八、市场化的房地产金融
此次调控的重要目标之一是防范金融风险，并认为金融风险的重点在于房地产。从发达国家的历史发展进程看，房地产确实是与金融紧密相连的，或者说房地产主要是金融性操作，而决不仅仅是盖房子。但中国却完全不同。
首先中国的金融风险是非市场化因素的制度性风险，与房地产无关，而是对任何贷款都存在巨大的风险。自改革以来四大国有银行已经剥离的几万亿元不良资产，其总量早已超过了现有全部房地产信贷的总额，而其中真正属于市场化房地产开发而造成的坏账占极少的一部分，大量的是非房地产信贷或计划经济的指令性信贷。非市场化金融使信贷成为企业经营、政府支出的几乎唯一的资金来源，因此必然将风险集中于银行。
虽然我们开放了试点性的资本股票市场，但股市用公开的股权融资的方式，不但受向大中型国企倾斜的限制，同时受集权审批的限制，尤其是同股不同权的流通方式已使这个试点超过十年的资本市场处于几乎失去投资者信心的局面，几次反复的大起大落使股市严重的脱离了经济宏观背景的基本面。债市与股市几乎是一对双胞胎，同样是仅向大中型国企倾斜，同样是严格的集权审批制度，企业债仅仅是政府的工具而非市场化经营主体自主权利的融资工具。缺少了股市与债市的两条路，让企业只能把目光集中于银行，不管用什么样的监管制度和风险防范制度，都无法回避一旦市场或宏观经济出现问题时的风险。这种银行独立支持金融运行的垄断体制天生就以唯一债务资金来源在承担所有的金融风险。
其次，中国的建设能力尚处于初级阶段，产业化程度极低。设计、材料、技术、施工、销售、服务等几乎所有环节都处于非市场化的低水平阶段，因此开发商无法利用完全社会化的方式解决相关环节的质量、工期、性能等问题，只好将主要精力放在决策和生产产品的环节。从中国开始有开发公司的1980年起，公司的注册资本就是虚拟资本，即没有严格的股东产权概念，也在文件中规定可以用借款、贷款或担保形成注册资本。生产技术水平的落后与低注册资本制使开发企业根本不可能依赖于自有资金和长期持有物业出租经营以获取收益，因此就形成出售期房用预收款还贷的流动性生产资金的借贷关系。除对银行的依赖之外，其他的资金来源如信托等都处于微弱的市场地位。
严格说房地产市场中只有银行信贷关系而无金融概念。美国上市的主要不是地产公司，而是地产基金，因为生产环节的社会程度高，长期持有经营的物业占主导地位，有稳定的租务市场，因此金融成为主要的经营产品，物业则成为金融的附属品或工具。
国外大部分发达国家都有专门的房地产金融法律，大多数也是在住宅法中规定和管辖的，许多是享受了国家专门的减免税费的优惠政策的(如基金的免税，或贷款的低息等)，因此在市场上形成了多种层次的资金供给。
第一层是向中国现状中的银行信贷一样，房地产与其他行业同等的企业或个人的贷款行为。这个银行利率是由国家央行根据宏观经济的基本面发展情况决定的。包括担保方式的流动资金贷款和物业抵押式的贷款。但目前中国基本没有在物业出租的情况下按租约的现金流收入情况计算的长期信贷，而只按出租物业的评估值打折(扣除风险系数)的抵押贷款，这种就必然使贷款量低于已投入资金量，无法发挥资金的集中成倍效应，无法支撑开发企业长期持有物业经营。但如按租约现金流收益发放则可能发放的长期信贷额远远大于实际投资而产生成倍的资金效益，扩大了资金的融通能力，并降低了资金的成本。
同时包括，现行按同样贷款利率发放的个人房屋抵押贷款。这些个人贷款目前远远超过了开发企业贷款额两倍以上，成为居民购房的重要资金支持。但这些贷款中既有消费型信贷，也有生产型信贷，应区分两种不同性质的个贷情况。
并且应有相关的保证这些抵押物变现和回收的法律，这样才能降低银行的风险，保证契约的安全性。但中国的法律却并没有无条件的保护这些债权人能收回这些抵押物并变现。这也是中国法律制度上造成的银行风险。而在几乎除中国之外的所有国家的法律中都不存在这种对产权保护有严重缺陷或不给以保护的法律。
第二层是专门对中等偏低收入家庭的非银行住房信贷。资金的来源由低息发行的有担保或无担保但有监督的债券组成。对贷款人和贷款金额及贷款购买的住房均有严格的审查条件。或由国家组织的专门机构发行，或由政府监控的公司发行债券。这部分贷款的利率不由中央银行控制而由住宅法或负责解决住宅问题的管理部门控制。用低息或贴息的方式支持中等偏低收入家庭解决住房问题。中国的住房公积金贷款类似这种情况，但贷款对象是缴纳了住房公积金的人员，因此其覆盖面是非社会化的，而是有专门对象限制。其次是不审查所购买的房屋而只限定人均可贷款的额度。虽然其利率低于银行标准利率，但其服务对象却并不是专门为解决中等偏低收入家庭住房问题的信贷，也不能解决这种中等偏低收入家庭购房的特殊矛盾。
第三层是专门为降低开发成本，用于支持专为中等偏低收入和低收入家庭住房的低息、贴息或免息的贷款。这些贷款还用于支持利用再生材料建设的住房和节能环保型住房的建设，也包括最长贷款期40—70年的专门用于建设中低收入家庭低息、贴息的租赁或购买的住房建设的开发信贷。政府的贴息承担了降低成本的负担与责任，也才能转换成了限制销售价格和出租价格的权力。市场经济中政府已不能强制性要求企业作为投资者放弃企业或股东的应得利润，满足解决政府难题的条件，但政府并不一定非要成立政府直接管理的效率低下的企业去承担政府应尽义务的责任，完全可以用贴息、贴租的其他方式调动企业的投资积极性，并用贴息、贴税的利益的交换获取定价的权利或达到预期解决中低收入家庭住房的目标。
第四层是各种公募或私募的基金。这些基金是由大众直接投资参与的，并成为参与开发建设的主要资金来源，替代了大量的银行贷款，减少了开发建设期间对银行的过度依赖。有些基金成为建成后物业的购买或持有者，以保证市场中有大量可供出租经营的各种物业，降低了居民或企业居住或经营的初始投资成本。这些基金实际是房地产市场中的主力军。
第五层是各种贷款或债券的再证券化。不管是银行或非银行机构的房地产贷款(非流动资金贷款之外的住房抵押或商业物业抵押贷款)也包括政府或企业发行的债券，都可以再次分类打捆之后证券化。如购房信贷可以重新按贷款期限的不同、利率的不同重新分类打捆证券化，也可上市或资本化，这样就大大降低了投资、发债、贷款的风险。
当然还有其他的金融工具和衍生工具，解决专门的房地产金融问题。
核心的问题在于打开融资的大门，让民众可以不通过银行存款再由银行放贷，而是由民众直接有选择的参与各种房地产投资，由非银行的专业管理团队来经营这些投资，其效率和收益当然都远远的大于银行的存息， 其风险也大大小于由银行房贷的风险。这样多层的投资选择，自然降低和分解了银行的信贷风险和银行的资金压力。同时也由于有了可选择的直接的专项投资，自然也减少了个人直接购房、出租或炒房的投资风险，也减少了个人购房向银行贷款的风险。另外也解决了中低收入家庭无能力支付首付款购房或炒房，但可以用少量的钱参与基金、债券投资，再通过房地产基金或债券的收益从房地产市场中获得更多的收益，以弥补购房能力的不足或补贴租房的支出。
除银行的直接信贷之外，其余利率或收益并不由央行所决定，因此央行的利率调整就不再仅仅是针对于某一行业，而是面对这个宏观经济了。央行就有了更多的调整空间和定价权利，并由央行的利率产生对其他行业或房地产利率的指导作用。正是由于房地产不同于其他行业，其住房部分有特殊的政府保证居住权利的责任，因此政府才不同于其他行业的制定相应的特殊政策，才有专门的房地产金融这一领域。其非住房的部分会影响到企业经营的成本，仍会对整体的宏观经济产生极大的影响，因此政府也许才用特殊的方式给以优惠的开放的政策，以稳定成本保持竞争能力。
金融和税收都是宏观经济的调节工具并具有特殊的杠杆作用，但对应由国家承担居住权力的保障特殊责任而言，一定会用不完全受宏观经济影响的专门的房地产金融政策对待。这样既可以发挥金融与税收的杠杆调节作用，又不至于加重解决住房问题的困难。并且由于住房责任因此房地产中的税收和金融条件大多优于相对其他的产业和企业，以有利于促进社会的安定和谐。而目前我国的各种税收和金融政策中并没有充分的体现出房地产或说住宅产业的特殊性，也未对解决中低收入家庭的住房给以金融政策上的优惠，而是不分收入情况的、不分行业差别的简单统一。
银行信贷风险的毛病根子并不在于房地产市场，而在于金融政策非市场化垄断，要根治长期拖累银行的信贷风险问题应从开放金融市场上下功夫进行改革，打破单一的银行信贷依赖，让更多的民众可以直接的选择和监督房地产投资的方式和运行能力，这远远比银行靠少数人决定房地产信贷和管理、监督已发放的信贷要更透明化、成本更低、且更有成效。
说到底仍是一个用计划经济的方式还是用市场经济的方式发展中国经济的问题，尤其是对房地产市场而言，没有金融市场的开放，就不可能减弱银行的风险和依赖。而且任何的宏观调控都在防范金融风险的同时增加着信贷的风险，并因为防范风险而可能造成市场的过度波动，破坏了市场的经济秩序的同时增加解决住房问题的困难，并增加了中低收入家庭解决住房问题的负担。
结 论
中国的改革仍处于从计划经济向市场经济的过渡期，政府主导型经济的特征仍在相当一些领域占有主导地位，政府仍在用以我为中心和我说了算的行政办法指挥市场经济、拉平经济波动。岂不知经济活动有如人的心脏跳动一样，如果是一条直线就不成其为市场经济了。而行政调动的结果也许并不会像想象的那样能达到预期的结果。
市场经济的法律、政策、法规的结果应是创造公平的交易关系，形成市场经营主体处于统一规则约束下的平等竞争关系。但如果是非市场化的规则，就会改变这种博弈关系。
本来一个国家只有一个上下利益一致的政府，但此次调控却变成了中央政府和地方政府在政策上的博弈关系；变成了政府与经营者的博弈关系，而不是经营者之间的博弈；变成了银行与政府间的博弈和银行与投资者、消费者之间的博弈，而不是银行与银行之间的博弈，完全扭曲了市场经济固有的博弈与竞争的关系。
当政府利用税收工具和行政限制性条件与市场和民众争利时，当所有舆论和政策导向都向一个方向倾斜时，市场就会用脚投票，投资者与消费者就会放慢步伐、隔火观望，等待博弈的结果，就像卖肉的会看市场的需求决定杀猪的时机一样，想将肉卖个好价钱。观望也是市场经济的必然结果之一。
如果说人的信誉是靠银行的贷款与偿还记录来证明，那么没有银行信贷条件的低收入家庭岂不是永远不会有优良的信用记录了吗？实际市场经济中真正能证明个人信誉的不是被动的有贷款记录或缴费记录的银行证明，而是全社会不论收入高低、不论是否有银行信贷关系或缴费关系的主动申报的纳税记录。只有当不管是否应纳税都必须主动申报纳税情况成为居民个人的信用记录和证明时，市场经济的信用基础才可能真正建立起来。购房时的免税政策则是建立和调动这种自觉纳税的积极性和必然性的鼓励机制。
任何政策导向都调控的是一个市场的预期。稳定房价的预期变成了降低房价的预期；增加普通商品房和经济适用住房的供给量变成了让房价大跌的预期(因为中国现行的平均房价的统计方式会在产品结构的调整的时产生平均房价的波动)；增加税收和增加税收的限制性条件变成了遏制交易的预期；打击和遏制投机行为的政策变成了限制和减少投资的预期；增加资本金限制和严控房地产信贷变成了提高门槛和金融不支持的预期，于是大力发展市场经济的政策与现行政策之间的对立使发展经济的信心预期下跌，并产生了对未来政策不信任、不稳定的预期。当人们的预期发生了逆转性的变化时，交易量的暴跌就会出现，市场就从市场经济的导向向计划经济的导向预期回流。
改革的二十多年间，一个主要争论的问题仍然是要不要市场经济，要不要按市场经济的基本规律来制定政策。历史上的经济繁荣与非繁荣的发展始终伴随着“官本位”与“商本位”这两种完全对立的观念的斗争，就如同新中国成立之后始终在“计划经济”与“市场经济”之间斗争一样。政策和舆论导向如果将“商本位”可能出现的利益集团变成贬义之词，那么中国不但在国内无法实现充分的市场经济的竞争条件，同样也永远无法融入全球经济和世界贸易的市场经济之中。而行政命令和计划经济是无法指挥国际贸易和全球经济的。
有人说此次调控是上海得病全国吃药，其实是计划经济得病而让市场经济吃药。如果市场经济吃了计划经济的药，那么也许会不但治不好病反而使病情加重。计划经济可以用一地一策的方式解决地区或城市的矛盾，但市场经济则不可能按计划经济的作法不产生一刀切的政策效应。房地产市场有房屋市场的不可移动性，但投资与消费并没有地区性限制，银行是全国一统化的没有地区差别。市场经济吃的同一副药就没有因地制宜的差别了。但最终中国的经济只有一条路可行，那就是市场经济。
打印本页
