博鳌凯宾斯基饭店

 

　　我们如果谈论今天中国的房地产处在什么样的阶段，首先弄清楚房地产发展的历史地位，这样我们才会有大方向，才不会因为暂时的困难而产生迷茫。要了解房地产的历史地位，首先要了解中华民族现在处在什么样的历史发展阶段。房地产的发展、城市建筑的发展与国家和民族的大发展是息息相关的。中华民族现在正赶上一个伟大的复兴时代。在中国的历史上曾经出现过文景之治，唐太宗时期的太平盛世、康乾盛世。从世界历史上来看，也曾出现过欧洲的文艺复兴。但是，这几十年中国各个方面的发展，中华民族崛起的速度表明，我们正面临一个比历史上任何一次振兴都要伟大的复兴时代。发展速度和取得的成绩是神奇的，是让全世界瞠目结舌的。造就这个伟大时代的力量有些是我们现在能够认识到的力量，也有我们目前还不能充分认识的、神奇的力量。
　　我们能够认识到的，可以看清楚的力量，首先是科学技术的快速发展和广泛应用。从建筑的角度来看，近百年的时间，普通的沙子通过科学技术变成了可以任意塑造、价格低廉的水泥和混凝土；矿石经过冶炼，制造出来了大量坚韧牢固的钢铁；玻璃已经成为成本低廉的建筑材料，可以大量使用在建筑中。在清朝末年，住在故宫里的皇上想要两块玻璃装在自己的窗户上，还需要慈禧太后亲自批准才行。而今天一座楼房采用玻璃的量相当于当年整个罗马帝国使用玻璃的量。其他行业的变化更是神奇的，如沙子通过科学技术，制造出了集成电路的芯片，把人们带进了网络时代。
　　另外一个我们能认识到的强大力量来自市场。市场最有效地配置了资源，提高了效率。建筑行业汇集了各个行业的先进技术、设备和材料，为这个行业取得飞跃发展提供了有利的环境。建筑的发展历来都是民族伟大复兴重要的一部分，欧洲文艺复兴中建筑的作用就是最好的佐证。它对国家和民族的影响不仅仅是几年、几十年，而是几百年、上千年。建筑不仅仅表现了国家和民族物质财富的发展，同时它还是精神文化财富的结晶和沉淀。今天，我们赶上这样一个伟大的历史机遇，我们要站在未来几十年、几百年的角度去思考建筑的问题，因为今天我们所建造的建筑不是给昨天的人们使用，而是给明天的人们使用，在科学技术日新月异的今天，明天和今天、昨天，人们的生活方式和工作方式是完全不同的。
　　在民族伟大复兴的过程中，还有一些不可知的、我们今天还不能充分认识到的力量。如曾经让世界上许多国家和城市振兴过的盛会——奥林匹克运动会和世博会将在21世纪初的北京和上海举行，这是千载难逢的好机会，它也将大大地促进中华民族在国际舞台上全面复兴的速度。我们能赶上这样一个历史时期，是我们这一代人，特别是我们从事房地产开发这一批人的机会和幸运。但这个时代也给我们提出了要求，衡量我们的标准只有一条：就是能不能建出好的建筑，能不能建出经得起历史和时间检验，与这个伟大时代相吻合的建筑。如果有任何人不以做最好的建筑为标准，历史和时代一定会把他淘汰的。国家和民族复兴的大趋势不会有任何改变，只是历史会让更优秀的人才来完成这伟大的使命。

博鳌凯宾斯基饭店

　　在过去的十几年时间里，房地产行业犯了一些错误。例如有些城市的发展按照“土围子”、“地主大院”的方式去建设现代化的城市，所谓的“大盘时代”是与城市的整体发展脱节和分离。也有一些是因为对市场经济的认识不足，在房地产市场化进程中，犯了许多错误。
　　房地产这个行业是一个集合的行业，它最需要的是团结和合作的精神。要完成能体现和带来民族复兴的建筑，不只是国家统计部门公布的5万多家房地产公司，500多万从业人员的事情，它还涉及到设计、施工、设备、材料供应等许许多多行业。而房地产这些年的发展和质量的提高与这些行业不断的发展和质量的提高有着密切的关系。我们从施工企业来看，几年前，工地上还是小红旗飞扬，用哨子传递信息、指挥工程，而现在的施工现场基本上都在使用对讲机。同时，我见到的施工管理软件基本上都在用Project，和全世界先进的施工企业采用着相同的软件。电梯的制造厂家在激烈的市场竞争面前，几乎每一年都在推出新一代产品，速度更快，使用更平稳，安全性更高……。

　　国务院曾经下发文件强调市场在房地产领域资源配置的基础作用，因为只有通过市场才能对房地产行业的资源进行更有效、更公平的配置。除了市场，还存在更有效和更公平的办法吗？实践证明是没有的。在过去几十年的实践中，我们为此曾付出了极大的代价。在房地产发展的过程中，出现了一些不平衡、不协调的地方，在处理这些不平衡和不协调时，唯一的办法依然只能是市场手段，因为我们面对着市场经济，如果用其他的手段来处理，将会带来更大的不平衡、不和谐，甚至更严重的后遗症。
我们看到的土地问题，政府已要求对全社会公开交易。同时，政府什么时候签订土地出让协议，什么时候颁发土地使用证都开始向全社会公开。公开才是最有效的监督办法。土地的供应方式也要和这个伟大的建筑时代相平衡，这种平衡可能不单是数量上的平衡，还要在区域上、用地性质上、产品的类型上与市场的需求等方面相平衡。这种平衡也不光是今天的平衡，还要考虑到未来的平衡，要有远见和预见性。国家税务总局正在统计每个房地产公司纳税额的情况，从前两年开始，国家税务总局开始公布每个房地产公司的纳税额，这种透明的公布是对房地产企业能够依法纳税，按章纳税最好的监督，没有比这个监督更有效的了。

　　当然，目前还存在很多不平衡和矛盾的地方，如中低收入的家庭购买不起新房子，家庭收入和房价的差距比较大，而社会上房子的空置率相对比较高，那些购买不起房子的人对政府和发展商的舆论压力比较大。如果我们从另一方面看这些事件和这些舆论，对房地产行业并不见得是坏事，在市场经济中最可怕的是这个企业和这个行业无人过问，无人提及。有这么多人来关注着房地产行业，对这个行业来说是机遇，而大家的监督更会使这个行业健康地发展。近几十年来中国经济发展、人民生活水平提高，在解决了吃饭、穿衣这些基本问题之后，才会开始关心住房的问题。如果倒退三十年，全社会关心的焦点还不是住房，而是吃饭问题。我隐约还记得当年《人民日报》上曾有连篇的文章在讨论如何解决新长征路上的吃饭问题，如何解决早餐问题，如何解决吃菜问题等等，吃饭问题都成了让政府和大家费心的事情。今天，大家的注意力和目光能从关心吃饭问题提升到关注房地产，这是中国经济发展的体现。当然目前房地产遇到的问题也不可忽视，但解决这些困难和问题只有一条路，那就是：尊重市场。中国近几十年发展的历史告诉我们，凡是处理好的事情无一例外都是尊重了市场规律，尊重了经济规律，房地产行业也不例外。其他城市的情况我不是非常清楚，只对北京而言，在福利分房的年代，分配出去的房子有200万套，今天看来这200万套房子都是小户型，并且设计和建筑配套设备都相对比较落后。我们不可能在短期之内把北京这200万套房子全都拆除掉，但如果把二手房市场中产权关系建立清晰――上海在这方面已经有成功的经验――再给二手房市场一个宽松的交易环境，税收及其他费用征收合理，手续简便，可能在近十年内，这批福利分房制度下建造的200万套房子就可以用来解决这个城市中低收入人的住房问题。

博鳌凯宾斯基饭店

　　还有一个问题是外资的进入，大家也都比较担心，甚至有经济学家说，应该出台政策不允许外商进入中国的房地产市场。其实外资在房地产市场的比重与每年房地产市场1万多亿人民币的成交额相比，是非常小的。而且还主要集中在几个特大型城市，如北京和上海。从国外的情况来看，发达国家几乎没有一个国家和地区是限制外国人来购房的，如日本、美国、新加坡、中国香港、法国、英国等等，而那些限制外国人购房的都是落后国家。在这些高度发展的国际化都市中，外资和外国人要是去购买他们的房子，政府和当地的人们都是非常高兴的，这也是一个城市国际化的象征。一个封闭的城市是不会有外资、外国人去购买房子的，这样的城市也一定是落后的城市。
　　另外，我们做一切事情时要明确，法律和政策是我们大家做事情的边界，有了这些边界我们就知道什么是该做的，什么是不该做的，同时也有了方向和目标。一个没有目标和边界的行业是不可能得到健康发展的。法律和政策就如同交通系统的红绿灯、斑马线，双黄线，单黄线及其他交通规则一样，是我们大家安全的保证。我们希望这些交通规则和标志是清晰的，是简单易懂的，是有连续性的，新出台的政策是更科学的。
　　原计划今年博鳌的两个房地产论坛我都想参加，但很遗憾，第一个会议期间因家人生病没有参加，家庭中一个成员有病时，其他的家庭成员应该跟他在一起，给他力量和勇气。同样，我们的行业如果遇到困难时，我们也应该在一起，去面对困难，去解决困难，而不是逃脱、回避困难，更不能被暂时的困难吓倒，失去向前的勇气。

 

潘石屹
二〇〇六年七月四日
于万泉河畔—博鳌凯宾斯基饭店