伟业顾问展望06年北京楼市：政策趋稳调控精细

　　政策趋于平稳，调控精细入微

　　2006年房地产市场在政策层面的关键字主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会再出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房 地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期。

　　市场供不应求，价格借势上扬

　　2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的

　　土地短缺，上市新房锐减

　　2005年新开工面积和开发投资的减少，以及土地市场供应的短缺，将会造成2006年新房有效供应持续减少，预计新增供应项目可能会在260个左右。同时，二手房的房源虽然供应量呈现增加的趋势，但是相对于购房需求而言，仍会出现房源供给相对不足的局面。

　　利好逐步兑现，需求开始爆发

　　中国承诺2006年银行业和流通领域的全面开放，以及人民币升值的预期，主要吸引以外籍客户为主的投资购房需求；奥运基础设施的逐步完成及奥运概念的强力推广，将进一步激发以外地客户为主的投资加自住型购房需求；而对今后房价仍会上涨的预期，将使得北京本地客户刚性的自住需求得到更大的释放。

　　客户认知归于理性　一、二手间藩篱渐破

　　宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可开发土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充。

　　热点区域，更加分散

　　东区激变：东部区域仍然聚集着主要的新房供应，2006年将会出现大大超出市场普遍认同价格的若干楼盘,我们称之为“星河湾现象”；

　　西南补涨：西南区域一直具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的极大改变，使得该区域出现量价双增的态势；

　　双“村”提价：奥运村周边区域的价格将会由于2008年奥运的临近而继续提升，而中关村周边区域的价格也会由于供应的严重稀缺而继续提升。

　　资金渠道多元化，投资、融资两紧两松

　　宏观调控政策之下，房地产开发商的资金链一再地被收紧。面对此趋势，2006年房地产市场投融资渠道将持续多元化发展格局，REITs、基金、整售等仍是房地产金融的热点话题。同时，境内金融机构的投融资控制会相对较紧，境外投融资渠道会相对更多；国内银行针对开发商的贷款相对依然较紧，而针对购房终端客户的贷款则有望相对放松。

　　收益型物业投资增速　自持优质物业前景看好

　　2006年不同物业类型的开发比例开始发生变化，收益型物业的比例增长提速，其中包括写字楼、商业、酒店、服务式公寓以及物流或工业物业等，且持有型物业租赁比例增加。而商业物业在保持高速增长的同时，不同区域以及不同业态之间的租金水平差异拉大。

　　住宅产品标准化，装修关乎成败

　　首先，产品标准化将得到进一步发展，依靠产品创新的竞争逐渐弱化。其次，随着近几年世界范围内爆发的SARS、禽流感等疾病，引发了人们对于现状居住生活环境的高度关注，“节能、环保、高舒适度”将会持续成为产品发展的主要方向。第三，住宅产品精装修将成为提升附加值的主要手段，但精装修管理水平将成为决定项目成败的关键因素。