细诉05年北京住宅市场9大亮点

文/梁隽 摄影/刘宇

　　对于京城住宅市场，这是充满矛盾的一年：购房者心存希望地等待“新政”下的楼市“冷淡期”，等来的却是大批楼盘价格飞速飙升；媒体大肆渲染人们“持币观望”的同时，购房人正“持币”在售楼处外通宵排队抢号；这是充满戏剧的一年：“苹果派”案名征集活动成为“超级女声”“PK秀”的翻版，国美用卖电器的法子搅局京城地产；这是区域价值重

新被发现的一年，朝青、望京，若干区域地产价格涨得出人意料，2004年的“豪宅”，2005年就沦为“性价比超高”的中档楼盘。

　　2005年涌现的房子也颇有几分“不安分”的劲儿，个性色彩相当浓厚。从千万身价的“超级豪宅”到平易近人的“低价入市”；从板楼、塔楼、花园洋房到独栋、叠拼、联排别墅；从南派园林到东南亚风情……风格的多样化让房子真正有了味道。

　　在这里，本刊对年度涌现的具有特色的住宅做一个简要的盘点，当然并不完整，只是希望帮助读者记住这不平静的一年。

　　钞票堆起来的房子 京城豪宅生存之道

　　豪宅的主人只是极少数，但豪宅在地产市场中却意义非凡。作为地产金字塔的尖顶，它形象地展示出本区域现阶段住宅“技术与艺术”所能达到的品质；作为都市传奇的一种版本，它最有效率地调动了大众的梦想和欲望。

　　号称“豪宅”的房子在北京并不少见，但无论从各种技术指标来衡量，还是单纯凭“感觉”，北京今年推出的几个豪宅项目都具有难以比拟的重量，它们让人们实实在在地了解一件事：如果有足够多的钱，可以住上怎样的房子。

　　“国花园”便是其中的典范。这个位于北京正东的项目一期由36席独栋别墅组成，每席别墅占地10亩：2000平方米的经典西方宫廷式建筑，4500平米以上的“私家山水园林”，每户自带一汪湖泊。住在这里，你可能根本想不到自己还有邻居—无论从那个角度看，也看不见别人家的庭院。

　　与“国花园”一样，位于温榆河畔的“财富公馆”也宣称自己是“顶级豪华别墅”。这里的“小户型”建筑面积也将近1500平米，每套最低售价2000万元。

　　豪宅并非单纯指别墅，位于北京东城区东直门内大街9号的Naga上院就是公寓房子的“顶级豪宅”。这个项目不仅位置寸土寸金，更用重金礼聘意、马、港、台国际名师，组成超豪华的建筑设计“梦之队”。其所用建材更是从国际顶级品牌中千甄万选的，几乎是国际顶级品牌在中国的“

　　一批豪宅项目的出现，还直接拉动了所在地块的市场价值。朝青板块今年成为京城地价上涨最快的区域，其原因就是以星河湾为代表的一批高端物业的出现。

　　2004年，朝青区域最贵的房子也不过六七千元，星河湾一开，13000元一平方米的天价让业内大跌眼镜，也把朝阳北路的整体价位往上不知拉了多少个台阶。此后，天鹅湾、和记黄埔逸翠园价格都在万元左右，朝青的面貌焕然一新，俨然成为京城豪贵扎堆的地方。

　　据业界人士说，购买北京豪宅的多为自用型客户，因此受新政的影响不大。事实的确如此，香山山腰处的香山81号院、CBD惟一别墅PeKing House、亚北地带持续热销的高档别墅纳帕溪谷，以及不断推出的高价项目，继续逗引着有钱人的腰包。

　　老百姓买得起的房子 低价位＋大盘社区的性价比

　　和任何商品一样，住宅市场同时包括高端与低端产品。如果说，数千万身价的豪宅是西餐的珍品鹅肝酱，那么，针对普普通通老百姓的房子就让人想起价格低廉、火爆刺激的

　　本年度最“火爆”的事件当然是“国美第一城”和“明天第一城”的相继推出。家电零售业巨头国美今年全面进入房地产业，而且无视房地产业明里暗里的种种陈规，号称“用做家电的方式来做地产”。青年路一带的国美第一城规模百万平米，一期售价仅5100元每平米；立水桥边、60万平米的明天第一城一期开盘最低价不到5000元，这两个项目均低于周边同类房价千元左右。

　　业内人士认为，国美搅局房地产业，将使周边房价陷入价格战的深渊，而购房者则是翘首期盼，欢呼雀跃。2005年1月1日开盘的国美第一城，一期开盘仅4天就创造了6个亿的销售纪录；在10个月的时间里，国美第一城狂开四期，消费者则是见一套抢一套。现场千余人在售楼处门前排队的火爆场面，在这里已不算新鲜事。目前，几千套房子所剩无几，国美第一城以绝对优势成为2005年度北京地区销售冠军，同时也获得了 “北京楼市贡献奖”、“2005年中国北京畅销大盘”、 “最具投资潜力推荐楼盘”等荣誉称号。相形之下，明天第一城没那么大声势，但依然引发了周边人群的置业热潮。

　　普通百姓、工薪阶层，买房子最看中性价比。上面所说的两个楼盘，所处地段都有较大的升值潜力，国美的品牌深入人心，开发商的雄厚实力有目共睹，低价位更成了最大的吸引力，其火爆热销当然是有理由的。

　　一些开发商“中规中矩”的让利，也会让购房者趋之若鹜。望京区域内的上京·新航线，开盘价6388元/平米低于周边物业好几百元，引来数百人熬通宵等候。年底，回龙观地区60万平方米大盘新龙城推出，均价4800元/平方米，关注度持续升高。

　　这些“老百姓买得起的房子”社区规模一般不小，所谓薄利多销，价格低，就需要较大的成交量来快速回笼资金。此外，每套房屋的面积不大，多为70至120平米的两居或三居，有利于控制总价。

　　最主流的房子 “中产阶级社区”最看重交通

　　除了大富翁和小老百姓，购房市场还有一支不可忽视的力量，那就是数量迅速增长的“中产阶级”。他们已经有了一定程度的财富积累，各开发商一般也将他们视为自己的主力客户。

　　对于“主流人群”而言，他们在挑选房子时极为看重位置和周边的交通状况。在北京这样一个地域广大、而又时时堵车的城市，交通的便利比什么都重要。

　　尽管所有的楼盘在宣传时都自夸地理位置如何优越，但购房者心里有杆秤。朝青板块今年火得“中了邪”，为什么？朝阳北路的拉通极大改善了这个区域的交通状况，这里与CBD、市中心真的“近”了，这才为房子招聚了人气。现在，朝青地带已成为名副其实“CBD的后花园”，华纺易城(二期)、珠江罗马嘉园(三期)、青年汇、万象新天等项目持续热销。目前，青年路正在改造，相信不久的将来，这里的交通会更便捷，楼市会更火旺。

　　望京曾是著名的“卧城”，近两年，相关部门终于拿出决策，决心大力改善望京道路格局。目前，望京地域与外界的接口已经大大增加，城铁5号线的运行也很大地方便了人们的出行。交通大大改善，望京今年的房子也销售火爆。北京香颂、国风北京、融科·橄榄城、季景沁园等项目都成为年内名盘。

　　值得赞赏的是，不少地产商自觉改善项目及周边的交通环境，这种举措带来的是区域价值和楼盘价值的双赢。比如，西南大盘万年花城的开发商看到，以往大盘的全封闭式规划对城市的交通和发展非常不利，甚至成为堵塞城市交通血脉的“毒瘤”。为了避免“大盘病”，万年花城将200万平米的社区划分成12个相对封闭的街区，从而形成了“开放式社区、封闭式街区”的大盘开发新模式。由于社区是开放的，街区之间的道路与社区外的道路有机地融为一体。既避免了传统大盘开发带来周边交通拥堵的问题，又增强了社区的活力。同样地处南城的星河城为了改变项目的交通条件，捐资1个亿修建了马家堡西路，并投资4000万修建了右外大街，将星河城与西单商圈紧密相连。

　　房子怎样才能舒服 户型设计的舞台

　　户型设计是否合理，直接关系房屋居住的舒适和便利。在今年楼市上，以户型取胜的楼盘并不多；但从另一层面来说，楼盘整体的户型设计水平正在提高。可以说，购房者专业素质的提升促进了楼盘品质的提升。

　　小户型的设计一直是个难点，西大望路新盘 “CBD传奇”作为本区域罕见的小户型产品，率先提出“小进深板塔”理念，绝大部分户型格局方正，南北通透，可称一大亮点。

　　楼市主流产品户型依然是100平米左右的两居和130平米左右的三居。在同类产品中，融科·橄榄城的户型比较占优。其楼体薄、进深小，面宽大，整个楼体最薄的地方10.8米，最厚的地方也只有12.8米；因此，楼宇的采光和通风都非常好，大大增强了居住的舒适度。

　　面积较大的公寓或花园洋房，更有利于户型的推陈出新。朝青板块的天鹅湾根据“活性空间”的理念，推出三大类(总高5.6米～5.8米的“三叠式”，3.6米～3.7米层高的“高厅平层”,以及5.1米层高的“LOFT”)共76种产品形态， 三类产品单户面积迥异,满足不同客户的需求，户高的差异令空间和场景富有变化和节奏。

　　华业·玫瑰东方通过大量运用室内花园和户外阳台，以及创新性的“空中院馆”设计，让室外良好景观和居住空间融为一体；新澳洋房推出创新户型“三室三厅”，单独预留的一间明厅可作为钢琴房、书房或者视听室， 功能分区更合理； 顶秀青溪采用了很典型的“层层退台”的花园洋房建筑手法，实现了户户有花园、户户有露台的“花园”与“洋房”……对于户型的创新是无穷尽的，我们期待普通住宅尤其是小户型产品设计上涌现更多亮点。

　　读出历史的房子 建筑的文化味

　　应该说，建筑文化和艺术在京城地产是最薄弱的环节，尤其是普通住宅，发展了多少年，至今停留在“薄板”、“短板”、“南北通透”这样ABC的概念上。从本土文化出发、具有活力和原创精神的房子至今还未见到。

　　别墅市场情况稍好一些，建筑的品位和细节得到重视，不过，大部分情况下，我们看见的依然是一些看不出来历的西式房子，被笼统地冠以“北美风格”或“地中海风情”的名义。

　　观唐是典型的中式别墅，北京四合院的结构，住宅与院落的巧妙交融，让老北京的灵魂找到了现代的栖息之地。南二环内的朱雀门项目，周边是先农坛、陶然亭等著名古建筑，项目本身力图用现代手法融合中国传统文化。其外墙立面用现代建筑材料绘制成层层叠落的城墙效果，并应用光学效果，创造出沉稳、大气的秩序感、雕塑感。

　　别墅和花园洋房依然是异域风格的天下。亚北别墅温哥华森林采用四种不同时期的北美建筑风格，“金碧湖畔”以现代简约的手法建造“新亚洲主义”豪宅；“壹千栋”则颠覆现有别墅社区风格单一，样式雷同的模式，追求每一栋别墅都有自己的建筑语言，社区内新英格兰乡村别墅、法国诺曼底别墅、意大利托斯卡纳别墅、西班牙、工匠式等几十种世界经典独栋别墅建筑风格参差错落，如同异域建筑的巡礼。

　　看得见风景的房子 园林景观成为重头戏

　　从铺天盖地的楼书广告中可知，如今的住宅，园林是一大卖点。即使是中低档项目，也不厌其烦地宣称小区有多大的中心园林，采用了怎样的主题。稀缺造就价值，现代都市人与自然隔得太远，人们只好从社区园林寻找心灵的慰藉。

　　园林景观支撑了不少项目的高品位和高价格。例如星河湾，用近乎手工打磨般的工艺“三年造一盘”，开发商修路、改造水系、移树运石造景，漂亮的粤式园林一亮相就吸引了人们的眼球。至今，传媒还会津津乐道星河湾的“造园史”：如何给智利密棕“保胎”，如果换土让南国植物成功生长……

　　几乎所有的高端项目，园林都是一大卖点。“超级大宅”国花园，每户人家拥有数千平米的中式园林。据说，单是为了打造“竹文化”为主题的园林，开发商特地从南方移植了数十万株翠竹。“山水文园”约70万平米的总面积，园林就占了约40万平方，包含了三个超万平米的人工湖，两座真实的山体、万余米清澈见底的小溪。而天伦随园则在距离江南水乡千里之外的京城市郊建造了一座道地的苏州园林的私家别墅。

　　大面积的社区园林还嫌不够，开发商又从项目所处地域做文章，力图证明自己是“公园边上的房子”、“真正的水景住宅”。国兴·观湖国际位于朝阳公园、团结湖公园和红领巾公园的环围之中；远洋山水项目北侧为长安街百米绿化带及正在兴建中的首都雕塑公园，东侧将建成占地约20公顷的绿化公园；世茂奥临花园与13000亩国家森林公园仅一路之隔。“运河岸上的院子”紧邻京杭运河，拥有一段长达800米，面积达81000平米的私有河堤公园。

　　如果说追求项目周边环境优美还属于常规思路，那么北京华侨城的手法则令人耳目一新。它索性在房地产旁边盖了一个占地100公顷的主题公园，打起“旅游＋居住”的复合牌。据说，华侨城将以“游乐器械加文化主题包装”的形式，建造一个充满现代都市娱乐氛围的旅游主题公园。预计年游客量将达到300万左右。

　　不单是一套房子 住宅配套的更新换代

　　“配套成熟”是购房者对地产项目的基本需求，居住仅仅是生活的一部分，我们还必须上班、购物、求学、就医、会友、健身……住宅附近如果不能有效达成这些功能，便会给居者带来无穷无尽的麻烦。从前的望京大社区，就是因为交通不畅和配套不足被人贬为“卧城”；多个位于城郊的大盘也因为生活不方便受人诟病。不过，从地产趋势来看，住宅的配套越来越完善，品类不断丰富，档次逐渐提高，这的确是可喜的现象。

　　对于地处市中心或成熟居住大社区内的住宅，周边的配套已经相当完善，它们的策略多是“为我所用”。位于东三环内，国贸桥边、通惠河畔的合生国际花园就提出“15分钟步行生活圈”的口号，因为地处CBD核心区，这个项目的绝佳优势是让居住者在步行15分钟内可以到达国贸、银泰、央视、北京电视台等高端物业，或者到达轨道交通的入口。上下班、购物、就餐、泡吧、蹦的、健身、聚会、看病、存钱、送孩子上学……CBD人士的一切生活功能都能在步行15分钟内可以解决。毗邻方庄大社区的状元城则将经营了20年时间、拥有一切成熟配套的方庄视为自己的“生活大会馆”。

　　一些超级大盘本身几乎就是一个小城市，各种配套设施都包含其中。如北京西南三环花乡地界的万年花城项目，总建筑面积约200万平米；未来居住总人口达到3万多人。该项目延请世界第二大规划设计公司HOK公司，量身定制了“新都市生活城”规划方案，预备结合地域特色和国际先进理念，建设一个集居住、商业、教育、就业于一体的城市边缘综合生活新区。

　　如果说百万平米以上的大盘可称为“城”，几十万平米的社区则谦虚地以“小镇”自居。当然，不论大城小镇，该有的都得有。百子湾板块的沿海·赛洛城力图塑造美利坚风情街区景象，在86万平米的地盘上，嵌有住宅、酒店公寓及商铺等多种建筑形式，医院、学校、幼儿园等生活配套被完全纳入社区规划体系，而情调酒吧、咖啡厅、高档餐厅、时尚卖场、艺术主题会所、康体娱乐中心等设施更增添了社区的休闲情调。

　　亦庄新居住区的“50万平米欧式风情小镇”“样本”的宣传册中用了相当篇幅介绍小区内及周边的生活配套，它的配套设施甚至包括商务中心、 SHOPPING MALL、 儿童乐园、人造海滩、室内溜冰场、多媒体影院、娱乐城、健身中心、极限运动馆、现代音乐厅、多功能会议厅、特色酒吧、高级会所等等，真可谓无所不有。

　　另一种解决居住者生活配套的方式在今年相当流行，就是项目本身就是一个囊括商务、商业、居住等等功能在内的综合体建筑。华贸中心、嘉美风尚中心、望京国际商业中心都是以写字楼或商业为主，也包括少量公寓，居住在这样的综合体里，许多生活功能当然可以“一站式解决”。

　　建筑形式和业态功能的“综合化”看来是地产大势所趋。首创置业在朝青板块的高档住宅以“A-Z TOWN”命名，这个有些古怪的案名是什么含义？开发商称，A-Z的本意是英语国家的一个检索体系，从A到Z所有的名词它都能够检索出来，而这个项目也给人“无所不包”的感觉。从塔楼到板楼，从住宅到商业，从公园到写字楼，一应俱全。最近一段时间备受瞩目的崇文门国瑞城也是典型的“综合体”项目，除了板楼住宅、公寓还有五星级酒店、5A级写字楼、大型购物中心、超市大卖场，四合院、商业中心。

　　最体贴的房子—服务创新

　　曾有一段时间，北京房地产的物业管理做得很不到位，开发商与业主的维权纠纷此起彼伏。如今，这样的官司已经很少见了，不但如此，特色创新服务还成为今年部分楼盘的亮点。

　　朝阳路华堂商圈的 “CASA”的主题是“服务式私家主题寓所”，专为时尚一族打造。CASA能够提供的服务不仅包罗万象，而且别出心裁：在这里不仅能够享受到像洗衣、叫醒、定餐、钟点工等酒店式服务，甚至能享受到Party设计策划、节假日组团出游等国际一流时尚社区才能提供的服务。

　　多数中高档项目中都有会所，万科星园与众不同之处是将整体大型会所拆散，突出“泛会所”概念，除了集中的商业、文化、健身会所提供专向服务外，茶屋、烧烤场、缓跑径等服务项目，就分布在业主的房前屋后。这种设计缩短住户享受服务的距离，充分体现了社区服务的舒适性、共享性和经济性。

　　山水文园推出“三大中心”，即服务中心、医疗中心和保安中心，为未来的业主提供超英式的管家服务。具有民航背景的上京·新航线致力将航空品质的服务推广到地产业界，预备为业主提供健康档案、心理培训等一系列贴心服务。万年花城则以多样化的“街区活动”满足业主娱乐、交流的需求，街区篮球争霸赛红红火火。

　　可以肯定，物业管理、社区服务的品质，越来越成为衡量一个楼盘品质的关键性杠杆。随着地产业竞争的加剧，各开发商将在服务上更下功夫。目前，“建筑综合体”物业的兴旺，也为业主服务提供了不少便利。

　　重要的是怎么卖房子　营销手段的戏剧化

　　对于开发商来说，盖房子是为了卖的；房子盖得再好，也需要有力度的市场营销进行配合。翻开报纸，关于房屋的广告占据了极大篇幅。不过，单纯打广告已有些落伍了。今年，几个地产项目在营销手段上进行创新，既热闹，又好看。

　　通过某电视台操作的“超级女声”大赛，“PK”一词成为街头巷尾最流行的语汇之一。这一概念转瞬间便被“嫁接”在地产界。张宝全麾下的今典集团与旅游卫视合作，为其在朝阳北路住宅项目重奖征名，15名入围者通过‘现场PK’产生最终案名，胜利者将获得一套80平米的公寓。这场“地产PK秀”历时两个多月，5千多客户共交出1万多个案名。最终，“苹果派”光荣胜出，一位在北京打工的湖北小伙子成为幸运儿，而张宝全也成功地通过这一活动吸引了无数眼球。大众娱乐与地产营销，找到了饶有趣味的对接点。

　　地产“PK”还不止这一个。今年10月，明天第一城就通过价格PK的形式举办自己的开盘大典。从8月开始，形象代言人冯小刚便启动明天第一城“自己的房价自己定”开盘均价有奖竞猜活动，吸引了数千人参与。业内人士认为，这种营销方式实现了与消费者心理上的互动，不仅节省了大量营销成本，也取得了迅速扩大项目知名度的预期效果。

　　他山之石，可以攻玉，国美第一城就借用其销售电器的成功经验，在开盘前发售“国美卡”，购房者可以凭卡打折，还可以优先选房。凭着国美的名气和项目的性价比，一时间掀出一股抢卡风潮，在地产市场蔚为壮观。