全面落实调控政策 加快保障性住房建设

促进天水房地产市场平稳健康发展

天水市委常委、常务副市长  柴金祥

　　住房保障和稳定房价问题，事关经济发展与社会和谐稳定大局，涉及群众切身利益，是当前最大的民生工程。完成好这项任务，对于促进经济持续发展、社会持续稳定和谐具有极强的现实意义和深远的历史意义。我们要把加快保障性住房建设、加强房地产市场调控作为改善民生、促进社会和谐稳定、保持经济跨越式科学发展的重要举措，进行安排部署，研究解决保障性住房建设和房价调控的具体问题，确保完成保障性住房建设和房价调控的任务。

　　一、加强领导，靠实责任，切实增强加快保障性住房建设和房价调控的责任感和紧迫感

　　建设保障性住房、有效控制房价，是保持经济社会发展的重要举措。当前，我市经济社会发展总体形势是好的，但面临的环境十分复杂，其中一个矛盾就是物价上涨较快。近年来，我市个别县区房价大幅度上涨，给群众改善住房条件带来很大压力，成为一个突出的矛盾，是各方面关注的焦点问题之一。房地产价格持续上涨会形成泡沫，给经济运行、对社会和谐稳定带来危害，我们一定要有危机意识。中央和省上大规模建设保障性住房，一方面是要给商品房市场以信号，分流市场需求，增加市场供应，平抑住房价格；另一方面是要通过增加公共支出，实行收入再分配，帮助困难家庭实现安居，增强人民群众的幸福感。目前，抑制通货膨胀、维护社会稳定，首先要稳定基本生活用品的价格，也要稳定房价。
建设保障性住房、控制房价，是解决群众住房问题、改善民生的现实需要。住房发展虽然有产业属性和经济功能，但更具有民生属性和社会功能。我们在加强住房发展中，要把满足群众的基本居住需求放在首要位置。近年来，我市通过建设廉租房、经济适用房、棚户区改造等途径，解决了一大批低收入家庭住房困难问题。但也要看到，全市住房困难家庭的数量还比较大，房价偏高，出现了一些新的住房困难家庭。今年大规模建设保障性住房、调控房价，就是要顺民意、解民忧，不仅加快解决低收入家庭的住房困难，而且努力帮助中等偏下收入居民改善住房条件，让广大人民群众共享改革发展的成果。

　　建设保障性住房、调控房价是加快转变经济发展方式、增强经济内生动力的有效手段。保障性住房安居工程既连着投资，又连着消费，大规模建设这项工程，对扩内需、转方式、促发展具有重要作用。2008年，中央和省上为了应对金融危机的冲击，统筹考虑保增长、保民生、保稳定，提出了十项扩大内需的措施，其中，第一项就是实施保障性工程。中央和省市在这方面增加支出，带动大量社会资金投入住房建设，促进了与住房相关的商品消费和产业发展。我市将保障性住房建设作为加强基础设施建设、促进经济发展的重要措施，加大了投入和建设力度，有效解决了困难群众居住的问题，同时提升了城市形象，增强了城市活力。

　　近年来，市委、市政府将住房保障和房价控制作为为民所办的实事之一，列入政府重点工作，从实际出发，研究、制定、完善了一系列配套政策、管理办法和措施，加大了建设和调控力度。2010年全市建设保障性住房21192套、138.90万平方米，完成投资14.05亿元，基本完成了建设任务；房价过快上涨的势头也得到有效遏制。但是，目前我市在保障性住房建设和稳定房价工作中主要还存在建设用地短缺、征地拆迁难度大、地方配套资金难以足额落实、房价调控压力大等困难和问题。对这些问题，我们将高度重视，认真研究，尽快解决，为保障性住房建设和房价调控工作创造良好的环境。

　　今年，我市确定了2.2万套、面积162.5万平方米的保障性住房建设任务，其中，面向城市困难家庭建设廉租住房24万平方米，面向城镇低收入家庭和困难企业职工家庭建设经济适用住房（包括单位集资建房）42.19万平方米，面向中低收入家庭建设限价商品房37万平方米，面向“夹心层”群体建设公共租赁住房2.6万平方米，改造6669户、28.43万平方米城市和工矿棚户区；继续实施控制房价的有效措施，将房价涨幅控制在合理范围之内。总体来看，今年全市保障性住房建设任务十分艰巨，房价调控的形势仍然严峻。我们要切实提高对保障性住房建设和调控房价重要性的认识，增强紧迫感和责任感，紧紧围绕国家和省上的决策部署，加强组织领导，强化措施，着力完成保障性住房建设任务，坚决遏制房价过快上涨的势头。

　　二、强化政策保障，完善体制机制，不断提升保障性住房建设和房价调控的能力和水平

　　我们在全面落实国务院、省政府加快保障性住房建设和房价调控政策的前提下，从实际出发，研究制定相关配套政策，在投资、土地、财税、金融等方面，加大对保障性住房建设的扶持力度，完善房地产市场调控措施，确保目标任务的完成。

　　一是增大住房供应量。切实加大保障性住房建设力度，探索建设模式，扩大建设数量，多渠道增加保障性住房供应。主要是：充分发挥我市经济适用住房发展中心、城投公司、国有资产经营管理公司“三个平台”的投融资作用，建设一批保障性住房；利用投资补助、财政贴息、资本注入、税费优惠等政策，调动部分信誉好、实力强、有社会责任感的房地产企业参与保障性住房建设；加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，将面积60平方米以下的住房控制在20%左右，60—90平方米的住房控制在50%左右，90—120平方米的住房控制在20%左右，120平方米以上的住房控制在10%左右，完善住房保障体系。

　　二是严格执行差别化住房信贷政策。坚持“区别对待，有扶有控”的原则，加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设的信贷支持，鼓励金融机构发放保障性住房建设中长期贷款。从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房的信贷投放，合理引导住房消费，抑制投机投资性购房。对购买首套自住房且套型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。进一步加大住房公积金对居民家庭购买普通自住房的支持力度，适当提高住房公积金贷款额度。

　　三是调整完善相关税费政策。认真落实保障性住房建设免收城市基础设施配套费、政府性基金等政策。加强对土地增值税征管的监督和检查，重点对定价明显超过全市房价平均水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；实施二手房计税价格评估办法，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

　　四要严格落实限购措施。对秦州、麦积城区实行限购政策，加强对购房人资格的审核，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售住房。对违反本规定的房地产开发企业、经纪机构，暂停办理预（销）售合同或房地产预（销）售代理资格。

　　三、攻坚克难，破解瓶颈，全力推进保障性住房建设和房价调控工作顺利进行

　　全面贯彻中央和省上会议精神，加强组织领导，不折不扣地落实工作责任，千方百计解决建设资金、土地供应等方面的关键问题，坚决完成省上下达的目标任务。

　　一是拓宽思路，多渠道筹措建设资金。在积极争取中央和省上投资的同时，着力优化财政支出结构，完善制度，拓展投融资渠道，制定配套资金落实方案和措施，千方百计筹措建设资金。增加市、县（区）财政预算，将当年土地出让总收入的5%和住房公积金增值净收益全部用于廉租房建设；积极协调商业银行和金融部门加大对保障性住房的信贷支持力度，及时发放项目贷款；加大廉租住房共有产权制度实施力度，回笼资金，盘活资产；新出让土地实施商品房开发的项目必须配建廉租房；引导大中型企业建设保障性住房，鼓励房地产企业开发、建设和运营保障性住房，缓解建设资金不足的压力。
　　二是全力落实建设用地，破解用地制约瓶颈。近年来，随着我市经济社会的不断发展和各类项目的实施，土地供需矛盾愈显突出。着力克服我市土地供应紧缺的局面，按照保障性住房用地年度供应量不得低于居住用地供应总量70%的要求，调整年度土地供应计划，全力落实保障性住房建设用地。商品住房用地供应计划总量不得低于前两年年均实际供应量。扩大用地范围，供地范围拓展到城郊、县城周边建制镇和有条件的企事业单位。节约集约用地，发挥规划的调控作用，严格控制住宅建设的层高，除特殊情况经批准外，一般不得建多层，鼓励建高层或小高层。秦州区城区要开发南北两山，加大城中村、旧城及棚户区改造力度，储备土地，盘活存量，满足后续住房建设的土地需求。
　　三是着力加强房地产监管，规范市场秩序。严格落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的八项措施，根据全市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，“限房价、竟地价，核成本、搞备案”，实行价格备案制和明码实价制，确定合理住房价格控制目标和建设规模，实施好我市出台的《关于进一步加快保障性住房建设加强房地产市场调控工作的实施意见》。对房地产开发企业预（销）售楼盘的成本进行核算，及时向社会公布成本价格和销售利润。继续整顿房地产市场秩序，加强对闲置土地的查处，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地，以及房地产开发、销售中的价格欺诈、哄抬房价等行为，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
　　四是合理调整利益格局，深入研究和正确处理几个关系。紧紧围绕促进全市经济社会跨越式科学发展的目标，按照市场经济原则，妥善处理好房地产市场发展、住房保障、稳定房价等方面的关系，在保障中求和谐，在调控中求发展。一要处理好保障性住房建设与拉动房地产业发展的关系。既要通过政府主导，解决好保障性住房问题，又要通过市场运作推动商品房开发建设，避免房地产开发行业伤筋动骨，造成市场的大起大落。二要处理好合理利用行政手段和市场手段的关系，把握好调控的“度”，既要发挥政府组织作用和调控职能，加强政策保障，又要注重运用市场机制，坚持市场配置住房资源。三要把眼前的目标和长远发展结合起来，相互兼顾。既要充分考虑当前的住房需求，加大建设力度，提高住房保障水平；又要从长远着眼，制定和完善长期规划，避免重复建设，造成浪费。