潘石屹2005年4月8日在SOHO小报网与网友进行了网上聊天，以下是实录：
潘石屹：大家好！今天的聊天现在开始。
新政策的出台是让房地产市场平稳健康发展，对我们没有影响
jinxiaofeng0928：请问潘总，对这次公社搞的复活节活动是否满意？今后这样的活动是不是您还会参加？
潘石屹：今年在公社举办的复活节很热闹，也非常的成功。
ayay：今天早上下冰雹了。你认为房地产业会下冰雹吗？最近听说SOHO尚都销售不是很好？
潘石屹：SOHO尚都的销售情况是我们所有开发项目中最好的一个，我想这与当前的市场环境、SOHO尚都的地理位置和它独特的设计有关系。
开心就好：长城脚下的公社被《Tatler旅游指南》选入“全球101家最佳酒店”。这是中国唯一入选的“精品”酒店。潘总，在得到荣誉的同时，您对公社今后的运作是不是更有信心了？
潘石屹：长城脚下的公社已经成为我们公司一个优秀的品牌，受到了世界各地朋友的喜欢，公社成为了我们能为国争光的一个好建筑。下一步，我们将维护好这个品牌，把长城脚下的公社的管理和服务作得更好。
程成：通惠河滨河城市快速路建外SOHO段开工了，城市快速路开通建成后，必将大大改善建外SOHO的进出通达能力，而且也会随路边绿化带而改善河边的环境。潘总向大家介绍一些现在施工情况吧？
潘石屹：通惠河滨河城市路已经开工建设，明年年中将建成。这不仅能改善减轻CBD交通的压力，也会改善整个长安街的道路拥堵状况，所以这个道路建成以后对这一区域交通的改善会起到决定性的作用。
celine:继万科后，金地昨天也公布了04年报，成绩是喜人的。请问作为中国房地产企业的领军人物的SOHO中国何时上市？是否已在运作中？谢谢!
潘石屹：SOHO中国今年没有上市的计划。
开心就好：潘总的项目价格很高，销售情况很好，但国务院政策出台后，贵公司在战略上会有调整吗？SOHO尚都、朝外SOHO的销售目标以及节奏会不会做调整？
潘石屹：政府政策的出台是让未来的房地产市场平稳健康发展，对我们SOHO尚都和朝外SOHO没有任何的影响，我们还是按照原来的节奏去建设和销售。
开心就好：SOHO尚都项目的物业是投资产品，目标客户也不应局限于北京本地，潘总考虑过去外地做推广吗，比如现在投资客户比较多的山西、江浙地区？
潘石屹：作为商业用房，投资客户的比例应该比住宅大得多。看一些国际化的大都市，一般投资者购买一座写字楼，很少自己用，大多数出租。SOHO尚都就是这样一种产品，当初的规划、设计，都从投资方面考虑。因为商业用房与普通住宅不同。作为投资产品，它的客户范围就要比单纯住宅大得多。所以目标不限于北京本地也是很正常的。
黑头发：周二在建外举行的古镇西塘杯国际旅游小姐大赛是否已拉开了建外今年的狂欢序幕？
潘石屹：春暖花开了，建外SOHO的人气越来越旺，今年我们还会做建外SOHO的狂欢节，今年加入我们合作的单位和机构比去年要多得多。希望今年夏天的建外SOHO狂欢节比去年做得更好，给建外SOHO带来更大的知名度和人流。
开心就好：潘总，听说贵公司刚刚进入二手房市场就已经在二手房市场中卖出十几套公寓，您还让原业主平均赚了21%至38%不等的利润。看来建外二手房的确是CBD市场的稀缺产品？
潘石屹：这些房子都是业主自己的资产，是不是通过二手房进行销售也是他们对市场的判断和选择。
流水：当下最受关注的属房地产圈，在房地产圈中最受关注的地产公司中“SOHO中国”首当其冲，您是如何树立在客户和公众面前的形象的？
潘石屹：作为一个房地产公司，要不断给社会和客户提供好的房子，这是最重要的。其他的东西都是辅助的。
桃谷六仙：听说你的SOHO尚都卖的不错，五一准备给销售员放大假吗？
潘石屹：这是一个好的建议，我们可以考虑，在五一节春暖花开的时候，给销售人员放假。
程成：3月21日，经股东大会顺利通过股金支配方案之后，新世界董事、总经理郑家纯对外宣布，配股所得63亿元，大约21亿元用于银行人民币贷款偿还，剩下的32亿元，全部投入北京崇文区旧城改造。有人感慨，也只有像新世界这样的地产巨头，才能专心在一个地方做这么久，而且，客观地说，崇文这个商圈就是靠新世界做起来的。SOHO中国也是专著在CBD中心做建筑，是否可以说，SOHO中国也推动了CBD核心区的发展。
潘石屹：作任何事情都要聚焦，要专心，太分散注意力和精力，什么事情都做不好。
风语者：昨天路过万通中心，看到你的朝外SOHO项目地块已用围挡围起，里面好象已有工人做工了，不知是不是朝外SOHO要动工了？但好象没看到朝外SOHO的售楼处？
潘石屹：我们正在建设朝外SOHO的售楼处，正式推向市场还要有一段时间。
开心就好：新版《北京市商品房预售合同》中增加了“工程进度状况”、“规划设计变更”的条款，同时注明了开发商给予买方相应补偿和退房的预定？，这是不是给开发商提出了更高的要求？潘总的公司有何对策？
潘石屹：SOHO中国要千方百计的去适应这样变化，我们的对策就是满足新版合同的要求。
《目前房地产市场中存在的风险》是我的一些想法和意见
伊力远丹：你好潘总，我想请问：你对全国现在很多房地产开发公司把房地产项目打上“保租出售”给投资客这种形式有什么看法，同时投资客买这种产品是否有法律保护？
潘石屹：在销售房子的过程中，用保证租金回报率的方法是非法的，中国人民银行和建设部都有这方面的规定，投资者的利益得不到保证的。
大人物：老潘著文认为，现在房地产蕴含着极大风险，再次让人想起年初你在谈到2005年的不确定性时，提到的两个词：政策和房价。你认为一个开发商应该如何规避此次调控的政策风险？
潘石屹：作为一个房地产开发商最大的风险就是违背法律和政策，偷税漏税，只要按照国家的法律和政策去从事自己的房地产开发，按章纳税，在目前的市场上不会有太大的风险。
开心就好：近期国务院办公厅发布了关于《切实稳定住房价格的通知》，通知中所列八条内容虽说并无明确的实施措施，但表明了政府对当前房地产市场的态度，潘总帮我们分析一下此通知将对地产市场带来什么影响？对您公司又有何影响？
潘石屹：国务院下发的通知主要目的是要稳定住宅的房价，不要因为住宅房价的大起大落影响中国的经济。我想各级政府都会对一些房地产市场中违背法律、违背政策的做法，做一些清理，对我们公司不会有影响。因为，我们公司没有违法、违规的行为。
开心就好：在国务院办公厅发布关于《切实稳定住房价格的通知》后，潘总立刻写了一篇名为《目前房地产市场中存在的风险》的文章，您为什么在这个时候发表这篇文章？您想告诉我们什么？
潘石屹：住宅产业商会通知我去参加一个会议，针对目前房地产存在的问题让我提一些建设性的意见。我答应他们把我对目前房地产市场存在的一些风险和建设性的意见写成书面的东西，E-mail给他们。这就是大家看到的我写的《目前房地产市场中存在的风险》。
狼来了：国务院出铁令 8条举措打压房地产过热态势，其中重要一点是：“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。”这是否意味着各级政府也将要推出各种相应措施来遏制房价上涨？
潘石屹：国家的政策是要保持经济和房地产的健康发展，不希望看到大起大落，影响经济的运行和社会的稳定，所以各级政府要出台相应的措施，抑制房地产的大涨，也要预防房地产的大落。
开心就好：森豪公寓骗贷中行6.4亿大案 ，使动荡的房地产业再度被社会关注，人们不仅要问，这些开发商为何如此轻易的就能骗贷成功？这种骗贷行为在开发商中普遍存在吗？有什么方法才能杜绝这种诈骗现象？
潘石屹：中行北京分行出了6亿多的骗贷大案，这是房地产业极个别的发展商所为，不是普遍现象，不要因为有一个骗贷的房地产发展商，大家就认为北京的房地产商都是骗子，这种看法是不正确的。
桃谷六仙：因为政府关紧了土地和资金这两个阀门，减少了市场上土地和房屋的供应量，带动了房价的上涨，以前拿到地的房地产商在土地成本未变的前提下售价提高因而得到了高额的利润，万科是这样的，你的建外SOHO也是这样的吗？
潘石屹：在去年的市场环境中，所有的房地产开发公司都赚到了超出预计的高额利润，万科是这样，我们是这样，其他的房地产发展商也是这样。带来的问题是，引起了社会对房地产行业的不满，下一步，要让北京、上海这样的城市的房价不至于暴涨，政府在调控的过程中，一定不要只靠削减供应量调控，如果是靠削减供应量调控，往往越调控，房子的价格就越高。
悟空：《通知》中说：“房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任”，怎么象是对待“非典”？是抑制还是打压？会不会起副作用？
潘石屹：《通知》是让房地产健康的发展，不要大起大落。
农民朋友：万科2004年净资产收益率提升到14.2%，全年销售总回款97.8亿元，实现营业收入76.67亿元，截至2004年底，公司总资产155.3亿元，净资产达62亿元。能否说说你们公司在过去的一年取得的成绩呢？
潘石屹：万科是一家大的房地产集团公司，分布在全国好多城市，而SOHO中国公司只是聚焦在北京的CBD中。万科去年取得了很好的业绩，除了万科集团的努力之外，与2004年全国房地产市场的火爆、价格上涨也有一定的关系。
开心就好：《美国伟大城市的生和死》总结了美国城市开发的经验，潘总归纳此书并提出城市赖以生存的4个要素，可惜与中国城市的现状恰恰相反，不知是我们的发展正在背离规律，还是我们的发展只因具有中国特色？
潘石屹：国外城市开发的经验我们只能借鉴，要和中国的实际情况相结合，但这本书总结出来的四点，我认为是很有道理的。
老木：这次中央突出强调了地方政府的责任，加大了对地方政府的监管力度，是否真能有效控制房价上涨过快，解决供需之间的不平衡吗？
潘石屹：中国太大了，每一个城市房地产发展的情况都不一样，所以发挥地方政府的积极性和监管力度，让房地产市场健康地发展，是有道理的。
老猎人：目前很多项目采用“保租”的模式来销售，特别是商业项目，请问潘总怎么看“保租销售”？您会采用这种模式吗？
潘石屹：我多次说过这种模式是非法的模式，长期下去存在巨大的金融风险，而且可以说保租销售与销售的房子没有关系。房子的价格也不会受到真正市场需求的制约，而只与保租回报率的利润高低有关系。
开心就好：潘总提到违法建筑威胁着正常的房地产市场，消费者手里的假产权在许多方面让合法建筑失去了竞争优势，正如盗版光碟一样，我们已经正视了它的危害性，但如何才能根除这一地产市场的毒瘤？
潘石屹：这取决于政府的决心，也是一项长久的任务。北京市在申办2008年奥林匹克运动会的期间，也是下了大力气，拆除了许多违法建筑，但这几年有些违法建筑又抬头了。
桃谷六仙：你认为“保租销售”的实质是非法集资，存在非常大的金融风险。而你公司的租务市场部为你购房的客户做了大量的工作，短期内消化了大量的房源，为绝大部分投资客户实现了投资回报，你对他们的工作怎么评价？
潘石屹：我们的租务部只是给我们投资类型的客户提供一些售后服务，这绝不是“保租销售”。因为“保租销售”是房地产发展商和客户有法律的合同，保证每年必须达到百分之多少的回报率。
celine：目前，美林、摩根斯坦利等外资大规模进入中国房地产，而此次的央行升息将加快外资进入的步伐，潘总是否认同此说法?
潘石屹：国外的大资金有进入中国房地产业的前兆，新加坡最大的房地产商凯德置地4月 1号宣布，出售了上海的一座写字楼，转移到了北京，购买了CBD的一座写字楼。这些大资金的移动，我们都会非常留意。
大人物：据闻，任志强又写了厚厚一份报告，来分析国务院8条意见后的房地产形势，您同意任志强的哪些分析和判断？
潘石屹：我没看到任总写的报告，他一般写东西都很长。
在房地产市场整顿过程中，一定要把好的发展商和差的分开
开心就好：新的《北京市商品房预售合同》在旧版商品房买卖合同的基础上增加了很多条款，其中针对购房者退房条款的改动最值的关注，这是不是有利于买方的新增内容？对于新版合同，潘总认为还存在那些优点和弊端？
潘石屹：新版的合同，北京市政府已经落实执行，我们公司的全体员工都在认真学习、执行。
开心就好：4月6日，上海出台一项政策：“转让有抵押贷款的商品房，上家必须还清贷款后才能过户”，这代表上海已经对“转按揭叫停”，潘总如何看这一政策？这是不是国务院办公厅通知发布后的第一计重拳？
潘石屹：我最近在网上看到上海市政府出台了一系列的政策，大多数用意都是规范房地产市场，就像一筐苹果，把烂苹果择出去，把好苹果留下来，这有利于上海房地产市场的健康发展。但我也看到，他们出台了一些制度，是限制房地产发展商的政策。对那些违背政策、违背法律的房地产发展商应该受到限制。但是如果全面的去限制，就会减少上海房子的供应量，反而会促进上海房价的上涨。
农民朋友：“我国的房地产市场却被人为地严重扭曲了，房价高的离谱，泡沫越吹越大。一边是普通老百姓面对必需品的高房价而望房兴叹，一筹莫展；一边是某些房地产商大放房地产上涨信号，主观上想赚取更多暴利，客观上有把房地产推向崩溃边沿的可能。”——你对这个评论有何看法？
潘石屹：我说的还是那句老话，要用市场的供应和需求调整来平衡市场。供应和需求的关系如果不平衡，只能靠价格的波动去调整。其他的手段都是辅助的手段，次要的手段，起不了决定性的作用。
狼来了：国家发展和改革委员会21日发布的数据显示，全国房价上涨最快的十个城市依次是上海10.4%，青岛19.8%，南京15.2%、济南13.7%、杭州13.4%、沈阳12.0%、成都11.4%、宁波11.1%、，重庆10.3%，从数据显示北京连前十名都没有进入，这是否也说明北京的房价也是涨幅过快，需要政府强力打压呢？
潘石屹：这一方面说明北京的房地产市场在去年一年的时间，基本是稳健的，我记得98、99年时，上海的房价只是北京房价的三分之二。另一方面，北京的房价已经在一个比较高的位势上了。所以要让北京的房地产市场不出现大起大落的局面，还要非常地小心，调整好供需关系。
开心就好：在央行加息后，业内又有消息称“四大银行将对提前归还房贷收取违约金”，请问潘总，这是不是银行的一个霸王条款？它实施的可能性大吗？
潘石屹：我不认为这是霸王条款，银行也是商业机构，要做生意，他们千方百计要把款安全地贷出去，这才是他们的生意。如果是大家全都还了款，他们就没办法做生意了。
开心就好：上海已经有7家房地产开发商被调查，其中“世贸滨江花园”成为重点，世贸滨江是上海比较有影响力和代表性的项目，上海政府为什么要选择这个项目作为突破口？潘总的项目在北京也极具代表性，您有没有危机感？
潘石屹：一个好的房地产市场一定要处罚那些违法违纪的房地产发展商。但在目前的形势下，我们朝极端去想，把所有的房地产发展商都铲除，最后的结果只会是供应量更少，房价上涨的更快。所以在整顿的过程中，一定要把好的发展商和差的发展商区分开。坏的房地产发展商会造成金融风险和危及社会稳定，而好的房地产发展商是会促进社会的发展，增加社会上房子的供应量，稳定目前快速上涨的房价。
商业时代记者贾辰豪：4月6日，中国社科院正式对外发布了《2005年房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。报告中称，随着政府一系列抑制房价增长措施的实施，预期2005年房价增幅将趋缓；同时房贷利率有可能再次上调，您怎么看待这个预测结果？如果这些都成为可能，会给国内的房地产市场带来什么影响？会不会出现房地产投资的减少，房子卖不出去，消费者持币待购等现象，以至于造成房地产市场的低迷？
潘石屹：中国的城市化进程是未来几十年时间的一个大趋势，昨天，我看了一部电影《暖》，影片反映出中国的农民是多么向往城市的生活。所以要不要购买房子，什么时候购买房子，这完全由千千万万的家庭自己去决定。别的任何报告，任何蓝皮书都只能是一个建议。
桃谷六仙：4月6日，中国社科院发布的《中国房地产发展报告》提醒：截至2004年6月，北京市商品房空置面积高达944.61万平方米，空置率为17.7%，属于危险空置。而且《报告》建议政府应预先制订防止空置和消化空置房的政策措施。你有什么好建议？
潘石屹：尽快地把北京的二手房市场建立起来。
开心就好：网上签约从3月15日到今天已经半个多月了，但正式提交网上的签约合同只有960套，比北京原来正常速度签定合同的量要少很多，潘总认为是什么原因？是网速慢，还是很多开发商仍持观望态度？
潘石屹：网上签约总有一个大家适应的过程，我想主要是房地产发展商的适应过程，倒不存在观望的态度，因为所有的销售的房子，都是网上签约，没有第二条路可走。
开心就好：周小川透露：近期将不会专门针对房屋贷款出台单独的利率政策，但有可能通过基准利率的调整来控制。潘总，基准利率的调整真会对地产需求市场带来很大影响吗？
潘石屹：基准利率的调整对房地产市场的影响，只是一个辅助的作用，因为基准利率的调整会影响到经济的发展速度，会影响到就业，会影响到整个经济的方方面面。
北京、上海这样的大城市应该既要适宜居住，又要适宜工作
大人物：某媒体提出的，地产商联手制造“地荒论”的观点，老潘认为这种观点反映了真实情况吗？您对此有何看法？
潘石屹：房地产发展商只是谈一些自己的看法，并没有联手。我看到经济学家易宪容说，房地产发展商联盟制造“地荒论”是一种阴谋，这种说法是不对的。这种提法也很过时，这是30年前的说法。希望我们大家从各种不同的角度，来分析目前房地产存在的问题，多提一些建设性的看法 少用一些“文革”的语言，如“阴谋”、“房地产商在要挟政府”。另外，所有同行的联盟都是非常脆弱的，有句古话：“同行是冤家”。
celine：国土资源局和六成以上的受访者都在否认北京“地荒说”，认为开发商是为了提高房价或者刺激消费，对此您有何想法？
潘石屹：北京的房子和土地供应量能不能适应北京房地产的需求，我想最重要的是看数字，要坐下来认真地分析，只靠民意测验不会得到正确的结论。民意测验最主要的是反映大家目前的情绪。
看看：昨晚上看电视说政府认为近两年的土地供应量是逐步增长的，并提供了一些数据以此来反驳您的观点。您怎么看？
潘石屹：我只是看到目前市场上的一些现象，提出自己的建议。如果是政府在未来的时间逐步增加土地供应量，满足市场的需求，这证明我的建议是建设性的，没有帮倒忙，没有添乱。
卖女孩的小火柴：北京市国土资源局透露，地价不是房价上涨的主要原因，北京土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%，潘总能否解释一下这种现象？
潘石屹：地价根本不会对房价造成任何影响，在市场经济环境中，房价的暴涨只是因为供应量没有跟上需求量。地价占房价的比例是0%，房价该是多少，还是多少。
风语者：中国社科院研究员李景国博士在谈及当下房地产市场存在的问题时，认为主要是房地产市场资金对银行依赖度过高、圈地的可能性依然存在、二手房房源未能充分释放、供求的结构性矛盾突出等。请问你对他的上述观点有什么不同看法吗？
潘石屹：我只看到这几个标题，没有看到具体的内容，从标题看他讲的是很有道理的，我同意他的看法。
风语者：现在全国城市房地产开发日趋高涨，供给和需求之间矛盾突出日益显露，房价涨势很强，人们内心很矛盾，想买房但又觉得房价过高，总期望房价能够回落。你能对北京房价发展趋势做一简单评述吗？
潘石屹：在过去的两、三年时间，北京房地产市场的发展基本上是平稳的。
带我去飞：您认为目前土地出让采用何种方法是最为理想？
潘石屹：我认为用“拍卖”的方式公开出让土地是最理想的办法，也是最透明的办法。
黑头发：据统计，北京现有商业物业总面积不足1000万平方米，从长远看，北京商业用房发展空间巨大，您以后开发的项目是不是以商业用房为主呢？
潘石屹：我们开发项目的原则是：市场缺什么，我们就给市场提供什么。北京相当一部分建筑是违章建筑，未来政府一定会拆除的，所以我们看好北京的商业用房。但是商业用房，对地段的要求要比其他类型的物业要敏感得多，所以我们在选择地段的时候要特别的小心。
桃谷六仙：现在国际铁矿石市场正就铁矿石价格进行调整。澳大利亚BHP公司要求将价格提高一倍。中国的钢铁协会已对此作出反应，中国16家大型钢铁公司认为百分之百涨价是不合理的。如果真涨价对中国的房地产市场会有多大的影响？
潘石屹：如果是铁矿石的价格翻一番，钢材的价格也会跟着暴涨，对中国房地产市场房子的建造成本会产生非常大的影响，尤其是对大中型城市的建设成本。因为大中型城市需要的建设钢材的数量比小城市要多得多。
开心就好：近期评出的中国十大宜居城市中上海名列第一，北京第三。有人认为“经济发达，发展迅速”是“宜居”的主要原因，如上海；而有人却认为是“交通便捷，环境优美”，如大连。在潘总心中具有中国特色“宜居”城市的标准是什么？
潘石屹：一个城市居住和工作是分不开的，既要适宜居住，也要适宜工作，这样的城市才是一个好的城市。只是单纯适宜居住的城市可能适合那些离退休的老人，或者是休闲度假的地方。但像北京、上海这样的大城市应该既要适宜居住，又要适宜工作。
桃谷六仙：某商业银行北京分行某支行的行长（多年从事房地产信贷业务）透露，目前，本市房地产行业利润空间非常大，除了商铺外，住宅项目、公寓项目等均是如此，最次的开发商一个项目做下来，也能实现30%的利润，是真的吗？
潘石屹：北京的房地产对一个具体的项目而言，最高的利润一般不会超过17％，但对具体的一套房子，一套店铺，利润率就不好说了，有时会非常的高，有时会非常的低。
风语者：现在许多项目开盘在价格策略上普遍采取“低开高走”的模式，但不论自己的产品是否真正具有“低开高走”的投资潜质，给其后期销售带来很大困难，请问你认为这种模式是否是地产销售的绝对策略呢？
潘石屹：中国房地产的销售一般是以期房为主，所以在期房变成现房的阶段，售价上升是正常的，期房承担的风险要高，变成现房以后，承担的风险要低得多。
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