当前房地产市场的死结和钥匙
潘石屹
尽管我每天大量的时间和精力都投放在本职工作——房地产中，但在我的博客里却很少谈论它，为什么呢？因为总觉得自己处在占据利益的一方，说出来的话怕有失公正，即便我觉得我是在客观公正地谈论，别人听了我的谈话、看了我的文章也会觉得房地产发展商谈论房地产市场是很难公正的，而一旦失去了公正，就将失去谈话、写博客的基础。如果在我们的生活中失去了公正，那么什么美好的东西，自由、民主、财富等等都会变得丑陋。而今天，我想对目前的房地产市场谈一些自己的看法，在写博客之前，我静默了十几分钟，力求自己内心能够从房地产商的身份跳出去，不受利益的影响，但至于最终这篇博客写的是不是公正，还请广大网友们来评价。
这几年，中国的房地产市场的发展确实牵挂了许多人的心，总理也曾说他最痛心的事情之一就是老百姓的住房问题没有解决好。而普通老百姓看到房价不断上涨，更是关心自己的居住问题，尤其是那些还没有买房的家庭更是如此。现在，从政府的各项政策和媒体的反应来看，我觉得目前的房地产市场存在两方面的问题：
一是“房价上涨过快”。这条消息是市场传递给我们供不应求的信号，因为只有供不应求，才要靠价格的上涨来调整和平衡供求关系。
二是“空置率太高”。这条消息又是市场传递给我们供大于求的信号，因为空置率代表出现了房子的积压，所以才有空置率的提高。
这是两条互相矛盾的信息，原因是什么呢？我想，第一个原因是市场结构不合理，供应的房子品种、地段和需求的品种、地段不匹配，就是我们常说的“产销不对路”。还有一个重要的原因是流通环节不畅通，二手房、租务市场没有真正建立起来。这两条信息基本能够描述目前房地产市场所遇到的问题和困难。
怎么去解决这些困难和问题？也有两种办法：
第一种是传统的办法，依靠行政的手段、计划的手段，用红头文件去调整房子的供应结构。这种办法我们国家已经使用了许多年，不光房地产行业在用，其他行业也在用，但是效果不好。尤其是在其他行业，吃过不少亏，走过不少弯路。
昨天下午，我和一位北京市的老干部在一起喝茶，他向我询问了房地产的一些情况，我简单地跟他汇报后，他说，我当年在北京管大白菜的事，这大白菜在当年是十分重大的事情，当时大白菜的售价每斤一、两分钱时，政府就要补贴三分钱，最后算下来，政府补贴的钱都够建好几座立交桥了。结果却是出力不讨好，花钱不讨好。在许多人的反对声中，最终取消了大白菜的补贴，结果北京人不光吃上了大白菜，还可以吃上新鲜的黄瓜、西红柿，以及其他蔬菜和水果。他还说，当年北京补贴牛奶的生产，担心因为供应不及时会造成断奶，结果是越补贴，牛奶的质量越差，牛奶生产的企业还不断亏损。现在不补贴了，像蒙牛、伊利公司，不但可以自己赚钱，而且还到海外上市了，牛奶制品的品种也越来越丰富，现在不光可以吃到中国的牛奶制品，还可以吃到国外的牛奶制品。
从这位老干部的叙述中，我感觉其实粮食也是同样的道理。当年人民公社管着农民种什么粮食时，老百姓常常吃不饱饭，饿肚子就是家常便饭。饿肚子的滋味现在许多人还有记忆。当人民公社不管了，放手让农民自己种粮食了，粮食也丰收了，大家不仅吃饱了饭，还有了不少存粮。房子也是同样的道理，政府不可能了解到每一个市场，在什么样的区域地段，需要什么样的房子，在市场的神经末梢只能靠市场的手段去配置这些资源，使供需达到平衡。多年的实践和别的行业的经验证明：市场配置资源是最合理的，最不容易造成浪费的。
国务院03年关于房地产的18号文件里也强调了市场配置资源的基础作用。所以有效的办法不是第一种办法，而是第二种办法：依靠市场。
房地产的市场化，首先要土地市场化，土地的交易要用“招拍挂”的方式公开、透明地去交易。这一点经过两年多时间，从国土资源部2002年颁发的11号文件到前年的“8.31大限”，基本上已经解决了。
其次，是房子的市场化，不仅新建商品房要市场化，最重要的是二手房要市场化，尤其是要让那些单位分配的公房能够上市交易。这方面，尽管做了近十年的努力，但除了上海，其他的城市都收效不大，因为公房的上市，二手房的交易涉及的单位和部门太多了，历史又太久了，扯皮的事情非常多。二手房市场要建立起来，最关键的是产权和档案要清楚，只有产权清楚了，才能够在市场上交易，而许多二手房没有明确的档案和产权，或者虽然有，但和市场不接轨，还是不能够方便地查询。而上海的二手房市场之所以能建立起来，就是因为你只要花20元钱，就能很快地查出每一套房子的产权和档案。其次，只有流通才能形成市场，要鼓励流通，而不要阻碍商品的流通。在流通的市场中，我没有用的东西有可能正好是别人急需的东西，要让所有的商品都能做到“物有所用，物有所值”。同时要减少房屋流通环节的税费和成本，方便那些流通的房子过户、办证。在税收上要适当增加持有物业的税金，减少流通环节的税金。这样，大家才有积极性把自己的闲置房子拿出去交易。但去年一年出台的所有税收政策，一分钱持有物业的税都没有增加，全部是增加了流通环节的税。理由是打击炒房的炒家。
再谈到房屋的品种，十年来，我们的政策一直是在控制被称作“楼堂馆所”的写字楼的建设，但现在市场上写字楼的租金回报率是住宅的一倍以上，这也说明这类产品市场上是有需求的。
房屋价格上涨过快的另外一个原因，就是中国的居民没有其他的投资渠道，而居民存款又迅速上升，到今年二月底已经达到15.12万亿元。每年全国商品房的成交额大约是1万亿元，就算没有别的资金注入和单位购买，单这15.12万亿元的居民存款，再加上银行提供的70％的按揭贷款，就可以把当年推出的商品房购买50遍。所以，让中国居民有新的投资管道和工具，对稳定房价和经济都是有好处的。
中国的房地产市场非常复杂，房价不断上涨的原因很多。我只是在这里谈一些个人不成熟的想法，希望大家批评、指正。
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