六、市场化后的政策调整

　　正当房地产逐步向市场化推进，并逐步被绝大多数城镇居民所接受时，中国的经济整体进入了防止过热的调控期。没有人会认为一个国家的中央政府不应对宏观经济的运行进行调控，但任何调控都不应是限制或妨碍中国经济体制的市场化改革进程的，而应是保护这种市场化的经济体制。但在对房地产的市场调控中则看到更多的是政策(行政或经济的手段)在向非市场化的计划经济管理方式倒退。

　　1、政策并不支持中低收入家庭购房。

　　此次稳定房价的目的之一就是试图用市场化的商品房满足中低收入家庭的购房需求，但微观政策和宏观政策都并不支持用商品房解决中低收入家庭的购房问题。

　　①首先宪法所保证的居民居住权利应是政府无偿的提供居住用地为基本条件的。但市场化的商品房是以政府预先收取70年的土地地租为条件的(70年的地租一次性支付，按贴现率计算约为现价8倍的实际支付价格)。等于政府在提高宪法赋予城镇居民居住保障权利的门槛，尤其是对中低收入家庭而言土地的商品化并不支持这一满足中低收入家庭购房的政策。

　　②土地的稀缺供给和招拍挂政策中并未控制土地价格的上限，而是价高者得，也没有限制房屋的土地供给和总量的划拨土地供给。现有的鼓励地方政府从土地中获取暴利的利益驱动型政策，同样不支持中低收入家庭的购房消费。

　　③工资标准中不含住房含量(住房补贴在工资收入之外，并不保证强制性支付，使许多人无法享受)。低收入家庭的保障中和最低工资标准中均没有住房工资，同时个税的交纳基数标准过低，也未包含住房工资的含量，现行个税政策和工资标准都不支持中低收入家庭购房。

　　④现有的调控措施中增加和调高了各种税费标准，增加了交易过程中的交易成本，而该交易成本的增加，表面看是针对于高档房的，但实际当可以购买高档房的家庭因为加税而将这部分消费被迫挤进与中低收入家庭竞争购房的行列之中时，受伤的一定是中低收入家庭。可能因为房价的增长而受伤，也可能因为可选择房源的减少(如地点问题)而受伤。

　　⑤当二手房增加了个税交纳和差额所得税时，政府是否想到了原有房改公房价格差中对历史的补偿，是否想到了工资收入中至今仍没有住房含量，是否想到了居民购房之前的收入中已交纳了大量的个人所得税，是否想到了我国的个税与发达国家是完全不同的，是没有与医保、退养、失业等返还有任何挂钩的完全义务型个税。二手房交易的税制会严重的影响到居民住房的更新置换，而全国近70%的房改房恰恰是中低收入家庭占多数。住房本身是支撑更新置换的重要购买能力来源，工资收入只是补充性来源，增加了二手房交易过程中的个税和差额税恰恰是限制中低收入家庭的更新置换。二手房交易并非营业行为，更新置换更不能理解或定义为营业行为，有什么理由收取营业税？

　　⑥我国并没有专门的房地产金融，尤其没有对中低收入家庭购房和租房的贴息、贴租金金融政策。因此当个税利率调整时，对高收入家庭的影响不太大，影响的恰恰是中低收入家庭。单一市场化的购房信贷利率的提高，实际也不支持中低收入家庭的购房。

　　⑦经济适用住房的建设被看成是政府带有砖头补贴性质的专门针对于解决中低收入家庭购房问题的特殊政策。但是这被政府当作解救中低收入家庭问题的法宝，却在没有严格审查收入条件和严格准出准入制度下成了财政转移支付向富人倾斜的发财工具。没有明确法律保护下的名义上的社会保障性住房，等于在制造新的社会财富的不公平分配，使本来为了调节贫富差别的、调节分配公平的财政转移支付变成了腐败，加大了贫富差别和引发社会不安定的因素。这种介于商品房和非商品房之间的怪胎，最终都将变相的转化为商品房，或用于转售谋求差价，或用于出租谋求生财，总之并不能支持和保证解决中低收入家庭的购房问题。

　　⑧工资之外的住房补贴是按商品房市场的条件发放的工资之外的住房补贴(标准是房价收入比4倍以上的才能发放)，等于已经享受了国家的人头住房补贴。但是同时全国几乎全部城市都将享受了住房补贴的公务员不论工资高低都列入可以购买经济适用住房的范围，额外再享受一次支付的砖头补贴，侵占了中低收入家庭的应享受的砖头补贴。在经济适用住房总量本就不足的情况下，也不支持中低收入家庭的购房政策。

　　⑨最低收入家庭应用廉租房政策解决住房问题，但廉租房总量的不足和贴租的不足迫使这些家庭不得不用购房解决住房问题。同样是与目标相悖的政策。

　　2、背离市场经济的微观管理。

　　名义上的房地产市场的开放，实际上计划经济的管理方式，在房地产业比其他任何行业都更加突出的表现出来。尽管这些管理政策都带着宏观调控的帽子，但在各级地方政府受制于官帽的威胁之下层层加码、级级细化，已变成了也许比传统的计划经济时代更为严格的微观管理方式。

　　①土地的垄断性计划管理，从原材料的供给上严格的实施了比计划经济时代更严厉的措施。权力的集中与供给数量的高度集中和招拍挂供给方式的集中，不但强化了土地的权力价格，也造成了土地供给的秩序混乱。虽然过去的权力价格主要是暗箱操作的腐败价格，但这种腐败价格却极少能反映于房价，并极少因土地的腐败价格而推动房价的上涨。招拍挂使垄断的权力价格在防止腐败的同时推动着土地价格的暴涨，同时推动着房价的暴涨。为什么不先用招拍挂的方式放开土地的一级开发的市场化，首先让土地的供给数量先透明并充足，让可直接利用的土地有安排的再招拍挂？实际政府可以充分利用计划管理的垄断，从土地中谋求暴利的利益驱动机制让土地征用与供给进入了左右为难的困境。

　　也许没有人认为招拍挂就是市场化，实际招拍挂只是取得土地的一种分配方式，并没有解决土地的计划与垄断的供给问题。

　　②将项目资本金率提高的35%，既是传统的单基本建设项目计划管理的本质反映，也是在提高企业进入的准入门槛。当房地产公司按公司法的要求成立，并按工商注册管理法规实行了实资本注册制之后，就已成为市场中合法的经营主体，除了单独的项目公司之外又如何区分注册资本与项目资本金的关系呢？按招拍挂的现行规定任何原有意义上的项目公司都可以参考与招拍挂并取得新的土地和项目，就连项目公司的界限也被打破了，至于这个公司是只干一个项目还是干多个项目，那是公司股东的决策，与政府无关。买的起买不起土地本是企业自身的事，用不用银行贷款(或境内或境外)是企业融资的事，又与项目资本金何关？项目资本金比例也许是按基本建设的方式产生出来的，而房地产公司包括注册资本都是流动资金的概念。一个十亿元注册资本的公司可以按35%的要求做一个30亿元的项目，也可以做十个30亿元的项目。单就每个项目而言也许项目资本金都够了，但决不是同时起步同时结束。生产型流动资金不是单项目基建的固态，而是不断产出、销售、回笼资金，产生利润、相互产销转换的过程。当这项规定出台之后，又有哪个管理机关在监督或审查这一规定呢？如果没有，这种计划管理的效能何在呢？

　　③最高法院的司法解释中不允许对违约欠债但无第二套住房家庭的住房进行拍卖，实际是违反宪法对公有财产和私有财产保护的法律规定。如果市场经济没有法律的保护，契约无效并无法执行，那岂不连市场经济的最后一道防线都崩溃了。那么房屋抵押的性质不从根本上被否定了吗？法院是否承担因此而造成的经济损失呢？难道保护居住权力是建立在侵犯他人财产的基础上吗？如果是国家在承担保护公民居住权的责任，就应该由国家公共财产提供房源实行保护。而不能将国家的责任转移到国有资产、企业资产和私人资产来承担责任上去。这岂不回到了计划经济不依法办事，而依红头行政文件办法，可以任意侵犯私人财产或企业财产的老路上去了吗？

　　④关于商品房交易的方式，本来在房地产管理法中已有法律规定，在建设部下发的88号令《商品房销售管理办法》中也有行政法规规定，而今上述法律和办法都被各地方政府的所谓网上签约、阳光销售的大帽子所约束。于是每个地产商的销售合同由政府制定，地点由政府制定，签约方式由政府制定，每个网站都成为了一个自由拍卖的无监督的网站，也同时成了政府强制性计划管理的手段。这种网上签约是要反映供给量，还是要反映价格的信息？市场经济中哪种商品和哪个市场不是由商人根据市场的价格变化在决定供给量？而价格不正是由供给量来调节的吗？连农民卖菜都知道这种交易关系，菜要一筐卖完了再卖一筐，西瓜要卖完一个再卖一个，为什么房子就不能按市场的这种基本竞争规律做调整和自由变化呢？农民种菜可以预定合同，为什么房子不可以预定呢？问题还在于法律是否能保证契约的合法与执行，而不在于用什么样的方式签订契约。农民没有网络也一样签合同，为什么房地产文字契约的效力反而低于了网上签约的效力。如果有黑客出现，网上的交易乱了该怎么办？香港、美国、日本、欧洲几乎全世界都是以契约为交易的基础的，房子连房产证都没有，不一样在高速发展着吗？告诉所有敌人自己的战略部署的战争，还是市场经济吗？如今有了网络的城里人反而不如农民的交易水平？

　　⑤关于房价的稳定和管理是这次调控的重点之一，并已上升到地方官员的责任制高度了。中国不是早就有了人大通过的“价格法”吗？不是有人大通过的“房地产管理法”吗？不是有建设部的88号令吗？所有的法律与法规中都明确的肯定了商品房是市场调节价。那么宏观调控的一定是市场中的供求关系、经济总量的关系而不是价格管理。没有人说政府不能用宏观的经济手段、用供求关系调节市场价。但是法律规定政府不能用行政命令方式干预市场的价格。请问市场经济不就是自由竞争的价格在调整供求关系吗？政府本来就严控着土地的计划性供给，当市场供不应求、价格上涨、利润增加、能吸引大量投资自主进入时，适度放开土地的供给、加大商品的供给，价格自然会在市场中调节。中国从计划经济向市场经济转化时，其他商品物价不也走过了这样一个过程吗？但加大供给有引起投资过热的可能，于是就只能剑走偏锋了。看来中国的“价格法”不是约束政府，而是约束企业的了。当政府管制了商品的价格时，市场的自由竞争就没有任何可能了，市场经济的规律被扭曲之后，还会有产品的进步与竞争吗？

　　⑥除了对价格要限制和管理之外，更有甚者，一些政府甚至出台了对利润率的管理和限制。这不更是计划经济的回归吗？一方面立法说是市场调节价，一方面又不按市场规则去发挥价格的调节与竞争作用，还能叫市场经济吗？

　　市场经济是用供求关系调节和用竞争解决利润率问题的。稀缺经济必然会产生稀缺价格，石油如此，房子也如此。稀缺的地点与稀缺产品的特殊性决定着利润率。没有相应的需求，这种稀缺也就不存在了。

　　请问一个运动员的价格是多少，利润率又是多少。为什么有转会费和广告费的巨大差距呢？请问一幅画的价格是多少，为什么会每次拍卖的价格不同？请问古董的价格与利润率是多少？软件与专利的价格与利润率是多少？那么建筑的价格与利润率又是多少？也许官员们认为房子不过是钢筋水泥的堆砌，应限定一个标准的毛利率，或者象经济适用住房一样硬性规定个3%的利润率。成本加利润率是典型的计划经济的审批方式，因此才有了标准的80住图纸，并在全国各地、特别是北京建了大量的火柴盒，制造了连公房福利分配的居住者都不满意的低质、低标准产品。这些无差别的空间不但破坏了城市面貌，并且只有极短的生命周期。

　　商品房价格中还包括着艺术的创造，生活方式的创造，居住环境和生存理念的创造。利润率中还包括诚信的契约精神和延伸的服务价格。浙江的民营企业将大量的资金投入于水运，2005年的投资约占总投资的1/2。原因很简单，国际水运市场的平均回报率是20%，而浙江的水运平均回报率是80%。只有当这种投资增加、供求关系平衡时，价格才可能回调并更合理。又有哪一个国家的法律中限定了房地产的利润率？不是有各种税，包括土地增值税在约束着利润率和调节公平吗？为什么不用税收而用非市场化的手段去管理价格和利润率呢？本质仍是计划经济的观念在作祟，仍在主导着政府的管理理念。

　　⑦管了价格，管了利润率，还要管价格的增幅，那么还有什么是市场经济能做主和发挥作用的调节工具呢？房价的增幅是资产价格的趋势与取向，增幅是受相关因素的影响与自身产品条件变化的影响决定的。增幅恰恰反映的是市场中短期内的供求关系。没有了自由竞争的价格增幅变成了行政指令的增幅，那么用什么来评价和判断市场中供求平衡与总量的关系呢？岂不是人为的在制造市场中的信息假象。一方面地方政府因乌纱帽而不得不在住房价格结构上做文章，以数字游戏来平衡价格增幅；一方面用审批控制不同架构的产品推出时间用行政行为调节市场价格，使价格调节供求关系的基本功能化为乌有，那还是什么市场经济呢？价格信息被扭曲后，投资者、消费者和决策者又凭什么来监控市场呢？

　　除了行政的干预之外，在市场条件充分的国家或地区，房地产的价格在有需求时一定是增长的。其增长决不会是无止境的增长，而是由市场中的供求关系调节的。当一个地区具有不可替代性时，其房价增长则会随着地区的不可替代性持续增长，直至这个不可替代性的减弱而影响。当一个地区的房价成本过高而又有可替代性时，人们会用迁徙而减少需求。迁徙也是一种需求的转化。

　　房价增长的原因非常简单：一是一个国家的GDP与人均收入增长时房价一定是增长的，如果相反就不会产生购房置业的需求。

　　二是经济发展的条件下人工价格一定是增长的，技术进步也会让材料价格随人工价格增长。

　　三是居住环境一定是改善的越来越好，这些改善的成本自然会反映在房价之中，如教育、市政基础设施、交通条件与商业条件，如节能、环保、绿化等等这些都是要增加成本并反映在房价之中的。

　　四是人口增加与土地供给的矛盾，大多数人都简单的按每平公里的人均数来衡量土地的利用系数。其实更重要的不是有没有土地，而是有没有适合使用的土地。澳大利亚的人均拥有土地是非常富足的，也曾以低密度方式发展过。但上世纪90年代中开始向中密度回归，因为距城市太远的土地其市政配套、服务、交通等成本过高，失去了合理的经济利用价值，因此人口与土地的矛盾是一定存在的。全世界岛屿型城市的房价都较高，经济发达的城市房价较高都与这种人口与土地的利用关系相关。并非有地就有利用价值和合理的经济价值。

　　五是经济发展的集中度和效率的要求在市场经济中越来越重要，因此人们的居住一定会向重点经济活动的城市集中，向重点活动的地区集中，或者向休闲、养老等特定地点集中，自然就有效率提高与成本提高的对应关系。可以显见外资大多投资于东部地区，除了沿海城市的开放政策优先之外，很重要的是成本与效率的平衡关系，并非人工成本低就最好，也并非城市土地成本低就最好。中国自以为劳动成本低的优势已在出口产品低附加值中充分表现出来。但高工资、高土地成本的美国1999年一年吸引的外资高达3132亿美元，而中国改革开放二十年仅吸引外资3400多亿美元。低工资不利于淘汰落后企业，高工资、高成本，但有高级人才和高效率，有产生创造优势，才产生产品的高附加值和竞争力，这就是城市土地集中利用的原因。

　　六是城市集中中的资金成本和税收也会不断的提高住房的价格，谁会相信有人会在房价不断加税和贬值的预期下置业呢？

　　可见宏观经济增长的背景之下，房价是没有理由下降的，增幅更不应成为调控的目标。当众多的因素会必然的影响房价的增长时，除非不要市场经济，否则对价格、利润率和价格增幅的行政性调控都必然产生对市场经济的破坏作用。

　　⑧市场中的商品结构本应由市场中的需求决定，并由投资者根据各自的竞争优势来决定，市场会在竞争中淘汰落后的企业，也会在分工细化的过程中调整企业的产品市场能力与产品的结构。同样是服装，有人生产高档的有人生产低档的，这和企业的设计、经营、生产能力及成本相关。汽车有高档、中档、低档也是同样，并非具备生产能力的汽车厂都能生产奔驰。那么为什么房地产的产品结构要由中央政府或七部委决定呢？七部委不是投资者，如果七部委决定的产品类型卖不出去有由谁承担损失和责任呢？这种历史上由县委、省委决定农民种什么菜、种什么果树的失败案例还少吗？不是有些地区的经济适用住房虽然价格低也卖不出去吗？户型、面积本来是多因素由市场决定的，商人本来会根据自己的能力和市场的需求来决策。现在变成了中央政府的指令，并且用税收等条件强制了，那还有什么市场化资源配置可言？

　　A、产品的结构首先与土地的价格有关。土地价格高的地区本身就不可能生产中低档产品，就如用钻石、黄金做原料的与用玻璃和铝做原料的首饰一样。这种高价格的土地本来就与中、低收入家庭无缘，怎么可能都去生产低档的普通商品房呢？

　　B、产品的结构与需求相关。如果中国的小康目标在要求人均住房达到35平方米，那么五口之家就不可能购买普通商品房了(三人家庭外带父母是目前中国常见的家庭人口结构)，这个面积标准已经超过了七部委限定的普通住房标准。此外是否有更多的家庭会在平均值之上消费？那么这种需求存在，政府倡导不正是产品结构的由来吗？满足日益提高的住房需求，不是扩大内需和建立和谐社会的必然吗？

　　C、拥有什么样的客户资源和什么样的设计与生产能力，自然会选择什么样的产品作为企业的主导产品。同时又有那个商人不希望用最少的投入获得最大的产出呢？这不正是经济学最基础的研究成果吗？那么在市场经济中由投资者选择产品的生产与定位又有什么法律不允许和限制吗？如果国家硬要定一个法律来限制还是市场性选择吗？

　　D、非商品定位自由选择的生产方式恰恰是典型的计划经济的生产方式。由中央或部委计划性的决定产品的类型、产品的供给数量和产品的价格，那么是否要重新剥夺市场经济和私有化给予居民购房的自由选择权呢？是否重新回到由国家统一制定80式住宅图纸的产品年代呢？

　　E、当产品类型由行政命令和税制所限制时，又如何发挥企业的智慧和才能呢？这就必然形成产品创造性和产品统一性的碰撞，必然形成产品同质化和企业同质化的现象。市场经济本来是一种差别经济，有差别才能竞争、才能创造、才能显示企业的竞争力。

　　当宏观调控到了按户型平方米进行调控时，就变成了严格的微观管理，不是总量的供求关系而是具体产品的标准了。