—2006年2月17日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

　　在市场中落后的往往是房地产发展商，而不是客户

　　《经济参考报》：当前，房地产市场上存在不存在金融风险问题？应该如何看待这一问题？

　　潘石屹：房地产市场最大的特点就是不动产，每一个城市的情况都不一样；同一座城市不同区域的情况不一样；同一个区域不同的物业品种，它们的风险又不一样。所以要防范房地产的金融风险，需要的是金融机构有专业的知识和经验，能够针对不同地区，不同产品的风险和收益进行分析和评估。

　　从总体的市场来看，房地产不存在整个行业的金融风险。

　　《经济参考报》：目前，住房公积金贷款的使用规模很小，大量的住房公积金处在闲置的状态。对此，您认为是什么原因造成的？应该如何加以解决？

　　潘石屹：一个进步的社会一定是有效率的社会，能把人的积极性充分调动起来，能把资金充分的调动起来，使社会工具得到充分的利用。如果是一部分资金因为各种各样的原因闲置，这就是浪费。

　　《房地产导刊》：现在很多外地进京的房企在北京的发展都很好，比如富力、合生等等，有的甚至有把公司业务重心移往北京的趋势，您怎样看待外地房企在北京的发展历程？

　　潘石屹：中国房地产市场发展的进程是南方的城市发展得最早，上海其次，北京相对来说比较滞后一些，越是经济市场化早的地方，他们的开发水平提高得就越快，越市场化，建出来的房子相对来说越要好一些。

　　我记得在十年前，我们开始规划设计现代城时，许多人都提出各种各样的异议，认为在北京这样的市场，这样理念超前的房子不能被大家接受。经过十年的时间证明，落后的常常是房地产发展商，而不是市场中的客户。现代城的房子基本上是在建成之后三五年的时间得到市场的认可。目前所有的房子都保持在非常高的出租水平。建外SOHO也是同样，在建的过程中也有许多人担心，但是三五年之后就会得到大家的认可。

　　南方的公司进入北京的市场对北京房地产发展起了很大的促进作用，尤其是住宅，想一想，十年前、二十年前，北京房子的建设水平、服务水平是非常低的，最近几年，每一年都有非常大的提升，这与外地的企业，南方的企业进入北京的住宅市场有很大的关系。

　　《房地产导刊》：外地房企在操作项目时的经营理念、营销手法、项目的建筑规划设计与北京本土的房企有什么异同？

　　潘石屹： 外地的房地产公司在营销手段上敢于花钱，我记得南方城市的房地产商花的广告费用都在3%以上，而北京的房地产商一般都低于1%；在设计理念上南方房地产商相对来说比较保守，他们喜欢采用欧陆风情的风格；在规划设计上，大胆的创新不够；但在工程的管理上，节约成本是他们的长项。

　　《北京现代商报》：请潘总谈谈对今年商业地产形势的看法，以及对万达把商业整体打包上市的看法。

　　潘石屹：我对中国房地产中商业地产( 写字楼和商铺)看好，对万达打包上市的事情我不是非常的了解。在此之前，也有许多人，包括专家，做了一些商业地产的分析报告，认为总量过剩，市场上供大于求，要做写字楼和商业地产，风险非常大。我不这样认为，这些担心都是多余的，对商业地产的分析办法也是错误的。商业地产，无论是写字楼还是商铺，对地段的要求都是非常敏感的，例如，不能把王府井一平方米的商业面积和怀柔、密云一平方米的商业面积简单的相加、相乘和相除，这是没有可比性的，所以用总量去分析，容易犯错误。

　　商业地产中，商铺对地段是最敏感的，其次是写字楼。而这两种房地产物业对地段敏感程度远远的超过住宅、 别墅。市场上对商业地产有没有需求，不能够笼统的下结论说全中国如何、北京如何，而是要分区域的考察，对每一个区域来说，最能够反映市场准确情况的信息是它的出租率、租金水平和出租回报率。