商业地产的投资回报率是最高的，风险来自于地段

老潘与SOHO尚都的民工在一起

香港《明报》：请问内地推行宏观调控政策后，房地产是否有降温迹象？

潘石屹：这次对房地产市场的宏观调控政策，最主要的目的是让房地产市场平稳健康地发展，要避免大起大伏。

香港《明报》：请问CEPA第三阶段、泛珠三9+2和人民币升值对房地产有没有影响？

潘石屹：前两个因素可能对珠三角区的形势会有影响，对中国绝大多数的城市不会有影响。在未来的一段时间，中国将有几亿人从农村进入城市，这些城市内需的房地产市场就足以保持房地产持续的发展。

香港《明报》：请阐释港人往内地购买物业，是否想理的投资工具呢？

潘石屹：单从租金回报率来看，北京的租金回报率无论是写字楼、商铺、公寓等都要比香港高得多。

香港《明报》：请问北京物业前景是否乐观？

潘石屹：房地产最重要的属性是不动产，北京地域广阔，不同的区域，不同的物业品种的情况又各不相同，很难笼统地去说乐观还是悲观。

香港《明报》：请阐释北京地区的楼市现况和走势？有什么利好因素。

潘石屹：北京基础设施在大规模地投入，在2008年前都会交付使用，使这个城市更有竞争力、更有效率、更国际化，这是对北京房地产市场利好的消息。

香港《明报》：请问港人应选择投资北京的豪宅盘、优质盘还是工商铺和写字楼盘呢？升幅多少？

潘石屹：我一直认为租金回报率是衡量这个楼盘值不值，是否值得投资的一个很重要的指标，因为房屋的售价可能有水分，有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。北京的情况是商铺的租金回报率最高，其次是写字楼，再其次是公寓、住宅。公寓、住宅的回报率在过去的五年时间下滑得非常厉害。

香港《明报》：请阐释港人应选择北京哪个地区投资？投资时注意什么？预计投资回报多少？

潘石屹：北京的城市是一个高速发展的城市，在这样的城市中，聚合是有效率的，北京的CBD、奥林匹克公园、中关村、金融一条街等都是在城市发展中聚合的几个焦点，这几个地区的投资回报率相对比较稳定。预计都会超过8％。

香港《明报》：作为发展商会怎样部署未来的发展项目呢？

潘石屹：SOHO中国未来发展的项目只有一条原则，就是市场上面缺什么，我们就开发什么，绝不跟风。

搜房网：上海房地产市场的投资者开始寻找新的投资方向及渠道，酒店地产、商铺、写字楼等项目正以稳定的投资回报、低风险等优势吸引着越来越多的投资者。你怎么来看商业地产投资的风险？

潘石屹：商业地产的投资回报率是最高的，风险也是最大的，这风险主要是来自于地段，偏远地段的商业地产将承担更大的风险。

房价上涨和空置上涨同时出现说明房地产结构有问题

焦点网：建设部近日下发通知，向住宅供应结构性矛盾“开刀”，要求各地对普通商品住房和经济适用住房需求进行调查摸底，编制、及时公布相关规划。其中明确提出：“督促各地研究并编制本市逐步改善人民群众居住条件的住宅建设发展专项规划”和“明确近几年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局和进度安排，及时向社会公布”，这项政策对房地产影响会是如何呢？未来会不会增加经济适用房用地的供应量。

潘石屹：现在房地产面临最大的问题，一是房屋价格上涨过快，这就能够说明房子是供不应求的；第二是空置率上涨过快，这条信息说明是房子供大于求，出现了积压。这两条矛盾的信息说明房屋供应和需求的结构是不对应的，解决的办法有两种：一是通过政府限制的办法，摸底、调查、统计、下发文件；另一个办法是市场的办法，充分地调动起二手房市场，增大二手房的成交量。房屋供应和需求结构性的问题就迎刃而解了。

　　中国多年经济发展的经验证明，用第一种办法常常是解决不好的，而用市场的办法就可以把摆在房地产面前的两大困难，一是房价上涨过快，二是空置率增长过快的矛盾得到解决。因为，行政的手段很难了解到哪里房子多了，哪里房子少了？他们分布在什么区域？这种细的末梢循环信息只有通过市场才能够反映出来，并且也只有通过市场才能够很好地加以调整。

焦点网：华远集团总裁任志强日前发表文章称，宏观调控押宝调整结构，政府是吃错药了。请问潘总对任总的文章做何评价？

潘石屹：我没有仔细看任总的这篇文章，但是目前中国房地产碰到的问题确实是结构性的问题，房屋供应的结构和市场需求的结构错了位。也才有了让我们看到截然不同的两条信息，一条是“房价上涨过快”，一条是“空置率上涨过快”，两者同时出现的荒唐局面。

搜房网：随着国家税务总局“房地产企业上调预售款税收”文件的下达，房地产税收日前又成舆论焦点，您认为这会提高开发成本进而影响房价吗？如果将来“税剑”真的指向了房地产，您觉得这一行业将会出现什么样的变化？

潘石屹：在去年年初我就看到政府部门提出要进行房地产税收改革，要让房地产税收简单、透明、公平，目前房地产的税收太复杂了，而这种复杂的税收很容易造成监管不力，造成偷税漏税的现象，越简单的东西才越能够越容易做到公平，便于操作。

焦点网：种种信息表明，国家正在加强对建筑节能方面的督导力度，请问潘总对建筑节能是怎么看的，为什么国家会对加强对此领域的重视程度？

潘石屹：建筑的能源消耗是能源消耗中占的比重非常大的，一些成熟的城市有50％以上的耗能是建筑耗能造成的，所以国家对建筑的耗能格外的重视。

廉租屋的建设最好不要有房地产开发商的参与

五一到长城脚下的公社享受休闲时光

《经济参考报》李佳鹏：建设部昨天通报有70个城市开展廉租房工作，对此，您是怎么看？为什么廉租房工作推广如此难？

潘石屹： 政府开展廉租房的工作，是真正为那些城市中最贫困阶层解决住房的办法。可能是由于各个城市财政收入的问题，很难拿出钱来做这项工作。这只是我的推测。

《经济参考报》李佳鹏：作为房地产开发商，您是否愿意开发廉租房，为什么？

潘石屹：廉租屋不需要房地产开发商去开发，它可以是政府收购的房子，也可以是旧房子。廉租屋最主要的特点是没有产权，用很低廉的价格租给那些低收入的人。如果政府需要建廉租屋的话，利用招标的方式选择好的施工单位就可以了。房地产在这其中不用扮演任何角色。多一个环节就多一道麻烦，效率就会牺牲一分，所以廉租屋的建设最好不要有房地产开发商的参与。

《北京晚报》洪燕杰：尾房超市开张，吊足人们胃口，但很多开发商并不认可将尾房交给超市，问问老潘怎么看，如果SOHO有尾房会交给超市卖吗？