05年6大关键词收官京城办公空间

文/王华威

　　冬天的寒意似乎迟迟不愿光顾已到2005年岁末的北京，也许是不想让这个对于房地产行业来说并不平凡的一年匆匆翻过，2005年北京写字楼市场正被形形色色的项目点缀得流光溢彩，没有了往年的冷清。

　　以往到了12月，项目的开工和推出会相对地减少，但是这种状况在今年并没有出现，一大批项目选择在这个时候开盘或者进行推广，其中，以公建的写字楼项目居多。每个项目都带着自己鲜明的个性出现在人们的眼前。

　　在2005年中，几乎每个月都会有让人记忆深刻的写字楼项目出现在市场上。写字楼产品涉及的领域也越来越广，甚至有人提出了“写字楼年”的说法。

　　接近岁末，回头看看风起云涌的2005年写字楼市场，6大关键词语跃然眼前：设计革新、功能延伸、生态节能、地标之争、外资来袭和另辟蹊径。可以说代表了2005年北京写字楼发展上的最显要特点。

　　关键词一：设计革新

　　作为一个建筑项目，给人们留下第一印象最深的就是其外立面的设计与形象。写字楼也不例外。为了展示项目的独特性和个性，写字楼在外形的设计上已经突破了以前千篇一律的传统。以前提到写字楼，在很多人脑海中出现的是一个单调的建筑体，有着高耸入云的高度，但是外立面的色彩和设计却单调到项目与项目之间看不到任何的区别。人们也渐渐习惯了写字楼的这种形象。因此，当2004年由赫尔佐格·德梅隆公司设计的TPT大厦首次出现在人们的面前的时候，许多行家都感叹道“这是个写字楼的项目吗？” 该大厦在考虑了与周边城市空间协调和呼应的基础上，突破常规建筑手法，对建筑量体进行重新分解和整合，创造了极富雕塑感的全新办公建筑形象。

　　外立面设计的个性化与内部空间的扩大是2005年北京写字楼项目在建筑结构设计上给人们留下印象最为深刻的两个特点。这恰恰表明了写字楼已经彻底从以前单调拥挤的办公空间向着人性化时尚化的方向转变。这种转变也让写字楼在很大程度上开始考虑人性的本身，而不单单只是冷冰冰的工业化产品了。

　　在2005年中，更多的具有雕塑风格的写字楼涌现。LG双子座大厦的设计巧妙柔和了LG“扎根中国、展望世界”的思想。整个大厦的建筑风格体现了现代化办公大楼的设计理念，内部设有最先进的人工智能控制系统,部分楼身将采用蓝色玻璃外壁，给人以强烈的高新技术感；除此以外，大厦融合了中国传统建筑特点，底层部分采用了灰色系列的花岗石结构，使人很容易联想到中国的古代城墙。

　　而环贸中心一期的联体双塔式建筑，整体造型线条流畅、轮廓鲜明、超凡而无生硬之感。外立面为全隐框玻璃幕墙，采用国际通行的全玻璃大单元结构幕墙设计形式，选用双层中空的美国皮尔·金顿(PILKINGTON)北极蓝(ARCTIC)多功能阳光控制双银低辐射热反射Low-E玻璃。在夜晚看环贸中心更是给人以绚烂夺目的感觉。

　　西环广场由三幢外形非常独特的弧形建筑组成，设计理念以中国古老的城门，为雏形更是大大出乎了人们的意料，给人以耳目一新的激动。西环广场“三门”的设计灵感来源于北京历史城门印记，中国传统建筑精华加之现代设计语言共同表达。西环广场的建筑外形就像一个有着深远寓意的门，一座承载了历史的门，更是一座带来发展机遇和巨大财富的现代门户。

　　而耸立在安立路与大屯路交汇处的东南角的兰华国际，在外观设计中，大胆采用非直线几何的“U”型轮廓及 LOW-E 全玻璃幕外墙，打破了20世纪主流科技固有的硬直感与机械感，并引入光庭、首层架空、下沉广场、斜柱等概念。

　　2005年的京城写字楼市场上几乎每个项目都可以在自己的外立面设计上给人们带来独特的元素。如果细说每个项目，将足可以举办一个写字楼建筑设计大展了。而且2005年的写字楼开发在项目的建筑设计上都不惜花费重金邀请国际著名设计大师主持建造。独特的外形也为这些项目吸引了足够的眼球。在2005年新推出的写字楼项目中，外观设计特色主要体现在三个方面：外立面的灯光设计、不再片面地追求建筑物高度并开始关注差异化的外观设计、外观造型设计。

　　关键词二：功能延伸

　　一种产品在向前发展的过程中升级换代是必须经历的过程。在写字楼产品的升级过程中，2005年京城写字楼展现出的特点就是日趋完备的配套功能设施和产品本身的延伸性拓展空间。给我们留下印象最为深刻的可能要算是在这一年中推出的写字楼项目都不约而同地推出了自己的商业商务配套服务设施。华贸中心的顶级酒点和高档商城作为与写字楼并重的部分推出。Oakwood酒店集团入主远洋新干线。华润置地的凤凰置地广场也吸引了来自法国的雅高酒店集团自主投资经营。金融街四季商城对于打造西区高档购物场所充满野心。所有这些都在给市场一个信息：单纯的办公物业已经不能满足现代办公的要求了。因此，一个带有2005年标志性的词语出现了—“打造商务综合体”。

　　以前人们可能过于注重对写字楼规模的量化理解了，但实际上，国贸中心之所以有不倒之势，除了写字楼品质高以外，中国大饭店、国贸展览中心、国贸公寓、国贸购物中心等无一不是在市场上具有领先优势。连房展会这个很具地域情结的展会都在国贸最火。当然，这也与其特殊和便捷的公路、地铁等交通相关。因此可以说，建筑体量大小是次要的，规模的伸展力及拓展性才是最主要的。

　　一方面，不仅是其写字楼建筑本身的规模大，而且必须有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。也就是说，2005年出现的顶级写字楼的各种配套无论在规模的档次上都不会低于目前的国贸中心。

　　华贸中心位于东长安街延长线上，沿国贸桥向东900米，国宾路与长安街交汇处，交通极其便利。这座国际化建筑集群总占地30余公顷，总建筑面积近100万平米。整个项目包括3座超5A智能甲级写字楼、2座世界顶级的超豪华酒店、5万平方米华贸商务楼20万平米北京最大的国际商业区域、15万平米的国际公寓和华贸主题公园。

　　而金融街广场四季商城则是京城西区在2005年比较有特色的一个升级换代产品。以前的金融街地区给人的印象是金融机构和相关企业聚集的行政办公集中区，而说到购物和消费休闲，好像与这个地区并无太大的关系。但是，随着该地区金融行业特点日渐明显的趋势，金融街的写字楼也开始越来越关注商务办公地点周围的基础配套设施的建设了。四季商城目标可能更远大，就是把国贸和王府饭店聚集的高档

　　万达广场也是2005年比较吸引人们眼球的一个商业综合体项目，其中聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、五星级酒店、5A写字楼、特色商业街区于一身，成就 CBD核心区钻石级商务聚合体。北京万达广场整体项目分为南北两区，南区是集五星级酒店和5A级写字楼以及与名列世界500强前茅的沃尔玛、时代华纳、雅高国际等商业巨子携手的诸多大型商业项目于一身的城市综合体商业物业。北区是以国际商务港为主的商务区，建筑面积29万平方米，由4座中高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平米大型城市广场等组成。整个建筑综合体集中体现了北京中央商务区都市化、现代化、信息化的设计理念。

　　关键词三：生态节能

　　节能环保是公建项目一直面临且急须解决的问题。进入2005年以来，节能已经被国家作为一个重点政策提了出来。这让本来就是被“节能”重点照顾的大型公建和写字楼项目又走到了政策与市场的最前端。如果在前一两年，提到节能往往闪现出来的是“Low-E玻璃”、“自然采风”等词语。而且在早些时候，这些也往往被项目拿来作为自身的卖点。但是，2005年拥有如何高端的节能材料和设计已经不是可以拿来炫耀的因素了。每个写字楼在设计建造的时候都已经考虑到节能环保的问题。这已经成为2005年写字楼项目的一个必要的条件。因为这是关系到整个建筑甚至是一个国家的可持续性发展问题了。

　　每个写字楼项目都在节能方面做出了自己的贡献。其中也不乏特别出色的佼佼者。新保利大厦就是其中的一个。“以国家精神打造建筑”使命感，让新保利大厦在开发的时候把节能这个国策当成了自己的首要任务。新保利也同时被作为北京节能的重点项目被推荐到了“京港同行”的节目当中。“节能是本。” 新保利老总屈瑞福坚定地说，由于建筑是艺术，外观美丽无可厚非，而建筑要为人所用，人性化更为重要。人类之所以能在地球上得以生存，关键在于各种能源，此是本。如果能源消耗贻尽，何谈生存，更不用说艺术了。因此，我们应该站在巨人而不是矮子肩上看问题，重视建筑节能。

　　其实节能环保不仅仅是为国家造福的一个工程，对于节能环保做的比较出色的生态型写字楼也会比较吸引一些有实力的公司作为租户进入。一些建造在环境优美且远离市中心的生态写字楼正在受到追捧。从目前写字楼市场上的客户群体来看，预计生态型写字楼将会在以下四类客户中比较受到青睐。第一类是类似于咨询服务中心(CALL CENTER)的企业，由于这类公司受到成本限制等推动，所以会钟情处于边缘地区的写字楼。第二类则将以研发结构为主。因为这类公司不如某些咨询、广告或者保险公司等看重写字楼周边交通的便捷性，而是需要整体办公环境的舒适性，所以选择生态型写字楼的可能性较大。第三类则是自身就比较强调环保的大型跨国企业。第四类为有大面积办公需求的企业，其大面积的定位在办公面积需要超过10000平方米以上。随着中心区域写字楼市场的空置率日趋降低，这类客户已经无法在市中心区域找到合适的办公场所，因此会向城市外围进行扩散。这类客户往往不仅要求较低的租金，同时还需要能够代表自身形象的写字楼。因此，与市中心区域的写字楼相比，生态型写字楼更能符合要求。

　　建筑是为人而设计的，如果人不能在建筑中感觉到舒适，那么建筑将失去其自身的意义。更何况大多数人都要在其中工作的写字楼。因此，“生态节能”这个关键词语在2005年再次被京城的写字楼项目写上了浓重的一笔。

　　关键词四：地标之争

　　也许是被一个名字压抑太久的缘故，京城新推出的写字楼总也逃脱不掉与国贸进行比较的情况。之前，如果说有项目要抢占国贸的地位，那可能会被看作是无稽之谈。但是，在2005年真的有人做到了。起码，不会再有人会认为超越或者比肩国贸是个遥不可及的目标了。如一声惊雷般带着“南国贸，北佳程”雄心而来的佳程广场让2005年写字楼市场上的地标之争好不热闹。财富中心也从国贸抢走了普华永道这个大客户。同时，处于泛CBD地区的万达广场、华贸中心也等项目也憋着一股劲和他们的老大哥国贸比一比。中关村金融中心“150米高的中关村标志性建筑”、银泰中心“250米的北京第一高楼”等等，仿佛一夜之间北京写字楼的品质就跃上了一个新台阶。

　　此外，以新保利大厦、中关村金融中心为代表的纯写字楼的复兴，重新定义甲级写字楼品质标准，前者堪称世界第一的单层双向柔索玻璃幕墙，后者号称世界第一座双曲面结构的摩天大楼，向世界顶级写字楼发起挑战。不仅吸引了众多眼球，成为写字楼市场的热点，而且受到追求自身形象实力不断膨胀的诸如新东方教育集团这样民营企业的青睐。扼守西区交通要道的西环广场以其独特的三栋设计成为西直门引人注目的地标。而坐落于东直门交通枢纽的天恒大厦；长安街的收官王座凯晨广场；安贞的不夜明珠环贸中心和张扬亚奥版块的兰华国际都各自成为了区域内的新地标。

　　以华贸中心、北京财富中心为代表的超级大盘的问世，集写字楼、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等多种功能于一体的综合性商业建筑群，建筑面积分别达到100万平米和72万平米，更是凭借综合性优势，规模气势和完善配套而闪耀北京。

　　地标的话题可能是写字楼市场上永恒的话题，只要有新的写字楼诞生，这个话题就会不断地进行下去。但是，这对于市场却是件好事。同类产品争当地标也有效地促进了北京的乃至中国的写字楼积极向上的发展。

　　关键词五：外资来袭

　　“外资”这个中国地产领域不容忽视的角色，从去年开始频频在写字楼市场上出手。到了今年这种趋势似乎愈演愈烈。2005年2月2日，全球著名的投资银行美林集团宣布出资3000万美元，入股位于北京CBD中心建造的大型综合

　　2月25日，富力地产集团与以摩根士丹利、上海盛融投资有限公司为首的投资财团组成的北京富盛利投资咨询有限公司在刚落成的富力城会所举行了盛大的签约仪式，宣布富力双子座TOWERⅡ整体出售给北京富盛利投资咨询有限公司。富盛利的股份中，摩根士丹利占股56%，上海盛融投资有限公司占股30%，富 力集团占股14%。此举标志着摩根士丹利房地产基金在北京的最大一笔地产投资落户富力城。

　　外资2005年进入写字楼市场的途径还不仅仅是整购这样一种介入途径。外资在一定情况下会选择自主开发项目。LG双子座大厦就是2005年由韩国LG集团投资开发的高档写字楼物业。今年3月1日，已经在京城房地产市场叱咤风云的新加坡凯德置地，以人民币5.476亿元拍得位于东直门占地14686平方米的综合性开发用地。在2008年前，他们将其开发成为集服务公寓、写字楼与零售商业于一体的北京来福士广场。

　　此外，外国的酒店集团也开始大举进入国内的写字楼配套的酒店领域。华贸中心的外资酒店，最近法国雅高酒店集团全额投资订制华润置地凤凰置地广场其中两座酒店。外资在以各种形式进入北京的写字楼市场。同时，我们不能忽视“外资”的另外一个身份，就是写字楼的使用者这个身份。在2005年新建的写字楼的客户中外资跨国公司占到了很大的比重。普华永道入主北京财富中心；佳程广场的租户中也有相当比例的世界500强公司。

　　综观2005年的北京写字楼市场，“外资来袭”是一个很明显的信号。外资的介入不仅刺激了京城写字楼的需求，还增加了写字楼的供应。外资来了，写字楼市场也不再平静。

　　关键词六：另辟蹊径

　　一位作家曾经说过：“这是一个需要英雄的社会，也是一个需要平凡的社会。”的确，在京城的写字楼市场上并不是每个项目都可以成为地标似的庞然大物，但是一些项目却另辟蹊径地打造出了自己的一片天地。

　　2005年这样有着自己特色的项目确实不在少数。他们有着那些大型综合写字楼所不具备的得天独厚的优势。他们的客户针对性强，而且竞争优势明显。这些都显然是那些大型综合写字楼无法比拟的优势。

　　华远系的华远H.I.P和华远首府都是做的相当出色的小体量特色写字楼项目。华远H.I.P从项目最开始的策划，开发团队就确定了要走一种另类推广的方式。H.I.P.的推广绝对不会是在各种媒体上展开铺天盖地的宣传攻势的。H.I.P.要针对的是创意行业中的某一个领域进行自己的推广。因此，H.I.P.称自己的推广模式是锁定特殊行业的内部推广。中国电影行业中的旗舰公司已经决定进驻本案写字楼E、F座。

　　华远首府对原始地貌进行了深入的研究之后，发现这个地块能够在城市核心区域实现中真正的“自然生态建筑”。这种理念一般而言是要在城市的边缘地带才会出现，但首府的位置不仅有二环护城的优越水资源，成熟的河岸林木绿化带更是为“自然生态建筑”做足了硬件备留。而且首府只有五栋小体量的写字楼，专门为企业打造。

　　2005年这样的项目还有很多，位于中关村的第三极是专为图书销售和出版业量身定做的特色写字楼。而中关村E世界则专门针对电子IT的相关产品销售行业。中国红街更以天价打造出北京的“铺王”并且推出小体量写字楼项目。MOFFICE和南新仓等都有着自己的特色。如果把这些项目一一拿出来说的话，恐怕又是一部写字楼版“一千零一夜”。

　　2005年这些可以被称为“另类”的特色写字楼项目为京城火热的写字楼市场又增添了一抹亮丽的色彩。在人们品尝大菜的同时，这些项目为我们带来了做工精致、用料讲究的别样口味。