上海楼市吃猛药 北京楼市吃缓药
商品房每平方米每天上涨六块 上海楼市吃猛药要对症
主持人说:各位网友，大家下午好。欢迎大家今天参与我们的搜狐嘉宾聊天。今天的主题是三地连线在线直播，上海楼市发烧，北京吃不吃药。今天请要的嘉宾给大家介绍一下，中原集团主席施永青先生，中国企业海外发展中心主任孙飞博士，SOHO中国董事长潘石屹先生，上海浦东房地产研究中心主任李战军先生。今天有两位嘉宾是在北京现场直播间，另外两位嘉宾一位是在搜狐上海分公司的直播间，另外一位嘉宾是在香港.
主持人说:今天的论坛充分体现了网络时代的特点，大家都是在线通过电话或者是网络联系的。首先请各位嘉宾跟各位网友打个招呼。
潘石屹:大家好，跟一些老朋友、新朋友一起谈一谈目前房地产的情况。可是我觉得题目不是太好的，可能是搜狐网为了追求网上的点击率搞了一个很刺激的题目，我觉得我们无论怎么样都要很理性地看待这个市场。当然题目不重要了，最关键是聊的内容。
孙飞博士说:大家好，我是中国企业海外发展中心主任，东中西区发展改革研究院院长孙飞博士，很高兴今天通过网络时代跟大家交流，我今天主要从经济学和金融学的角度跟大家探讨中国房地产市场的一些热点问题，希望我们在今天的交流互动中都能够得到不少的收获，谢谢大家。
主持人说:给我们介绍一下上海的嘉宾。
主持人说:李战军李主任从事房地产研究已经有15年了，他早期曾经参与上海住房制度改革的设计工作，也曾经在上海经济体制改革办公室，上海制度改革办公室工作。十年前他加入了浦东开发的大潮，专心投入浦东房地产研究工作。现在请李老师跟各位网友打个招呼。
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李战军
主持论坛 |
李战军说:谢谢大家，很高兴通过搜狐网就上海浦东房地产的情况跟大家做一个交流，希望在这个过程中，从大家那里学到更多的知识，谢谢大家。
主持人说:李主任，我是北京这边的主持人，今天的话题是从上海谈起，首先要请教您几个问题。第一个问题，我知道上海这几年的房价上涨速度比较快，如果我没有记错的话在2003年上海楼市房价上涨了23％左右，在去年上涨了14％，今年我们也从媒体上看到一些消息，上海出台了各种政策，包括对于转手的房屋要进行加税，对一些虚假的囤积房屋进行打假，还有消息说要增加平价的土地归应，我想请问您现在这些政策开始执行了吗？情况是怎么样的？
李战军说:这些政策都在上海逐步落实，都在执行。从上海反应来讲总体情况还是不错的，但是就房价来讲依然还是处在卖方市场过程中。您刚才讲上海房价03、04年上涨的情况，我有一些不同的意见，大体做一下补充。实际上来讲上海房价从本世纪初2003年开始逐步往上走，这是一个总体的情况。去年我做过一个计算，上海市商品房在过去五年当中大致每一平方米每一天上涨两块钱到六块钱，您讲的2003年上海市的房价涨到将近30％、20％，这个情况基本上是属实的。
李战军说:去年2004年公共的上海市房价涨到百分之十几，我觉得这要做一个重大的说明。它是把上海市重大项目的重大工程配套项目的商品房，也就是说低价房3500块钱到4500块钱一平方米的房价计算到这当中去了。我个人看法是这样的，这批房子五年以后才能够公开上市进行交易，这个房价五年以后进入了当年房价统计当中更为恰当、更为准确。如果把这300万平方米的基价房、毛坯以外的房，去年上海市的房价要远远高于这个数字，应该是在20％以上。个别区可能接近于30％。
主持人说:您的意思是上海房价上涨的速度比我们看到的还要快、还要高，去年我们也考察了一下上海房地产市场，发现上海开发商介绍在这两年有的地方房价基本上翻一倍的速度。
李战军说:这个情况在上海非常普遍，上海市所有商品房在前几年中都实现了翻番的客观结果。有的房子不是翻了一番，是翻两番甚至还要多。今年以来，在上海市的少数区域里一个月房价每一平方米上升了一千元。
主持人说:所以上海市政府才会下决心出台这些政策。目前这些政策出台之后，您了解到的市场上的这些开发商，包括房地产行业的人和企业他们的心态是怎样的？现在我们从媒体上看到了一个资料，从上海市政府，包括开发商各个环节，都不希望上海房价会出现下跌的情况。有的人认为这只不过是政府吓唬吓唬人而已。还有一种心态，开发商认为上海的房价已经让他们都看不懂了，涨得非常高，所以有人要撤出上海。这两种心态在上海是不是非常典型的？您了解的情况是怎样的？
李战军说:我认为这两种想法都比较极端，看不懂上海房地产的价格，说明对上海房地产的情况基本步了解。如果说政府出台的措施仅仅是为了要起到警示和吓唬的作用，而不是来真格的就小瞧了政府的决心。我认为上海市政府和上海市房屋土地相关的主管部门，包括上海市的业界，比方说开发商、销售商和研究者们都非常重视中央和上海市最近几个月来出台的一些措施。
李战军说:在我看来上海房地产界是高度重视这些措施的，当然也非常关心下一步的走向，也愿意就这个问题向北京的同行、向香港的同行请教，希望得到他们的一些看法。
主持人说:好，说到请教，正好北京现场有两位非常著名的人物，一位是非常知名的开发商潘石屹先生，另外一位是从理论到实践对房地产都非常了解的孙飞博士，可以听听他们的看法。
孙飞博士说:大家好，发表一下我个人的见解。从经济学的角度来讲，我个人认为上海房地产价格过快的上涨势头以及过热的苗头是非常不正常的。为什么呢？因为无论从哪个角度讲，虽然说我们的房地产已经成为中国国民经济的支柱产业，但是一个地区、一个区域房地产的价格上涨一定要与它的国民经济发展水平相匹配，这是非常重要的。应该这么说，上海作为中国经济发展的热点地区，GDP水平和总值最高的地区，它的房价在全国居于首位，这个地位我是认同的。
孙飞博士说:我记得在2000年以前，应该是北京的房价高于上海房价。99年我到上海时我觉得很惊讶，我说上海房价怎么这么低啊，因为当时我感觉北京房价是比较高的。经过五六年，上海房价确实发生了翻天覆地的变化，现在雄居高位。应该这么来理解，作为上海的房价虽然在中国应该处于最高的地位，但是它的发展是失控的。
孙飞博士说:首先要分析上海房价上涨的真正原因、推动房价上涨的根本因素在哪里，我个人认为这不是普通老百姓的真实需求。有几个因素，第一个是有境外的一些机构、境外个人的热钱。又分两部分，一部分是纯投机炒作上海房地产市场的，还有是具有相当强的购买力，能够在上海买豪宅。我听说李连杰先生要在上海买一座4600万的豪宅，这些是真正的买主，也有赚取短线利差的投资商，这占了上海很大的市场。
孙飞博士说:另外包括上海周边地区和全国各地省市纷纷涌入上海，这又造成一个很大的集团购买力和个人消费力，这一点也是推动上海房价上涨的因素。也分为有效需求和虚假需求，一个是真正要购买办公楼，另外一种是赶紧买房做投资用。实际上上海从外部市场来讲，进入到上海市场里有相当多的因素在推动房地产价格上涨，有一些因素是真实的，有一些因素是投机性或者是过于投机性了。
孙飞博士说:再看上海本地市场。上海本身经济非常发达，它本身有很多需求，写字楼、住宅也都有这种真实需求。也有很多工资水平、收入水平比较高的，或者是有一些富人也具备这种购买力。但是上海真正普通老百姓在很多年前要买房的话房价已经涨了一倍、两倍了，这还可以。如果是现在的老百姓还没有买房的他们是买不起房的。如果一旦出现香港的房地产泡沫，很多上海的房地产要成为一种负资产的概念，一旦崩盘、泡沫出现的话。
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| 孙飞博士 |
孙飞博士说:实际上要看房地产价格上涨的是不是有效上涨、真实的上涨，还是虚假的上涨。我总的感觉上海的房价上涨不太正常，有过热的势头，肯定里面存在相当大的泡沫。后面如果讨论近期的房贷信政，接下来再讲。
主持人说:李主任，不知道孙博士说的您是不是认同，上海房价拉高有很多投资甚至是投机的因素在里面。
李战军说:我不完全赞同，在我个人看法来讲，上海房地产的发展总体上是不错的，出现问题是阶段性的，最突出的时间是从去年10月份开始到现在，主要表现在两个方面，一个是海外、境外资本或者是投资者看重人民币升值的潜力。第二他们认为他们在用美元贷款购买国内住宅的时候，美元的贷款利率只有两点几，而国内人民币贷款利率是五到六，现在到六以上了。换句话说，他们进入中国大陆的房地产市场，他们的贷款利率是低的，这两个方面都构成了他们认为在大陆买商品房是合算的.
李战军说:因此这股力量集中选择了上海，这是上海自身不能够回避的。人家选择了这个城市，我不能说不让他进来。这股力量造成了目前上海市的高端商品房拉动了上海中低价商品房价格往上升。最近这一段时间还表现为投资的增加，都大幅度上升，而真正为了改善自己住房需求的比重下降。金融问题不是上海自身能够解决的，但是另外一个问题是上海本身不能忽视的。去年上海市商品房销售环节中不正常的因素出现了。
李战军说:在销售环节当中销售商们已经不满足于销售商品房超价值销售的分成，而是人为地造成了虚假的房子销售完了，对那些需要买房子的人进行提价销售，我个人认为这是钻了上海市目前商品房销售的空子。当政府允许这批房子进行销售时销售商用各种假名称、假名单把应该销售的房子占据的，当老百姓要买房子时看到这个房子绿点已经变成了红点，已经实现了销售。实际上来讲不存在这个情况。
李战军说:上网销售当中存在的一个巨大缺陷就是允许撤单。当消费者需要买房时就要加价，把原有的单子在网上撤掉换上新的单子，撤单率高达100％，甚至是200％、300％，由此可见虚假交易是多么猖狂。严重冲击了上海市商品房销售的正常秩序。
主持人说:李主任刚才说的这个情况我们也比较关注，撤单率非常重，您刚才说合同是百分之百，也就是说所有合同都要变更一次？
李战军说:这是平均数，有的楼盘撤单率达到百分之百，甚至有的达到200％、300％的撤单率。
北京楼市要吃预防药 土地供应少仍是房价过快上涨症结
主持人说:听一下北京嘉宾潘石屹的看法。
潘石屹说:现在房地产市场最成熟的是香港，然后是深圳、广州要比上海发展的早一点，上海比北京发展的早一点。从市场成熟程度来说是从南边往北边推，今天焦点网做的这个对话挺有意思的，把三地的人通过网络串在一起，让他们的经验可以分享，另外还有很多网民。我现在看网民目前最关心的就是房价的问题的。从这三个城市来看，北京市场化程度可能是最差的，市场上存在的问题也是最差的，当上海二手房市场已经建立起来，成交额非常大时北京又差了好多。
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老潘
主持论坛 |
潘石屹说:在北京出现的问题是一些原始的问题，是不应该犯的问题。而且没有预售证、产权证就把房子销售出去了，售房者知不知道呢？他们说知道，他说法不责众，这个小区都是这样的。这样一些问题给北京市场留下一个非常大的隐患。政府对这样的情况不处理的话，一定会出现这样的局面，如果处理的话大规模房子都会退掉。他们都说乡产权、村产权的房子在那里销售。
潘石屹说:这些都是骗消费者的，可是消费者明明知道为了贪便宜愿意去，如果是大规模退掉的话，对整个社会来说还是比较大的浪费了。这是三个地方市场的区别。
潘石屹说:另外谈到房地产市场，看一个房地产市场跟它的成交量、价格有很大的关系。刚才李主任的分析我是非常赞成的，无论这个市场上发生了什么事情，政府部门和研究机构都应该把真实的情况告诉媒体，告诉公众，告诉上一级政府，而不要做假的东西。有的可能是不负责任，随便写一个数字，上涨3.7％等等，有一些是人为地为了欺骗老百姓做一些假的数字，这样我觉得是非常不好的。先把情况搞清楚，每年上涨多少、成交量多少，这样才好对症下药。
潘石屹说:如果明明得了病就说我没有得病，这是非常不好，而且是很恶劣的。在我们面对一个市场的情况下，要让所有的人知道真正的情况。上海的情况我也比较留意了，在过去五六年时间里我是非常看好上海的，我觉得这是全世界最有活力的城市，到这个城市之后感觉效率很高，人的成本非常低，而且有一个庞大的腹地，周围这些腹地城市也都是非常富裕的。
潘石屹说:当你到法国沙滩上晒太阳时上海三角洲的人都在勤奋工作，说房地产是一个支柱产业有点儿过分，可是它一定会随着当地区域经济的增长而增长。去了几次，我觉得我跟上海文化、语言等各方面的问题没有进入上海市场。在最近的一段时间里和一些朋友接触，尽管政府公布的数字上涨了14％，可是我感觉每一个个案，从2000年初到现在每一平方米的房子每天上涨两块到六块钱人民币，我们毕竟离的距离比较远，可是明显感觉到上涨幅度非常大。
潘石屹说:除了刚才李主任说的原因，汇率的问题，美元利息低，人民币利息高等等.我觉得最重要是上海房子和土地的供应量少。什么原因呢？第一个上海把它的容积率降到2.5，中国是一个人多地少的国家，如果是简单降低土地的使用程度，把容积率降下去这个做法有点儿简单了。会在一段时间极度影响供应量。另外是上海的拆迁，可能是在全中国拆迁最困难的地方。所以我们看到2004年上海市城里面几个区的供应量占整个上海供应量的只有百分之几，是一个非常小的数字。
潘石屹说:从总量上来看，大部分是在郊区，在城区，带动房价上涨的地方供应量少，我估计是一个很主要的问题。所以前一段时间在网上跟网友聊天时我就了解到这样一个情况。因为我有一个朋友想到上海买房子，他了解到上海成交价是五万块钱，我感觉有点儿担心，所以说上海房地产已经是一块烧红的铁了。在这之后我又去上海跟一些朋友聊一聊，又有新的看法了。
潘石屹说:上海的拆迁还是非常困难的。我上次去的是静安区除了世博会和市政工程之外别的拆迁基本上都停下来了。当一个市场中没有供应量的时候，上海的房地产购买力是不会降的，需求不会降的。当供应量少的时候市场局面一定是供不应求的，市场上只能靠价格调整，这一点上要特别小心。
李战军说:如果让我补充的话，我再说一点。上海市人民政府的主管部门在我看来，对上海市房地产的土地供应量曾经扩大过土地供应量，也曾经缩小过土地供应量，在某个特定阶段。这两种方法都采取了，但是其结果，扩大土地供应量，有多少土地供应量都被国内外土地开发商一扫而光，在我个人看来目前这个阶段，无论供应量大、供应量小，都影响不了上海市目前商品房价格上涨的态势。供给、调控有限，只能在需求调控上做文章。
主持人说:您的意思是现在什么政策都是挡不住的。北京这边两位嘉宾要对您的观点发表看法。
孙飞博士说:刚才李主任的一些看法，我们也认为有很多观点都赞同，但是对于目前您认为只能通过需求调控，没有其他任何办法，我持反对意见。我是市场学派的，严格来讲价格应该由供求关系来决定，由市场来决定，这是我在经济学的一个根本宗旨。这一次就引申了中央银行出台的货币政策，它是一种市场化的调控手段。正好谈一下房贷的新政，我认为是在发出一个强烈的信号，就是要控制中国部分房地产市场的过热势头，要打制房地产的一些泡沫，避免过分地区。
孙飞博士说:比如说上海这种过热势头今年、明年持续不减的话有崩盘的危险。央行出台的政策对于买房者、开发商是利空，但是长期来讲对于买房者和开发商都是利好。为什么这么说？这次个人房贷利率上调以后购房者的购房成本增加了，在短期来讲觉得很痛苦，本来工资就不高还买不起房怎么办？作为开发商来讲，老百姓卖不起房子这个房子只能闲置在这里了，但是货币调控政策是有一个实质效应的逐步体现。
孙飞博士说:如果这段时间还起不到效果就要逐步加息。目前对开发商和购房者来讲他们多觉得比较为难。为什么长期来说是利好的？在这种情况下，目前中国房地产利润空间很大，房地产存在着暴利空间，这个政策我个人认为是逼迫着房地产开发商为购房者让利，特别是为普通购房者让出一部分利润出来，要把央行调息的部分补给购买者。
孙飞博士说:降低房地产价格就达到了这种调控价格，购买者就能去买了，开发商也没有亏，只不过是薄利多销。购买者得到了收益，房地产价格降下来了，我认为这是短期利空长期利好的。这次加息达不到效果我相信央行还会加息的。但是最终我个人认为我们的价格是由供需双方决定的，我很认同，但是必须是一种真实需求和真实的供给，这才是有效市场。在经济学里有一个有效市场问题，还有市场失灵的问题。
孙飞博士说:当前这个市场很复杂，很多市场存在着一些假象，中国的普通消费者的真实需求被淹没掉了，他们没有能力去购房。被境外的热钱，先富起来的人、有强大购买力的集团，我赞成先富起来，但是有很多人是贷款来消费，很多老板实际上是在花银行的钱，那也是一种虚假繁荣、虚假富裕和虚假消费。把这种泡沫因素剔除掉之后，真正体现普通消费者的真实需求来推动房价上涨不会推动的这么高。
孙飞博士说:另外调控这个价格一方面有货币政策，另一方面是供给。随着中国经济的发展，肯定会不断地有房屋提供给中国的购房者，这样的话从房子的供不应求到供求平均，最终可能是供大于求，那时价格自然会下降的，所以我个人认为对房地产价格的调控是多方面因素，供求关系、利率、土地供应、房地产税收。现在国家也在研究房地产税，如果要增收房地产税的话，对一些投机者又是一个打击。
孙飞博士说:再补充一下土地供应论的问题，实际上当前来讲，来之前我看到国土资源部有一个报告批驳了开发商的“地荒论”，说北京市场去年就有5900万平方米的土地供应。另外我对土地的问题要提出我经济学的观点，实际上虽然整个地球乃至中国的土地资源是有限的，但我认为实际上土地是动态的，有人说没有地供应了，实际上是有的。
孙飞博士说:为什么呢？这个房子使用是70年，到期就可以拆了。或者是建一个公园、写字楼、楼房，要循环、动态地来看土地。虽然土地整体上是有限的，但是从局部区域市场来讲是循环的。土地永远会有供给的，不会说没有供给了。只不过土地在短期内会有一个供应紧张的问题。但是再过十年、二十年变化就非常快了。这是一个问题。
孙飞博士说:还有为什么我要给一些房地产投机者泼冷水了？从房屋的价值来讲，从长期来讲，从70年使用权来讲，从法律角度来讲，房屋的价值是贬值的。为什么呢？因为房子只有70年的使用权，如果已经使用了20年，还要再折旧。他只剩下50年的使用期了，就算你要把它摊薄下来，已经贬值了，你还用那个价格来买的话是有问题的。如果这个房子使用二三十年肯定是贬值的，价格是要下降的。
孙飞博士说:一味地热炒房子是绝对不正常的。我认为在五到十年内在某个区域房子价格会上涨，因为地价上涨、周边物业、设施成熟了，总的来讲房屋最终是要贬值的，我奉劝投资者不要头脑发热。
李战军说:我有不同意见。上海方面恰恰是老洋房价格上涨最快，它的年限早就超过50年了，不能简单地拿教科书上的理论来计算，要看实践。
潘石屹说:我觉得意大利超过400年的房子更值钱，这个观点是对的。
李战军说:上海主流的政府官员和主流专家认为，最悲观对上海的预测都没有一条崩盘的现象。就是说上海市的老百姓、上海市的官员、上海市的研究者们，大多数而言没有认为上海市房价涨成这样会面临着崩盘的前景。我觉得北京方面的语言有点儿耸人听闻。
香港楼市久病成医 开出组合药方
主持人说:我们听一下香港资深人士施总的说法。您现在进入的是搜狐嘉宾聊天室，我们今天的主题是上海楼市发烧北京该不该吃药，现场请到的嘉宾给您介绍一下，北京这边是潘石屹先生，您非常熟的一位朋友。还有一位是孙飞博士，他是中国企业海外发展中心的主任。在上海连线的这位嘉宾是上海浦东房地产研究中心主任李战军先生。
主持人说:施总，我知道您是香港房地产非常资深的一位人士，也见证了香港房地产走势，您有自己的一套房地产理论和分析，能不能先给我们介绍一下您的理论，房地产的各项指标意味着到了什么样的市场程度？
施永青说:我在香港观察房地产的周期，一般来说可以分为四个阶段，第一个阶段是复苏期，第二是高涨期，第三个是危机期，第四个就是萧条期。什么时候房地产复苏呢？通常是萧条之后才复苏的，复苏时一般动力是来自经济开始发展了、人民的收入增加了，就有钱改善自己的生活，负担楼价的能力就慢慢增强了。这是住宅方面。商业方面因为经济发展，来投资的人也增加了。我相信你们在谈的主要是住宅部分。
施永青说:商业方面因为经济发展，来投资的人也增加了。不一定是人口增加，经济收入之后就会改善住条件，以前的地方比较旧了，设备跟不上，要换一些好的房子，这是因为经济发展而带动的。这些人会买什么样的房子呢？当然是要买来用的，一定是要买建好、可以用的房子。复苏期是在萧条期之后，以前房价是跌下来了，等到最后一段时间再去买，不会预先买。
施永青说:比如说他今年夏天准备结婚了，到了五六月份才会去买，买的都是现楼（现房）。慢慢地量减少了，价格就会上升。二手房里便宜的房子被人家买去了，剩下的都是价钱比较高一点的。当楼价开始上升之后，在价格上反应出来之后就开始有投机的情况出现了。这种人是买来投资的，因为又有用家的资金，又有投资者的资金，与此同时价格上升又吸引新的资金进来，资金肯定是要流向能赚钱的地方，买房地产赚钱流进来的资金就越来越多，这些情况在中国一些大城市已经开始了。
施永青说:复苏期是改革开放之后，现在已经出现了一些情况，不但是用家在买，投资者也在买，但是价格又上升吸引的资金越来越多，一个自我完善的机制发展到一定程度就会出现一个情况，就是楼价已经跟当地人负担的能力分开了。用家已经开始买不起了，如果出现这个情况的话就进入危机期了。因为如果用家买得起的话，投资者不买，还有用家买。如果用家已经买不起了，会出现什么情况呢？
施永青说:楼价在上升，主要买的人是买的期楼，现楼没有人买，而且很少成交。用家才买现楼，投资者喜欢买期楼，因为期楼负担的首付比较少，一笔钱可以买更大的房子，出现一个情况就是期楼上升，现楼就跟不上了，而且成交量减小，这时用家的动力已经没有了，出现这种情况楼市就进入危机期了。危机不一定立即就爆发的，还要等到经济环境、国际环境出现变化时才会找机会向下走。
施永青说:基本的情况就是要拥有楼房的人越来越多，拥有现金的人越来越小。资金都变成楼面了，下一次找谁来买呢？大家都有楼、有钱了，有一个人要卖楼时就不容易再找到买家了。大家都有楼、没钱时楼价就不容易再上升了。如果出现金融危机、美国经济出问题或者是利息上升，或者是房地产政策出现比较大改变时，楼价因为找不到人买就大幅度下跌，这时又陷入银行的状态，银行本来贷款贷了很多，现在楼价降下来，要催买楼的人早点儿还款。
施永青说:在香港什么时候都可以还款的，国内的情况我不太知道。虽然说可以分期付款，所以现在信贷又收缩，要卖楼的人大量增加，找不到买家，楼价就大幅度下跌，就进入了萧条期。我看中国现在也是资金大量流进房地产市场，有些升的比较高的地方已经出现价格跟广大群众购买力有一定的差距，但是都还是在危机期的初级阶段。全国是不平衡发展的，上海、长江三角洲一带卖的情况比较多一点，一些其他的城市价格还是相对合理的。
施永青说:比如说上海生病要不要北京吃药，我相信应该是什么地方有病就什么地方吃药比较合理。但是吃什么药呢？这要非常小心。因为一旦用药太重，或者是把房地产做成投资的环境破坏之后，要把它救回来也不容易的。香港97年之后特区政府以为把房地产价格压下来之后可以改善人们的生活，可以使生产力、竞争力增强，其结果是正好相反的。
施永青说:因为房地产价格跌下来之后，人们储存在房地产的财富都蒸发掉了，变成人的消费能力、再投资能力都受到很大的破坏，变成整个经济都萧条下来。后来中国花了很多新的措施来支持房地产，也搞了很多年才补回来。我觉得上海就是要吃药的话也要非常小心了。
主持人说:还有一个问题，刚才您也谈到了在3月16号央行宣布放贷的利率回归到基准利率，我不知道您观察到这个消息了吗？您觉得会对国内房地产市场有一个什么样的影响？
施永青说:利率的增加对房价不一定会产生很大的影响，关键是房价是在一个什么样的程度。因为一般来说流进房地产的资金是要看投资回报率的。如果投资回报大大高于投资成本，就不去管利率百分之零点几的增加了。香港在70年代末80年代初时有一段时间利率不断增加，从10％增加到22％，这段时间利率又增加、房价又增加，但是完全就没有影响。
施永青说:现在国内也有这种情况，上海的房地产楼价的增幅最近一段时间可能是20％、30％，加上1％的利率，0.5％的利率，根本就不放在心里。我付一点利息怕什么？所以利率的增加影响是很〉摹？聪愀矍凹改昀什欢霞跣。锹ゼ垡彩遣欢系叵碌换嵋蛭氏碌思揖腿ヂ蚵ァＵ舛杂眉铱赡苡杏跋欤酝蹲收呃唇彩遣豢椿乇实摹?
施永青说:就是对用家来说，他买楼跟吃饭是不一样的。吃饭是一种消耗性的，吃掉之后就没了。但是住房你住进去也是一个投资，他住了之后这个房子还在，所以买房的人跟一般消费的心态是不一样的。一般的消费如果便宜一点就会消费多一点，但是房子是投资的，越便宜越不敢买，买了之后价格降下来是要亏本的，所以他知道还是要看价格的上升。单独的成本上升是不能够把投资的需求完全破坏的。
主持人说:施先生，您认为现在上海出台了很多政策，包括在房屋换手时要加税，包括要增加平价土地，要打击虚假销售，我知道香港也曾经有过这个阶段，加税时对市场炒家的影响并不是很大，而往往是在增加了平价土地之后香港楼市出现了巨大的波动。您认为哪项政策会对上海楼市有非常重大的影响？
施永青说:一般来说政府的手法是增加供应、打击需求。香港有一段时间楼价增长很快，主要是打击需求，把银行的按揭从90％下降到70％。另外是增加契税。如果你炒楼赚了钱要收这种税。但是这种打击需求的成效很小，到了董建华上台之后采取的就是增加供应，每年定一个指标，百万股千个单位一年，这样就造成很大的影响，当时也不但是百万股，当时香港也受到亚洲金融风暴的影响，外国资金抽走，回归之后香港内部的政治矛盾等等。
施永青说:所以增加供应、打击需求一般是对房地产进行调节的主要手段。我觉得还要做的就是提供一个透明度比较高的信息。我知道国内闲置量调查统计方法跟香港不一样，香港的闲置量就是这个楼房没有人住进去了，才算闲置，国内是发展还没有建好的叫闲置。我觉得应该看房子建好之后有没有人用，如果有人用，当时有人买也是不健康的。
施永青说:你花了很多资源，钢材、水泥等等，建起来之后没有人用，价钱要跌下来，银行贷款也会出问题，所以把这个情况告诉投资者，投资者自己就会做出判断自己应不应该投进去。如果不清楚的话，他不知道政府批了很多地，未来供应量怎么样、城市人口增长情况怎么样，就不是一个理性投资，而是一个盲目投资了。所以一个方面是要增加透明度，让投资者、用家都可以作出理性的投资。
施永青说:在增加供应方面现在国内是不应该再随便增加了。政府前一段的政策也不统一。政府前一段觉得开发量太大，土地供应量收紧了，现在又增加，变成前后矛盾。我自己来看，中国如果此前过热的话，很多地方不是楼价升的太快的，而是土地开发量太大的泡沫。土地开发量太大的泡沫应该是用增幅土地供应政策来调整。现在的情况是土地增幅批出来了，但是又让银行不要贷款给发展商，变成前后矛盾。所以政府要自己调整土地供应量。
施永青说:我发现全国都有供应太多、闲置太多的情况，这应该是政府出售土地自己来调整。另一方面为什么供应这么多，价格还是上升的呢？也爱看到中国在前一段时间里经济发展的非常快，积累的资金非常多，很多资金因为找不到再投资的门路，就流到房地产里了。这种情况在外国也很普遍，但是外国投资的产品比较多，它的股票市场比中国大得多，还有债券市场等等，这样资金就可以流到其他投资市场里去了，也可以流到国外市场里去。
施永青说:现在中国的情况是把门关起来，不许人家到其他地方投资，又没有一个很大的股票市场、债券市场，中国人一般来说都是比较喜欢投资房地产的，所以大量的资金都流到房地产里去。要减少房地产的过热就要想办法让这种多余的资金，最好是流到实体经济中去增加生产、增加在国际上的竞争力，但是还没有找到实体经济投资时也要给它一个出口，否则的话流向房地产市场也会造成一定的情况。
施永青说:现在楼价升的这么快，可能跟把大量的资金吸引进来（有关系）。有些做实业的人发现在房地产方面赚钱快，做工业生产很辛苦，还要找订单、找原料，还是房地产赚钱多，就流向房地产了。其他实体经济就得不到资金了。出现这种情况就很危险了，国家会出手干预的。因为这种发展对中国经济平衡发展是不利的。我相信就是当前资源调配影响中国房地产的发展。
主持人说:我们继续拉到上海、北京对话中。刚才施先生谈到了一个问题，如果市场中炒家很多的话，一旦出现一些重大问题，像金融危机等等重大的动荡之后可能就会对楼市有很大的影响，不知道您对这个问题怎么看？
李战军说:如果这个局面得不到遏止我是赞同的。目前的情况来讲，上海地方政府调控的手段还有不少，只是市场发展情况逐步来推动一些调控措施。倒没有出现一种惊慌失措、没有办法、没有对策的状态，完全是根据市场的情况来定下一步怎么。从早期上海出台的措施来看我认为力度是有弹性的，或者说是比较软的，目的是为了警示市场，让市场知道反应，看一看下一步再怎么办。
楼市还需对症下药 专家预测温和调控政策还有加量可能
网友：如果上海发生大地震，钱会流出到哪里去？
孙飞博士说:我觉得这个问题是一种不可抗力，刚才讲了资本是驱利性的。如果楼市的动荡的话就会崩盘了，如果作为上海的普通老百姓还需要购房的还需要在上海买房，等到上海房地产价格下跌之后再买。但是对于一些投资商这些钱会流向一些经济热点或者是能赚钱的地方。
孙飞博士说:补充一下刚才施先生讲的，因为香港是一个成熟的市场经济区域市场，香港经历了房地产发展的启蒙、发展、培育、成熟阶段，作为香港来讲，也经历了房地产的泡沫，我很赞成施先生提的这些意见。比如说要用的人（需要住房的人）买不起房，房地产市场就会出现危机了。
孙飞博士说:最近我看摩根士丹利首席经济学家有一个观点，我也非常认同，作为房屋来讲要使用第一、投资第二。上海有很多机构或者是个人把这个颠倒过来了，主要是为了投资投机，赚取都是利润。另外香港是一个市场化程度非常高的地区，房地产价格的涨跌很多是市场原因决定的，在中国很特殊，我个人认为是一个综合因素。
孙飞博士说:为什么香港由于房地产泡沫产生负资产，还有金融危机等等综合因素，包括银行的按揭等等，价值一千万的楼房已经花了五百万，但是还欠银行五百万，这是由于经济危机的原因造成买的房成为负资产了。另外利率的效应是逐步产生效应的，如果光说是市场供求我也不太认同。还有中央银行利率手段肯定会逐渐产生效果的，这是我的核心观点。
孙飞博士说:再补充一点，我讲房屋长期是贬值论，如果你是一种文物古迹，它会升值，在于它是历史价值、文化价值，包括意大利的古建筑，或者是上海的小洋楼。第一由于它是私有化了，他一直是主人。国内是公有制，土地不是个人的。其二还要考虑这几百年来通货膨胀的因素，那时一个亿美元到现在太值钱了。通货膨胀的因素和经济增长要考虑进去。
主持人说:大家都是这个观点，房屋肯定是贬值的，但是如果成为艺术品肯定是能升值的，如果上海发生楼市动荡的话，钱会流向到哪里呢？
潘石屹说:还是会流向回报率高的地方，这是一个不争的事实了。我想说的一个核心东西是，我还是认为上海房地产之所以能够出现今天这样一个暴涨的局面主要原因是供应量少。像北京今天的情况在重复着上海两三年前的情况，尽管今天早上我也看到国土资源部发表的驳斥房地产发展商说的“地荒论”，我也看到王石在他的年波上说要等着政府的土地房地产发展商早就饿死了。
潘石屹说:北京从整个数字来看供应量也比较大，但是四环以内又有多少供应量？真正的基础设施和房子配套的还是在四环里面。所以下一步最重要的还是政府在做调控时利息、税率都还是辅助手段，最重要的是要有一个适当的、跟城市化进程能够配套的供应量，如果供应量上不去的话市场价格很难下得来。
李战军说:在我个人看法来讲，做了一个假设，让我对这个假设做一个评论，我很难说。我现在仅仅知道中国内地很多事业有成的人他们把钱主要是流向上海买房子，这也是推动上海房价往上涨的一个很重要的原因。现在上海人自我解嘲这么说的，上海内环线将来都是说外语的，上海的内环线和外环线之间都是讲普通话的，讲上海话的人将来都是在外环线之外的。
李战军说:由此可见，在这一轮上海房价上涨的过程当中主力军不是上海的市民，而是上海市外的力量。换句话说，作为一种虚拟的往外流出，现实是大量的资金往上海流进。
潘石屹说:从市场需求来看，因为上海房价上涨之后，媒体和社会舆论老在埋怨有温州炒房团把房价炒起来了，我觉得在市场经济中需求对每个人来说都是平等的，而不应该说他是温州人、浙江人、山西人，出现这样的观点只能说明发表这些议论人的观点是狭隘的。你到商店里买东西，人家老问你是什么人，因为你是温州人就不卖给你，这是不太可能的。只要投资者是合法的，没有偷税漏税就是无可厚非的。
潘石屹说:所以不能说上海的房子是温州人炒起来的。而且还有一种说法说是北京的房子是温州人加上陕西倒煤的炒起来的，我觉得不能有地区歧视，也不能有知识的歧视。
施永青说:我看了上海房价上升，也可能本身就是值这个钱，以前是经济还没有充分发展起来，地区流动比较小的情况，现在全国有钱当然也应该在房地产价格商贩应出来，因为房地产是储存财富的一个主要工具，现在全国富起来了，楼价应该是上升的。在外国的一些国际大城市，像英国的伦敦、美国纽约也是国际化的，伦敦人本身是买不起伦敦房子的，我有一个朋友在伦敦工作，他住的房子租的业主很多时候都不是英国人。
施永青说:有一次是租的日本人的房子，日本人出口赚钱了就到伦敦买房子，后来住的业主是杀特阿拉伯的石油王子，现在俄罗斯人也在伦敦买房子。上海作为全国的大都会，是全国经济发展最好的地方，所以全国有钱的人到上海去买房子是一个很正常的情况。除非中国把它割裂成一个独立的阶层，不然的话经济总是互相流动的。
施永青说:所以我觉得将来出现的情况是上海的房价不但是反映上海人的购买力，还要反映全国人投资的偏好。如果全国人对上海有这个偏好的话，资金就会流到上海去。但是楼价上升可以反映投资者的偏好。普通的人只要租金不上升，他的生活是没有问题的，他一样可以住楼，不一定是做业主。这种情况在外国的大城市里也是会出现的，所以大城市的楼价可能跟本地人的负担能力不一样。但是租金就跟本地人的负担能力是一致的。
施永青说:这种情况下就出现楼价高、租金低的情况，变成投资的回报率越来越低。几年前可能有8％、10％，现在可能达到了5％、6％。这个情况就是投资的需求很大，但是用家的负担能力还追不上。当然这个情况也是全世界都很普遍的情况，就是回报率越来越低，这在股票市场上也是一样的，这是整个世界资本界也都是一样的。
施永青说:中国政府要留意的情况是不能单看上海，还要看国际的情况。美国人的楼价拼命上升，美国政府也不去打压楼价，前几年还要不断地减息，鼓励美国人换大房子，买多一点房子，叫银行贷款给他们，造成信贷膨胀，它利用这个手段来抢夺全世界的资源。
施永青说:美国市场升级了，就可以来买中国廉价的劳动力，买廉价的资源，把我们辛辛苦苦生产出来的东西就供应美国，而它什么也没有做。如果我们国家把自己的资产压缩下来，在国际市场上的竞争就会吃很大的亏。我觉得这个情况要留意。
主持人说:谢谢施先生。刚才我们谈到土地供应的问题，现在一个网友发来一个问题。
网友：您说当前房价涨是由于土地供应紧张，这是由于开发商囤积土地还是政府调控造成的土地供应下降？
潘石屹说:上海的情况我不是很了解，香港的情况施先生讲的从国内到国外，从天上到地下讲了很多了，施先生跟我是朋友，还没有谈上哲学，谈上哲学就更复杂了。在北京的情况，我觉得土地供应是不足的，尤其是北京四环之内的土地供应是不足的。这可能是跟前一段时间的两个政策有关系。
潘石屹说:一个政策是保护拆迁户的利益，所以使四环之内的土地要转换成建设用地需要拆迁，拆迁在过去一段时间难度非常高。我所知道的几个大的公司都是因为拆迁。而且有一部分是已经拿到证了，但是拆迁不了。第二是四环之外的土地大部分是把农民的地转换成住宅用地，现在是用最严格的办法在保护耕地，而北京市在过去几年把农民用的地转化成建筑用地的指标.
潘石屹说:北京市一位副市长说2003年底已经用到了2010年的指标，所以以后会非常困难，我还是很担心北京市土地供应量，尤其是四环以内的土地供应量。现在大概有280多个项目吧。去年发生了8.31，这些事情没有形成供应量，国土资源部说到的5900公顷里相当大的一部分，主要是因为相互之间扯皮。
潘石屹说:房地产发展商和银行之间的关系没有隶属，房地产发展商和股东之间的关系没有理顺，所以很短之内很难提供供应量。去年北京市商品房成交金额是1500亿，比前年900多亿增加了50％，所以这是一个需求了。房地产市场要健康发展要让需求和供应配套，我的观点现在要解决房价的问题最关键的问题是土地供应量，然后转变成房子的供应量。
主持人说:李主任，现在有一种观点是说政府有可能会增加一些平价的土地，但是我听上海一些人士分析这些土地出来之后马上就会被买家控制住，起不到抑制楼价的作用，反而会成为一个新的炒的楼盘，您怎么看？
李战军说:我认为这个人不了解上海的情况，上海市政府拿出来的平价土地都和开发商做了约定。将来生产出来的价格是政府按照指令价格收购的，收购出来以后，也是制定供给特殊的供应对象。供应完了以后，也不准马上拿到市场上销售，要五年之后才能进入市场销售。对这个上海市拿出来的平价土地的政策，一方面是为了上海市重大工程项目的用地，另一方面是解决上海低收入群体的住房需求。
李战军说:所以这一部分是在整个房地产市场中有一个相对比较特别、也比较独立的小市场里的流转的，和大市场里的流转情况是不一样的。
主持人说:您说的这个情况有点儿类似北京的经济适用房，由政府核定销售价格，而且它的购买群体也是一定的，必须要通过一定审核的群体，也是五年之后才可以上市交易。我不知道您现在知道的平价土地供应量是多少，会多少影响上海楼市对于未来价格的预期？
李战军说:如果讲土地供应量，我一下子讲不出来准确的数字，但是上海这一点是规定明确的，就是这类房子一年供应300万，三年供应900万。从今年开始估计政府对这个供应量的数字还会进一步地提高。
主持人说:您觉得会对上海房价会有多大的影响？
李战军说:在我看来这批影响不是对短期起作用的，是长期对上海市房价有影响的。它不能对上海市高端商品房价格往上涨起到平抑的作用，这里面有土地需求稀缺的问题。比方说在浦东黄埔江边上的高档商品住宅楼盘目前最个的价位已经达到了每平方米6万、7万块钱，对高端商品房价格走势从当前来看不起任何调节作用，但是对长期上海房地产市场的价格水平、房地产的市场走势能够起到重大的影响，是一个长期的作用。
潘石屹说:我今天就认准供应量了，我想还是说说供应量。政府既要保护拆迁户的利益，又要保护农民的土地，在这种情况下唯一的出路就是提高土地的使用率，提高容积率。有一个数字，新加坡的吴杰路是10，香港中环容积率是15，上海的容积率是控制在2.5，北京CBD是控制在容积率4，当然这个问题大家争论的非常大，认为要住的舒服，要有绿地、阳光，溶积率太高的话会影响的，可是这就是中国的现状，资源有限。
李战军说:不要理解成黄埔江边的房子都是这个价格，那就错了。是不是土地供应量的下降对上海土地供应有影响，或者是对建房有影响，上海容积率最高不能超过2.5，办公容积率最高不能超过4，其中包括上海市土壤地质条件的承载能力、地下水的水位供应，再是每平方公里人口的承载，综合因素来决定上海市认为容积率过高不利于城市发展，加剧了上海市中心城区交通拥堵度情况，因此做了这么一个决定。我觉得在某一段时期作出一个决定解决这个时期的问题应该讲是可行的。
主持人说:刚才施总提了一个说法，今天的主题是上海楼市如果发烧了北京该不该吃药，施总认为不用吃，也不该瞎吃，但是我们看到北京也有这样一些现象，类似于前两年的上海，比如说现在有些不是经济适用房的楼盘也出现了在没有销售证时就有很多人到售楼处排队，我们后来了解到的情况是假的，是开发商雇的人在排队。还有官方公布的去年同期商品房上涨的速度是9.8％，我们也觉得很多现象都是值得关注的。上海现在的市场是不是北京市场今后的状况呢？
孙飞博士说:我发表一些观点，也不能说现在的北京市场就是两年前或者是几年前的上海市场，为什么呢？因为北京有北京的特色，上海有上海的特色。可能一个市场的成熟会随着经济发展逐步成熟，但是这个观点是应该有的。上海出现这种情况，北京应该要预警。央行出台房贷政策也是打了一个预防针。这种政策是中央银行在全国市场都已经吃药了。
孙飞博士说:第一，中央银行对全国市场吃药，北京可以根据北京地区存在的一些特殊情况，综合制定一些对策。包括因为潘先生讲了一些土地的问题，在中国，或者说在北京，“地荒论”国土资源部已经提出官方的否决态度了，潘石屹先生讲的一些观点我也赞同，在实际操作中存在着很多障碍和限制，使土地供应出现一些现实的缺陷，或者是出现一些寻租行为等等导致土地价格的上涨。
孙飞博士说:另外还有一些经济学观点认为目前的土地政策存在着地方政府和开发商的合谋，导致土地价格虚高。这样就把土地成本追加到房屋价格上了，这种因素也有。我认为中国对房地产价格的治理应该是综合治理，应该有市场供求因素、有土地政策、税收政策，应该针对不同的区域市场吃不同的药。
孙飞博士说:包括刚才香港施先生讲的土地供应的调控问题，实际上政府为什么在北京在全国要调整土地供应呢，从金融层角度来讲，土地出去的太多。很多开发商又没有能力开发，向银行接待大量资金，最后导致银行系统性风险，其实整个都是关联的。土地出来有没有钱和有没有能力开发，潘石屹有能力开发，但是有很多小开发商拿着土地闲置着。
孙飞博士说:还有对于购买力的问题，确确实实第一是当地居民的实际需求，另外还有国外的需求都要考虑，我也赞成这一点。但是中国要注意稳定的问题，中国现在贫富差距是世界上第一位的，基尼系数早就超过了国际上的警戒线，因此必须要综合考虑这些因素。如果不考虑普通老百姓的购买力因素，最终造成社会不稳定因素，不但会造成房地产市场的一些沉重打击，甚至对社会安定、社会稳定、社会财富都会造成打击。
孙飞博士说:上海李主任讲的话我也赞成，我认为中国未来房价是两极分化，一极是针对富人的，比如说针对比尔盖茨、针对李连杰的。另外中间的价格要往下走，要针对中国普通老百姓。未来中国房地产市场应该是多元化、针对不同需求者开发不同类型的房屋产品，这样才会满足所有人的需要。
主持人说:潘总觉得北京该不该吃点儿药？
潘石屹说:上海的房价在我了解到了一平方米要五万块钱，刚才李主任说单个的套有六万到七万块钱出现，我觉得有点儿过热，所以吃药也得特别小心。我们家有个小孩一发烧外公外婆就让他吃药，我们就吓得不得了，要把小孩自己的体质建立起来，我们定的是体温不超过38.5度绝对不要吃药，让他自己有一个免疫系统。
潘石屹说:市场也有自己的机制要自己调整，谈病时可以海阔天空去谈，可是吃药时要必须小心。北京吃的药我比较担心，一个是吃的预防性的药，小时候生下来没有任何病就种牛痘，那是预防性的。市场还是供求量和需求量确定的，在这种情况下吃点儿预防性的药没什么错。
李战军说:我把上海的一些情况向两位介绍一下，可能我的观点比较另类，但是从一个角度来讲也反应了上海的事实。目前上海的户籍人口当中，据我们研究中心的统计私房的比重超过了80％，换句话说上海市人有户籍人口交租金的大概有20％左右的水平。因此在这一轮上海房价上涨的过程中尽管涨的这么邪乎，但是上海市民、上海老百姓的心态总体上还是平稳的，社会也没有因此出现非常大的动乱，刚才孙先生讲的不稳定的情况出现。在我个人看来，上海市民在这轮放假上涨当中还是笑纳的。
潘石屹说:李主任，我有一点跟你不一样的观点。房价上涨的过程中都是乐呵呵的，都是笑的，香港97年前后你去高档餐厅喝的高档红酒都是消费量最大的，问题就出在房地产下跌的过程中。我记得前两年我到香港去，是施先生请我去电台做一个节目。他说香港的自杀率排在世界首位，有好多人因为房价下跌，自己的心情不好，绝对成为负资产了，就要自杀了。所以在涨的过程中是不会出问题的，政府和学者担心的可能是房地产价格跌的时候会出比较大的问题。
李战军说:同时我要做一个说明，上海这一轮房价上涨和香港房价下跌有两个基本面不一样。一个是上海的经济走向现在还看不到像香港那样在97之后有相当长一段时间经济基本面坏了，第二是上海这个城市在我们国家城市化的过程中，不断地吸纳着大量的市内外和海内外人士入住。1996年上海城市总体规划设想到了2020年上海动人口是1800万，我要跟各位说一下，上海目前的人口总量已经在2000万人了，所以城市人口也在急剧的膨胀当中，有这两个背景，和香港是有区别的。
潘石屹说:也就是说，上海的城市规划搞错了，搞的太保守了。
李战军说:是这样的，我想中国每个城市都处在这样一个情况，城市化进程太快。
主持人说:现场有十多家北京和中央主流媒体在现场，他们也有问题，我们来听一听他们的问题。
提问：想问潘总两个问题，听潘总说过北京房地产市场总体是健康的，言外之意是不是有存在问题的地方？是什么地方？第二个问题是您也说北京的房价要警惕暴涨，这种暴涨的可能性有多大？促发暴涨的因素可能是什么？再一个问题是上海楼市现在的变动对于北京楼市的发展有多大的借鉴性？谢谢。
潘石屹说:北京出现的问题很多，我认为最大的问题有两点，第一点是有好多没有产权的房子，这实际上是购房客户的灾难，也是这个城市的灾难，最后不知道该怎么处理。
潘石屹说:所以政府在执法力度上要拆掉违章建筑。现在北京的违章监督太多了，现在北京商业用放面积80％以上是违章建筑。作为一个国际化大都市出现这样的违章建筑，真正交上税金的人来说是不公平的。另外作为首都不应该出现这么多的违章建筑。门面房都是违规建筑。
潘石屹说:第二个问题是在二手房市场中真是应该向上海学习。什么是市场？一个健康的市场是能够很快地流通起来，可能我这套房子对来说是一个负担，已经没有用了，可是对于一个刚毕业的学生来说就是一个宝贝，怎么样假设这样的桥梁了？就是二手房市场。北京二手房市场不建立起来，一方面人们急于要购买房子，另一方面这个房子的空置率是非常高。而且多少年轻人进入这个城市首先住的应该是旧房子，他们刚参加工作，收入水平低。
潘石屹说:二手房没有建立，一方面在空着，另一方面要拿出更多的钱来购买新的房子，我认为这是北京比较大的两个问题。
潘石屹说:需求是比较稳定的，而且北京市场是开放的市场，外地人可以过来购买，温州人可以过来购买，山西人可以过来购买，外国人也可以过来购买，如果供应量上不去，局面就是供不应求，或者是供应量的预期上不去，谁也不知道今年的供应量是多少。要不然今年年初我说北京市房地产市场是最不确定的一年，我都不知道我这个项目干完政府会不会推出土地来。
潘石屹说:供应量的机具减少在需求量比较稳定的情况下是北京市场暴涨的最基本原因，可能性有多大要看政府了。王石说房地产开发商要靠着政府供应的话就饿死了。
提问：请问潘总和孙博士对于央行的新政出现置疑，不应该让原来的买房的人承担房地产过热的成本？央行如果抑制不了房地产过热是不是还会出台新的政策？
孙飞博士说:央行不是让原来的购房者和国际金融市场这是一种惯例，贷款利率、存款利率会随着利息的调整进行调整。从签的合同来讲都会随着央行利率调整来上调或者是下调利率，这是国际惯例。第二个问题，如果中国的房地产市场，当然我认为中国整体房地产市场是健康的。中国未来是一个年增长率8％以上的国家，（这是经济上的预测）。
孙飞博士说:同时中国城市化率水平非常低，未来中国城市化水平要达到60％、70％，这样才达到中等发达国家水平。从整体来说中国房地产市场非常有前景。出台这个政策是对中国局部区域，特别是上海或者是杭州出现过热势头提出的预警信号和调控的测试。如果这个势头没有得到减缓央行还会出台相关的政策，或者是土地政府、税收部门出台相关的政策，这是一个综合作用的结果。
潘石屹说:前面我都同意了，就觉得调整，任何购房人同银行签按揭合同时利率应该是随着央行利率上下浮动的，我觉得这个调整用利率来调整市场这是全世界的案例，只要我们搞市场经济就得这样去调。这是没有任何问题的。问题是在于一些说法，因为市场经济强调的是公平，就是大家在同一个起跑线上。
潘石屹说:我这次调整利率是针对某一部分人的，而不是针对另一部分人，这种说法是自相矛盾的。他想这一部分人也提高0.2，这一部分人也提高0.2，央行怎么说只针对他，不针对我呢？我每个月的还款也提起来了，我觉得这种说法是不恰当的。因为利率不光是对房地产，当然这次是取消了房地产的优惠。像前一次0.27的调整是对各个行业的利率进行调整的，不光是针对这一个行业，是针对所有的行业。不光是针对某一批人，而是针对所有的人，这是公平的。
李战军说:央行的利息调整对上海目前的状况我认为是好的，但是全国在我看来房地产市场、房地产业还起在起步阶段，很多老百姓改善住房的条件还很困难，也和上海吃一样的药对他们来讲是不公平的，反过来造成尽管你出台加息的政策，上海可以承受，因为全国都和我一样承受。
孙飞博士说:一个统一的政策出台包括对一些发展中的房地产市场，西部地区、偏落后的地区，现在开发商利润也大，这个政策出台的目的也是要让开发商让出一一部分利润，让人居其屋。我认为最终是达到这么一个效果，房地产商让这点儿利润也是可以的。
李战军说:我不同意因为央行利息提高会造成房地产商让利的结果。
主持人说:因为时间的关系，我们的嘉宾聊天到此结束，感谢各位嘉宾的参与，尤其要感谢上海的同事刘欣华，谢谢上海嘉宾李主任，感谢各位网友的参与，今天的论坛到此结束，谢谢大家。
潘石屹说:谢谢，再见。
孙飞博士说:谢谢。
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