住宅供给结构不合理问题仍然相当严重

　　经济型住房(包括政府主导的经济适用房)供应不足是房地产结构不合理的主要表现，也是造成房地产价格不合理的重要原因。1999年至2004年的6年间，住宅投资年均增长27.2％，而经济适用房投资年均增长仅14.4％；1999年经济适用房投资占全部商品住宅投资的比重为16.6％，2004年则降到6.9％，下降近10个百分点。这必然导致经济适用房供给严重不足。最近几年，在房地产暴利增长的环境中，经济适用房投资增长基本停滞。

　　住宅是一种大众福利产品，政府在提供经济适用房上的消极及刺激经济型住房供应上的政策不力是当前房地产发展的主要问题之一。扩大经济型住房的供给应成为政府房地产政策的关键点，而增加廉租房供应则是政府解决低收入者的一个基本职责。很显然，在这两个方面许多地方政府还有相当多的欠缺。

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　　房地产真正的“软着陆”还未实现

　　2005年房地产供应量的明显增加及销售额快速增长，说明房地产商操纵房地产供应会受到内在因素的限制，但中国房地产市场的不成熟及仍然存在相当大的垄断因素，使房地产市场“被操纵”的力量仍然很强。2004年下半年房地产商操纵房地产供应量的成功说明，尽管操纵是受到约束的，但阶段性或局部操纵行为使市场信号失真进而扭曲整个市场的破坏性不可小视。宏观调控应该主要针对这种操纵性破坏。正是由于存在市场操纵因素，目前房地产真正的软着陆还未实现。而且有被继续操纵的可能，今后要防止的是房地产未调整到位时过早地放松对房地产泡沫发展的控制，重新吹起新一轮房地产泡沫。

　　住宅空置率趋于上升

　　到2005年9月末，全国商品房空置面积达到1.09亿平方米，同比增长10.8％。随着房地产巨大的产能在明后年的集中释放，以及需求增长逐步放慢(居民购买力不足及持币观望的投资者和消费者增多)，那么商品房的空置率将会不断提高。

　　下半年可能转入加速回落期

　　目前处于中期性调整第一阶段

　　分析2006年及“十一五”初期的房地产增长走势，有两个问题需要回答，第一个问题是此轮调整属于什么性质，特别是其持续的时间会有多长？第二个问题是目前房地产增长调整正处于什么阶段？从2000年开始的本轮房地产繁荣到现在已经持续了6年，而上一轮1991－1994年的繁荣持续了4年，但上一轮繁荣的调整期整整达5年之久(其中三年大调整，两年恢复)，1995年是转折点，而且增长的波动非常大，曾经有两年增长停滞(1996年增长2.1％，1997年增长为－1.2％)，部分原因是太过繁荣，必然形成大落的局面。一般来讲，繁荣期与调整期持续的时间差不多，或者说繁荣期有多长，调整恢复期就有多长。在我国，一个规律性的事实是，在繁荣期，房地产投资增幅一般均快于全社会投资，而在调整期，房地产投资增幅要慢于全社会投资。

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　　我们正是基于这样的历史经验分析，认为2005年中期开始的房地产增长调整将持续少则3年，多则5、6年，因此，是中期性的调整。调整一旦开始，除了特殊的外部因素作用外，一般会持续较长的时间，期待一两年的调整重新高涨是不现实的。

　　不过，新一轮房地产增长调整有三点将不同于上一轮:一是由于此轮房地产繁荣是建立在住宅大众需求的释放(或者讲住房消费开始进入大众消费时代)基础上，这明显不同于上一轮房地产投资繁荣的主要推动力是非住宅。因此，其增长的稳定性明显要强一些，即一般不会出现停滞增长的情况。二是此轮房地产的繁荣期相对延长，尽管在一些地区有较明显的泡沫现象，但繁荣的程度也低一些，这部分与房地产发展阶段有关，部分与住宅成为主要推动力相对稳定有关。因此，调整的时间可能要有所缩短。三是繁荣的普遍化，这次尽管中西部热度弱一些，但所有的地区都进入房地产的繁荣期，是一种整体性繁荣。因此，房地产增长波动对整个经济增长和居民生活的影响要明显大于上一轮，也正因为如此，房地产过度繁荣特别是泡沫化的持续发展将会对整体经济增长和居民生活造成更大的负面影响。