我在美国跟美国基金经理谈美国次贷危机怎么爆发的，从１９２９年谈到克林顿、布什年代，到格林斯潘等等。我突然明白过来中国也有同样的问题，处理不好也是次贷危机。所以我就在美国写了一篇文章挂在我的博客上，访问量特别大，居然有接近１４万人看了这篇文章。我上飞机时好多人说看了我的博客，下了飞机也一样。我在其中就提到无理由退房。他们说无理由退房是潘石屹想出来的，确实我们现代城刚入住，当时国家标准动机施工混凝土是可以有添加剂的，但这个添加剂在夏天可以分泌出来氨气。如果你说让我治理，不光我一家，全中国长江以北，冬季施工都有这种情况。你要退房，可以，你就退吧，我还给你加１０%的年利率。从入住一天开始，你要不满意，一个月还是十天我忘了都可以无理由退房。你别说你的理由，我也不说我的理由，只要你写一个委托书，银行和房管局的手续都我去办，但就这一段时间，过了这个时间你再说也不行。当时就退了一套，一退完就拍卖赚好几十万，我还觉得不错。一开始没有详细的考虑这个问题，结果又过了十年，中国的房地产市场不景气，尤其住宅市场不景气，大部分人都做无理由退房，说无理由退房的鼻祖是潘石屹。结果我就琢磨了他的无理由退房跟我的不一样，他们从销售起开始算，什么时候都可以退，如果不满意都可以退。这个就变成了一个金融产品，如果一个项目销售２０个亿，突然在入住的时候，或者某一天市场情况不好，这家房地产公司地价也付了，工程费、设备费都付了，他就没有那２０个亿了，因为市场变了你突然说要退房，这个房地产公司就拿不出２０个亿，这就是社会的动荡，因为他不可能拿出２０个亿，时间太长了。所以这个是潜在的风险。

　　我在写这篇博客的时候提了三个，因为美国的衍生产品一大堆，一个叫ＣＤＳ，一个叫ＣＤＯ，这两个产品的量非常巨大。我把这两个产品分析完后，跟中国比较像的一个是零首付。零首付在当年建设银行行长带着副行长跑到北京是要上对话节目的，对话节目刚推出三天就说要推出无理由退房，还以为我是支持者，还把我请过来去当嘉宾。但建设银行实施了几个月时间，人民银行就说不能实施了。因为这个零首付就可能造成次贷危机，所以是很危险，就停了。

　　第二个产品就是保租销售，就是我卖给你一个房子，保证１０%，１５%的租金，２０年，５０年时间，这个时候跟房价没有关系，只跟保证租金的年限和利率有关，也是一个金融产品。跟房子没有关系，就像是我销售一张纸，你每年拿百分之几十的回报，这个就是中国的风险。

　　另外我举的例子就是无理由退房。我写完之后，一大堆人骂我。好多人说无理由退房不是你首创的。尤其是北京晨报一篇文章说“潘石屹自己打自己的嘴巴”。我说这个实际上是没有真正理解我们当时实施的无理由退房跟现在的无理由退房是不一样的。这个无理由退房会造成社会大的动荡的。

　　【问】：我是工大大四的学生。我几个月前看了你的一虎一席谈的节目，那期节目就是说房地产泡沫的问题。我记得您好象是说房地产没有泡沫的，最大的赢家是政府。刚才我听您好象对房市不像那时那么坚决，而且投资方面也比较保守，我想短短几个月的时间观念上有这么些转变？我想知道为什么？还有，您的那本书我买了，我希望您能在送我的时候签上名。

　　【潘石屹】：《一虎一席谈》的节目我上得太多了，我都记不清了。每一次我都认为房地产要出问题。今年４月份的时候我就提出“百日剧变”，１００天之内房地产要出大问题。你说的我对房地产比较乐观，可能是去年的事。人的认识总是不断提高的，没有完人。我自己的观点也在不断修正。

　　第二个问题比较简单，你把书拿来我签了就可以了。

　　【问】：潘先生你好，我的问题是，您觉得您学生时代哪方面的专业知识和技能成就了您今天的事业？谢谢。

　　【潘石屹】：其实这个我一直在想，包括这位同学发言的时候，我就想起来我的经历。尤其是学生年代的经历，还是非常宝贵的。我记得上小学二年级的时候，一件特别难忘的事情就是老师不让我上课了，因为我拿着的铅笔太短了，都拿不住了。老师就说让你妈去买铅笔，买完铅笔再来上课。我出来之后知道我们家没有钱，我们家那时候困难得不得了。我在操场转的时候我妈妈过来了，问我为什么不去上课。我说老师嫌我的铅笔太短了。我妈说给我想想办法。她就带着我到村子转，碰到我们村子赤脚医生，我妈说能不能借一毛钱。借完后就把我带到供销社，如果买带橡皮的铅笔是五分钱，如果不带橡皮的是两分钱，我就买了五支两分钱的，拿着这五支铅笔，五颜六色的。我妈就说了，现在买了这五支铅笔了，有了笔你就一定要好好学。我说好。

　　从小吃惯了苦，我才想到，我从骨子里面从来没有大手大脚花过钱。前段时间经济危机来了，我写了一篇博客，写给员工的信，建议员工能跑步上班别骑自行车，能骑自行车的就别坐汽车。这个就被媒体衍生成说潘石屹现在穷得不得了，要骑车上班了。记得后来有一次我跟协和医院的院长见面，还有东城区原来的书记跟我们见面谈事情，我就开汽车过去了。那天还下着雨，一进去，他们说今天骑着自行车来的？我说没有，外面下着雨呢。他们说媒体都在说你现在都骑车了。（众笑）

　　还有包括不乱花钱，勤俭是一个特别好的美德。上个星期我在美国，我在庆幸，我们一个公司融的钱是１２９亿港币，我们自己帐上还有５０多亿的人民币现金。在这个情况下，一般开发商早就圈地了，我们在比较远的地一块都没有圈，尽管我们买了四块地，今年上半年花了８８亿，我们手中还有１００亿的人民币现金。我们盘算了一下，最困难的日子我们还能支撑五年时间，这样对企业健康的发展是非常有好处的。所以这位朋友说的时候，我特别有感叹。实际上命运和社会给我们很多考验，就像贫穷这个考验一定是好东西，一定是让你成长的。还有一些考验是自作自受的，比如暴食暴饮吃错东西拉肚子，这个就是自作自受的。所以这些年我经历的困难对我提高是最大的。

　　【问】：今晚我看北京报纸，今年四季度的ＧＤＰ是９.９，有了整个一个下降。当然我们房地产整个下滑是一个原因，最近看一些报纸和政府的一些反应，有一些救市的行为，您怎么看？会不会是我们房地产行业的曙光？

　　【潘石屹】：最近我们开会比较多，他们喜欢用救市这个词，我说千万不要用这个词，而是松绑。过去三年时间，给房地产绑了好多绳子，现在从货币政策，到户型大小，到税收政策等等，应该是“松绑”。现在松绑说句实话可能有点晚吧。

　　【问】：我是建筑学大三年级的本科生。过去三年到现在出现了有价无市和有市无价两种情况，ＳＯＨＯ中国作为中国领先的房地产会采取什么样的积极政策面对？能不能支招老百姓除了观望的态度还有什么积极的态度面对？

　　第二个问题是，您开发两个项目，第一个长城脚下的公社，现在的三里屯ＳＯＨＯ分别请了国外的建筑师隈研吾先生，还有亚洲有名建筑师张永和先生做出比较有个性品位的空间。在ＳＯＨＯ中国这个团队中，建筑和设计处于什么样的位置？

　　【潘石屹】：我还是今天早上吃的饭，现在有点大脑缺氧，你前面这个问题我就忘了。第二个问题，隈研吾和张永和，你自己建筑系的学生，我跟你纠正一下。张永和不光在亚洲有名，他整个受教育的背景，包括他是麻省理工学院的院长，他在美国的影响更大。在历史上哈佛建筑学院和麻省理工学院是开创了建筑的先河，只有他们这两个学院，才有纽约的现代化建筑。然后香港、新加坡才开始学。所以张是世界建筑史上特别重要的人物。他在中国呆了两三年时间走了，在别的国家影响可能弱一些。

　　你谈第二个问题是战略的问题，任何一个企业的发展，不一定每天做上多少琐碎的事情，这个战略一定要有超前性。到了今天这一步，多少开发商说我们聚一聚，寻找一些对策吧。我在办公室跟秘书说开发商的聚会这一两年就不参加了，因为在一起就是诉苦，现在没有办法。实际上ＳＯＨＯ中国能够发展到今天，我们在三年半前就调整了我们的战略了，我们不做住宅，就做商业和写字楼。因为我们发现在城市化过程中，人们不光要住房，还要办公、购物，这样一个城市才能和谐的往下发展。但是中国９５%的开笔商一提起开发商就是做住宅的，这是不平衡的。我们三年半做完调整后，我们销售的数字是天文数字。我们今天为止，把到明年２００９年的销售额都完成５０%了，我们三里屯销售到现在完成６２个亿了。

　　所以一个企业的领导人超前性应该在两三年前做这个决策，今天等碰到这个问题想解决的办法，除非就是万科。一降价以后，杭州所有开发商连夜开了一个会，会议达成一致共识，叫“远离降价，远离万科”。这个时候已经没有解决的办法了。

实际上作为一个个人对自己的人生规划，自己人生目标上一定要有超前性，如果没有超前性，到了困难来临时，解决的办法就会非常少。

　　【问】：我请问，在您２４、２５跟我一样年龄段的时候，回想起来，有哪件事情让您记忆深刻，难忘，受益匪浅的，为什么，您当时是如何选择的？如果重新来回，您会有哪些改进？

　　【潘石屹】：２０多岁我最难忘的事情就是赚到第一笔钱，这特别幸福。因为下海好几年时间赚不到钱，吃了上顿没下顿。也当老师，教电脑，还做制转厂的厂长，带着两三百名民工。而且我两个妹妹同一年考上大学，我妈妈常年瘫痪，我就觉得钱对我来说太重要了。而且我想起来我上学的时候穿着老是破衣烂衫的就无所谓，因为是男孩子。可是每一次我想起我的两个妹妹在大学里面如果穿得跟我一样，这是我心里面的痛，我觉得作为女孩子不能跟我一样。那时候如果我有钱可以给我妹妹买漂亮的衣服，可以给我妈妈治病，那是特别幸福的事。

　　赚到的第一笔钱，我们６个人去掉给别人还掉的利息，税金等等，是１００多万。当时我都不相信是真的，一晚上都没睡好觉，身上直发烫。第二天我就从银行取了点钱，试着买了份《海南日报》，又到旁边的店买了个葱油味道的面包也出来了。我吃着面包看着《海南日报》才相信这个钱是真的。所以以后我赚的钱基本上就变成一个符号了。去年我们税后利润实现１８个亿。这个１８个亿和８个亿是一个符号，不太重要。可是我觉得最重要的是把这些钱用到该用到的地方去。所以不要浪费。该骑自行车的时候还得骑自行车。