3月25日，SOHO中国总裁潘石屹做客SOHO中国网站聊天室，针对北京土地市场的供应量，市场供求关系以及上海的房地产市场状况等方面的问题回答了网友提问，以下为本次聊天实录：

    潘石屹：今天的聊天开始了。

    避免房地产市场大起大伏还是要用供求关系去调整    

    图为老潘与王小广博士在论坛上各抒己见

    开心就好：在“风险与机会”座谈会上，潘总和王博士各抒己见，代表了现在地产市场“看涨”和“看跌”的两种主流声音，除此之外，您还关注过社会上关于房地产发展的其他声音吗？这些声音会不会混淆我们对北京房地产发展的正确判断？

    潘石屹：市场上面一定会有两种声音，有人看涨，有人看跌；有人作多，有人作空这才是市场，如果市场上面只有一种声音和观点，一种行为。那才是最可怕的。北京的房地产市场目前要居安思危。

    celine：有文说“朝地产泡沫捅刀子

    流血是老百姓”，您也认为“此次的央行调整利率，实际上是取消了放贷的优惠政策”，也就是说这次的升息只是对我们消费者而言，对你们房地产商难道无丝毫影响？

    潘石屹：央行调整利息，对所有的人都是公平的。对所有贷款买房的人都一样，他们的利息都升高了0.2%。“捅刀子”、“流血”都是网络语言，没有那样的吓人。如果贷100万元，每月只多付100元左右。

    开心就好：中央连续打出“组合拳”调控市场，但仍有包括摩根士丹利、凯德置地等国际投资集团投资北京地产市场，这些政策对他们的投资没有影响吗？他们现在是已经确定投资战略还是投石问路，若国际大游资流入北京地产业将对市场有何影响？

    潘石屹：目前摩根士丹利、凯德置地、美林这样国际大公司在北京的房地产投资还是在投石问路，如果这些公司真正大举进入北京的房地产市场，一定会产生巨大的影响。我们格外的留意。

    夕颜：眼下针对房地产市场进行的宏观调控，除了少数人之外，可谓众望所归，你有不同看法吗？

    潘石屹：一些城市房地产已经出现过热，也有一些城市的房地产只是要预防过热，一定要诊断清楚病症，对症下药。我个人认为一些城市房地产的过热，还是土地和房子的供应量趋少。而增加供应量可能要比提高利息和提高税率有力的多。

    开心就好：央行副行长吴晓灵近期表示，央行此次调整房贷利率政策，主要针对的不是买房的普通老百姓，而是为了抑制投机性购房。但上调0.2个百分点，对投资高档项目的客户不会有多大影响吧？

    潘石屹：央行上调0.2%的利率对所有人都是一样的，并没有说普通老百姓就可以不上调。而且普通老百姓也是一个不确切的概念，银行如果要执行的话也很难划分谁是普通的老百姓，谁是投机性购房，购房的投资者也会说自己的普通的老百姓。

    大人物：你认为,如果上海房价崩盘,受最大伤害的会是哪部分人群或机构?

    潘石屹：如果崩盘，首先受伤害是上海当地的经济发展和银行。

    celine：由于目前北京的土地市场供应量非常少，房价的上涨是在所难免，就房市而言，大幅度上涨和下跌都不是好事。那么请问潘总：您个人认为应该如何杜绝房价的大幅度涨跌？

    潘石屹：为了避免房地产市场大起大伏要从供应和需求上去调整。在目前供应量不足的情况下，房价上涨的压力很大，政府想办法增加土地供应量。需求上面银行通过减少按揭贷款成数，可以抑制房产需求。这比提高房地产利率对房地产需求影响要大的多。
　　北京土地供应量究竟是多是少可以用数字说话     

    图为2004年北京公开出让土地的规划建筑面积    

    

    图为2004年北京公开出让土地的规划建筑面积与商品房预售面积对比

    开心就好：潘总讲过，在开发土地问题上您打算通过“招、拍、挂”的形式获取，但近期王石却出惊人话：靠政府卖地肯定会饿死。是万科财大气粗还是其他原因，潘总怎么看王石的这句话？

    潘石屹：其他城市的情况我不是非常了解。北京市公开招拍挂的土地量非常少，2004年只有546万平方米的土地供应量，四环之内只占8%左右，这样的土地供应量，远远满足不了北京市场的要求。而“8.31”之后遗留下来280多个项目的问题大部分在扯皮中，很难在短期形成供应量。

    celine：房地产商认为房价的上涨市因为土地的供应量减少，国土资源部则表示房价猛涨与土地供应无关。对此您有何想法？

    潘石屹：我们没有看到国土资源部的文章。但就北京而言，我们一定要警惕因为土地的供应量少，或者是因为土地预期供应量减少而引起北京房价暴涨。下面我们可以附上北京在去年土地公开出让的情况，和商品房销售情况的比较。

    开心就好：土地供应量的稀少成为促使上海房价高速增长的关键，而北京则不同，具相关政府部门统计：北京可开发土地面积充足，北京土地市场五至七年不会断顿，所以北京不会向上海，因为土地供应量减少而带动房价的突增，潘总同意这一观点吗？

    潘石屹：但这些土地在二环、三环、四环内的非常少，而北京绝大多数基础设施，医院学校商店影院这些还是集中在四环之内。

    FireFox：“北京房价猛涨是因为房地产用地供应不足”这一说法，遭到了国土资源部有关部门强烈驳斥。作为地产商人，您对国土资源部的观点如何看待？

    潘石屹：我没有看到国土资源部的文章。我想国土资源部是在全国范围之内发表的宏观指导性意见，不是针对北京或者是北京某一个区域。例如三环之内四环之内而言的。也不是针对具体的房地产商，我们现在就面临地荒，万科、中远面临和我们同样的问题，所以与有土地的房地产商合作。

    桃谷六仙：国土资源部近日表示，政府供应土地并不少，是开发商看到地价逐步提升，而大量囤地，有意造成市场上的房源紧张，以时间换金钱，你肯定不属于这样的开发商，但你觉得这样的开发商多吗？

    潘石屹：据我了解，前些年政府协议出让的土地，到今天还没有形成供应量。主要的是房地产发展商之间互相扯皮，股东之间互相扯皮，银行和房地产发展商之间互相扯皮，市场缺地是这些原因造成的。大量囤积出让土地的情况也有，但是至少在北京的情况不是非常的多。

    Jude：潘总，近日“北京房价猛涨是因为房地产用地供应不足”这一说法，昨天遭到国土资源部有关部门强烈驳斥。国土部有关人士指出，北京目前所谓的“地荒”并不存在，全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少，仅北京市就有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。您怎么看待这一情况呢？

    潘石屹：据我了解这些项目要盘活还是非常困难的。以东直门交通枢纽东华广场项目为例，这是奥林匹克重点工程。为了盘活这个项目，花了大量的时间，精力，现在还不知道是否可以建起来。

    Jude：近日市委、市政府召开了《北京城市总体规划》修编工作研讨会。不知潘先生对《北京城市空间发展战略研究》确定的“两轴——两带——多中心”城市空间布局这一设想做何看法？

    潘石屹：我也参加了北京市总体修编工作的研讨会。这次修编工作主要是针对目前北京城市发展状况作出的新调整。希望北京市总体规划的修编能够满足北京未来的国际化大都市的要求。 

    Jude：据相关分析结果显示，全国的住宅市场承受力自1998年起有所提升。尽管由于楼价升势凌厉，上海的购买力似乎显著低于三年前，但恶化程度不及香港在上世纪90年代中房地产泡沫所经历的一半。对于北京房地产的楼价走势，潘总持怎样的看法呢？中国房地产业承受力究竟有多大？

    潘石屹：在上次网聊的时候我提到上海的房地产市场是块烧红的铁，遭到了上海同行和研究机构的质问。他们总体认为上海的房地产发展是健康的，出现了问题上海市政府也有能力去让房地产市场平稳健康发展。他们认为上海是一个国际化大都市，用上海人的话说：“未来上海房地产的格局是住内环线的人是讲外语，内环线至外环线的人讲普通话，住外环线之外的人才讲上海话。”在这个指导思想下，上海房价的最大因素取决于国际投资者的投资偏好。

    wayson：潘总，听你讲北京、上海的房地产情况比较多，能谈谈你对广东广州以及深圳房地产的了解嘛？

    潘石屹：中国房地产的发展，深圳和广州发展的是最早的，市场化程度也是最高的。当然在这个过程中，也碰到了各种问题。上海其次，北京的市场化程度是最低的，所以这三个地区的房地产发展商能够互相交流会有许多经验值得分享。

    开心就好：在谈到上海房地产的现状时，社会上很多声音认为“炒房团”是罪魁祸首，而潘总却认为这是市场决定的，您能解释一下为什么上海房价会在两年的时间里翻了一倍，市场上的需求、供给究竟发生了什么变化？

    潘石屹：媒体和社会把房价暴涨的原因归结为温州炒房团，我认为还是土地供应量减少了，在上次聊天中，我已经提到上海2004年出让土地减少的数字。
　　    simpleboy：潘总，您认为“上海的房地产是一块烧红的铁，温度太高了，已经有一部分投资者从上海转移到北京来了”，您能不能具体分析比较一下北京房地产市场与上海房地产市场，给投资者一点指导。

    潘石屹：上海的房地产情况上海的同行和朋友最有发言权，因为他们对数字的了解，对市场的感受更真切一些。我上次聊天的时候说，上海是块烧红的铁，上海的同行和朋友非常不高兴。但他们说话非常温和，有理有据。所以上海的房地产市场我想还是处在上海这个市场中的人更有发言权。

    开心就好：预售上网新合同使用已经10天了，出现了许多问题，如：网站速度太慢，每天最多只能录20份合同；开发商很难对推售房进行销售控制等问题。潘总您的项目执行情况如何，上述问题是如何解决的？

    潘石屹：房子的网上公示和交易3月15号开始。许多人都反映上网速度很慢，昨天我在搜狐也有许多记者反映上不了网。从3月15号之后，我看到这个网站访问量急剧上升。2004年北京全年成交30多万套房子，每成交一套房子，客户都要看许多个项目，所以这个网站的服务和软硬件要适应这样大的访问量。我想慢慢调整后，会适应的。无论如何，房子公示和网上交易都是北京房地产管理很大的进步。

    提高城市容积率和交通紧张没有直接关系

    非非：当前各级政府和金融机构都在连续打出组合拳来抑制房价过快过猛上涨，你认为这样的措施对房地产市场会产生什么影响？

    潘石屹：目前房地产市场有一些地方的确出现了过热的情况。但在整个中国，每一个城市的情况都不太一样。所以对房地产的病症要认真诊断，小心下药，切忌不要下猛药，否则房地产市场跌下来以后，再让它发展起来又需要很长时间，花费很大力气。

    对北京而言，现在有280多个项目是831大限后的遗留项目，这些项目中有很多已经扯了很多年的皮，有的甚至超过十年，这些项目的债权关系、法律关系、债务关系非常复杂。很难在短期内形成有效的市场供应量。而政府一方面要减少拆迁，保护拆迁者的利益；另一方面要保护耕地，保护农民的利益。所以是否可以考虑增加城市的容积率，这样可以在有限的土地上，增加商品房的供应量。

    开心就好：在星期三的座谈会上，潘总和王博士很少有共同观点，但在北京要增加城市密度方面却达成共识，但不知潘总考虑过没有，随着密度增大，在交通、居住环境等方面出现的问题如何解决？

    潘石屹：新加坡核心区的容积率是10，香港中环的容积率是15，北京和上海CBD的容积率是4，从这个数字上来看，北京和上海的容积率还有很大上升空间。提高容积率，不一定就是增加交通压力，相反可能减少交通压力。低容积率使人们的居住和办公非常分散，交通量会增长，高容积率情况下很多时间可以步行解决，根本不用车。在低容积率情况下活动的半径大，就一定要开车，所以低容积率有时反而会增加这个城市的交通压力。当然，减少城市交通压力最重要还是城市规划，要有一个好的城市规划，高的容积率也可以解决交通压力。

    要让北京的房地产市场健康发展，一定要建立好二手房市场      

   图为SOHO尚都广告牌

    开心就好：老潘总是在玩新花样，刚刚把楼书卖成畅销书，现在又首先在CBD搞起了“二手房交易平台”，请问潘总，什么原因使您有此创意？潘总此举会不会唤起很多开发商的共鸣，继而带动北京二手房市场的发展？

    潘石屹：北京的房地产市场，目前最大的问题实际上还是市场化程度不高，二手房市场没有真正建立起来。要让北京的市场健康的发展，一定要鼓励流通，建立好二手房市场。

    雪花豆：潘总，有人提出建外SOHO远观还可以，近看，广告乱贴乱画，很影响项目档次和艺术效果，不知潘总是否要督促物业管理部门整改一下？

    潘石屹：建外SOHO有一些素质低的租户窗户上面乱贴广告。这是不符合政府规定的，也给建外SOHO外观造成很大影响。我们在几个月前，督促物业管理公司，安排专人负责这件事，现在看来效果不好。我们要和物业管理公司尽快协商，拿出一个有效的办法不要让极少数的人，破坏建外SOHO的景观，破坏北京的市容。

    蓝妹妹-在水一方：许多房地产开发公司开发的项目都是用自己的物管，如华远、首创等，您公司将来有意向自起炉灶组建物管公司吗？
    潘石屹：我们所有开发项目聘请的物业管理公司都是在全国范围招标，通过招标选择好的管理公司来管理我们的物业和客户的物业。我们没有打算组建自己的物业管理公司。

    celine：周三万科正式公布2004年年报。万科2004年净利润为8.78亿元，同比增长62%；净资产收益率提升到14.2%。而您的SOHO没有一分钱的贷款，2004年又是地产业上缴利税3亿多元，请问潘总SOHO的年报是否也会选择一个适当时机公开？

    潘石屹：我们和万科不同，万科是一个全国性开发的房地产公司而且是上市的公司。而我们是非上市公司。万科一定要向社会公开年报，而我们没有这样的规定。

    心海涟漪：05年第一季度即将结束，SOHO尚都的销售进展如何？你能预计第二季度尚都的销售是否会受到调控大势的影响吗？

    潘石屹：SOHO尚都销售已经超过一半了，比我们计划的要好。

    开心就好：SOHO尚都商业使用率下降了，潘总一直强调投资回报率，可现在客户购买时要多投资一部分公摊面积，那回报率是不是将减少，收益空间也将缩小？

    潘石屹：作为商业用房最重要是要有足够的人流，所以我们在SOHO尚都设计中增加共公摊面积，从表面上看是减少了商铺的使用率，从长远看，形成好的商业氛围，形成足够的人流，是有好处的。这是我们通过专家、建筑师反应论证的。

    开心就好：2004年，上海二手房交易量首次超过了一手房，而北京二手房交易却只占一手房交易量的1/3，上海现在的二手房市场是不是北京的明天？CBD区域一手房市场在缩小，搭建二手房平台后，建外70万平米的供量会不会成为二手房市场的香饽饽？

    潘石屹：北京二手房市场，确实没有发展起来，原因有多个方面。现在在CBD中购买我们房子的有几千个家庭，时间最长的已经七、八年时间了，有些房子可能已经不适合他的家庭了，需要出手。我们搭建二手房平台主要是从我们过去的合作的房地产中介公司中选出最优秀的四家，让他们来为我们的客户服务。帮这些客户找到购买者。

    悟空：今天报纸上说：建外SOHO打造二手房平台。是否可以认为原来障碍二手房的瓶颈将得以很好的解决？

    潘石屹：原来业主想出售房子不知道该如何才可以找到真正的下家，而我们和四家房地产代理公司也是北京和我们合作最优秀的代理公司签订协议。主要是为我们的客户提供一个好的服务，能够找到下家。

    simpleboy：听说SOHO的销售员们被要求如果租不出房子就没资格去卖房子，可有此事，您怎么看待租售关系，如果把您的精力分成十份，几分在租几分在售？

    潘石屹：各发挥各的长项，有人适合租有人适合售，我没有硬性的规定租赁不出的房子就没有资格卖房子。