在风云变幻的2005年之后，2006年中国房地产市场将去向何方？为尽早对市场进行预判，新地产特向北京业内知名代理行发出问卷，并在整理后得出北京楼市2006年十大预言，希望能够对业界起到帮助作用。

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　　文/关珊

　　市场供应量：将继续消化2005年产品

　　中原地产表示，正是2005年宏观调控政策及其产生的市场观望气氛，迫使部分开发商“持地观望”，进而形成2005年入市销售项目明显减少现象。达观亦对此表示赞同。而2005年推迟入市的项目将进入2006年的房地产市场，同时，2005年成交的土地所形成的项目也有部分在2006年上市，这将使2006年住宅市场供应量较2005年相比有较大的增长，年中甚至会出现住宅项目集中上市现象，中原地产继续到。所以，中原地产、华远经纪、成业行和世纪皓产均认为2006年的供应量是上升的。成业行认为2006年市场供应量将超过2005年，主要受2007年不允许建筑施工政策影响，所以市场上会集中放量，但销售量不会有大的涨幅。华远经纪预计2006年上半年市场依然比较沉寂，下半年会有大规模的新盘放量，总体上升空间有限。世纪皓产也认为2005年的市场供应量绝大多数是2004年8·31大限以前的土地供应量，2006年才是2004年8·31大限通过土地转变为可售市场供给的集中供给放量年，预计2006年市场供应量应达到3000万平方米，同比2005年将上升30%以上。

　　百人行·策动、思源集团、亚豪、锋华地产综合服务机构、百川与上面几家代理行的判断不同，他们认为2006年的市场供应量跟2005年的1600万平方米比有所下降。尽管2005年年底，政府对31宗土地进行了招拍挂，但是参与竞拍的开发商却不是很多。因为大多数土地在郊区，更何况即使2005年拿到土地，2006年也不可能推向市场，因为开发商从拿到土地到真正可售的市场供给，要等一年半到二年的时间。由此百川和锋华地产综合服务机构得出2006年供应量还是在消化2005年上半年以前的结论。除此，思源集团还给出了其他理由，譬如，受到人民币持续升值的压力，央行2006年对房地产行业宏观调控将持续执行银根紧缩政策，使得2006年房地产行业整体资金依然短缺，将导致许多企业减慢扩张速度；同时市场观望期可能会持续一段时间，由此又导致开发商信心不足。

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　　房价走势：整体趋势稳中看涨

　　思源集团表示相比上海、南京和杭州，北京整体楼市近几年基本属于平稳上升趋势，市场供求关系较为合理，泡沫成分较少，因而还有可持续性的上升空间。成业行认为对于北京城市中心区的高档物业而言，特别是投资型物业，价格会得到一定遏制，但也不会走跌；对于普通住宅，由于刚性需求较大，价格会保持12%～15%的增长幅度。同时，不同区域增长幅度不同是思源集团、亚豪、锋华地产综合服务机构的共同看法。

　　中原地产、伟业顾问及我爱我家、思源集团、华远经纪、百人行·策动、世联地产、协成经纪、世纪皓产、亚豪、锋华地产综合服务机构、百川均认为房价整体趋势稳中看涨。百川、华远经纪、世纪皓产给的理由大体相似，他们都谈到2005年由于政策多方面的原因，使许多消费者持币待购，但是随着2006年市场供应的进一步减少，以及政策明朗化程度的升高，消费心理开始动摇，大部分消费者不会再等待。此外，思源集团表示土地价格的升值、奥运经济和人民币升值预期也将是影响价格呈上升趋势的关键。

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　　2006年北京的土地供应：拿地成本上升将是土地市场的主要特征

　　2005年1-9月，北京市住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米；2004年住宅土地供应3992公顷，与2004年相比，2005年住宅土地在供应上有大幅度的下降，达观介绍到。协成经纪认为，目前北京土地旧的供求格局已经被打破，新的供求关系还没有完全建立。开发商获取土地的渠道变得单一，且过程将更加趋于透明，拿地成本的上升将是近期土地市场的主要特征。总的来说，2006年土地供应量还是相当充足，但据思源集团透露，受立项、审批等诸多因素的影响，供应市场的土地无法正常进入开发环节的数量还比较大。目前，按照2000年-2005年年均供地1051公顷计算，北京市未开发的建设用地仍可满足10年以上的开发需求。另一方面，市场上闲置的存量土地数量可观，总量超过14000公顷。其中，9400公顷为2000年-2004年拿到未开发的，另有近5000公顷是8·31之后通过招、拍、挂进入市场的。世纪皓产、百川和锋华地产综合服务机构认为郊区供应量应当占最主要比例。

　　华远经纪表示，与2005年相比，2006年土地供应计划的制定工作应该提前不少(2005年土地供应计划在2005年8月才出台)。假如计划安排提前，2006年的土地实际供应量有望高于2005年。不过，中原地产、成业行、锋华地产综合服务机构、百川均预计2006年的北京市土地市场供应量将与2005年持平，约6000～7000公顷之间。成业行进一步表示土地供应节奏和具体落实执行会比2005年把握地更好。由于年底土地的集中放量，百人行·策动、世纪皓产和亚豪则认为2006年的土地总体供应量将有所减少。

　　各代理行间看法不统一的还有：世纪皓产认为非居住用地供应量将在2006年总供应量中占较大比重；可锋华地产综合服务机构却认为在土地用途方面，普通住宅将是主要的供应。百人行·策动预计2006年年中会有规模较大的地块投放，而地价记录也将刷新；锋华地产综合服务机构则预计在2006年，北京土地市场不会出现2005年华润天价拿地的事件，取而带之的将是周期较长的交易报价。

　　华高莱斯认为，2006年将是北京中型房地产公司的考验年，也可以叫做北京中型房地产公司的分化年。中型房地产企业主要将面临两种选择：一是那些公司在品牌及管理方面，具有相对核心竞争力的企业，有希望被国内外投资机构所看重，通过股权融资的模式上升为具有参与土地招拍挂能力的大中型房地产公司。这是一种用股份换规模，用股份换生存的模式。还有另外一条路，那就是去参与一些风险更大，而回报(是相对于投资额的回报)也相对较高的土地一期开发工作。当然，这类的土地一期开发工作多表现为有一定难度，有一定风险的土地整理工作。否则，这种机构也不会落到中小开发商头上。

　　热点区域：亚奥、朝青、南城、望京或酒仙桥、海淀山后地区、清河、北京郊区、五环附近、石景山是热点

　　几家代理行基本在亚奥、朝青、南城、望京或酒仙桥、海淀后山、清河、北京郊区、五环附近等几个区域上形成共识。

　　大地顾问认为2006年是CCTV和BTV建设的实质性阶段，又是国内外奥运相关媒体机构进京驻扎的大好时期，因此CBD地产价值将急剧飙升。伟业顾问及我爱我家也将东部区域视作主战场。

　　思源集团根据北京土地整理储备中心近两年的土地供应数据显示，认为中关村核心区、朝阳区高碑店一带2005年都有大量土地出让，如期开发的话，他们也将成为2006年的热点区域。

　　中原地产则表示，石景山市场持续升温、首钢将成为热点关注区域；开发商不惜重金拿地，2006年广渠路将成为持续热点区域。

　　2008年奥运临近，越来越多的高端项目直接拉升了亚奥板块的区域品质；新国展的兴建将使奥运村地区成为首都未来真正的会展中心；而规模巨大的人工湖(200公顷)和森林公园的出现，将大大改善奥运村和周边地区的生态环境。由此，中原地产、伟业顾问及我爱我家、思源集团、大地顾问、百人行·策动、华远经纪、世纪皓产、锋华地产综合服务机构表示亚奥板块将成为一个宜居区域，尤其是亚北别墅市场将成为2006年的热点。

　　华远经纪、成业行、世纪皓产和锋华地产综合服务机构认为大盘云集的朝阳板块，随着交通的完善和配套设施的齐全，越来越受到更多购房人的青睐。

　　随着北京房地产市场项目分布区域的多元化发展，一直不受宠爱的南城房地产正在迅速崛起，越来越多的品牌开发商入驻南城开发，南城的交通和市政设施也不断得到完善。伟业顾问及我爱我家、百人行·策动、华远经纪、成业行、亚豪、锋华地产综合服务机构纷纷看好南城的未来，尤其是地处南城的马家堡地区、南中轴路等地。

　　思源集团、伟业顾问及我爱我家、华远经纪、亚豪认为望京或是酒仙桥区域的国际化氛围已经形成，区域内拥有众多科研单位和跨国公司，其未来发展不可估量。

　　海淀区中关村大街、北四环路海淀段、学院路、北清路、万泉河路的相继通车，特别是北清路的通车运行，使得海淀山后地区的发展不再被道路交通等基础设施所限制。华远经纪、成业行、亚豪认为海淀山后地区的住宅建设将会在2006年掀起一个小高潮。

　　在华润置地品牌的介入和区域的发展向西逐渐延伸与上地区域接轨的利好下，中原地产和成业行还十分看好清河区域。

　　中原地产、协成经纪表示开发商越来越重视五环附近的房地产开发，预计2006年五环附近区域的房地产供应仍然会持续2005年的高位情形。

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　　高档公寓竞争态势：高品质高价格

　　世纪皓产认为高档公寓市场分区域各有特点。就城市核心区公寓而言，较高品、质高价格呈主要发展方向。其本身土地资源的稀缺性与高成本性， 尤其是国家政策规定二环内不再批准住宅项目，现有可售项目都是延续以前的老盘。从而形成了市场的稀缺，所以城市公寓价格直线攀升。另一方面，价格的攀升带来客群属性的更高端走向，消费心理更为成熟理性，二次置业成为主流，开发商打造的产品能否满足购房者的需求与偏好是实现良好销售业绩的必要保证。

　　华远经纪透露，从供应量来看，国家七部委出台“国八条”之后，很多投资者开始改变策略，变短线投资为长线投资，再加上整个市场高档公寓新盘数量的增加，使得目前市场整体供应量比较大。2006年高档公寓的供应量还会持续增加，这点在亚豪看来不用质疑。但锋华地产综合服务机构又表示由于国家政策、土地的限制等原因将决定2006年城区高档公寓供应量不会大幅度增加。思源集团进一步补充，鉴于《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》以及《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》的颁布，使未来高档商品房的供给受到一定程度的控制。因此，从长远来看，预计高档商品房的供应量会在集中供应之后有所减少。需求方面，北京高档住宅租户主要是住北京工作的外籍人士，他们的企业通常都提供住房津贴，津贴的多少取决于职位及家庭人口数而定。随着北京发展步伐的加速，奥运的临近，及跨国企业的业务拓展引发租赁需求不断上涨。由此，中原地产、思源集团和华远经纪相信2006年的高档公寓租赁市场将走出租金下滑的窘境，保持平稳发展态势。

　　中原地产、思源集团、华远经纪、亚豪将亚奥板块、朝阳公园板块和太阳宫等区域视作热点投资区域。从2004年和2005年住宅用地的成交情况看，位于五环以外的近郊以及远郊区县的土地供应量越来越大，五环内的项目用地越来越少，土地的稀缺将使高档公寓市场竞争日趋激烈，因此中原地产、思源集团、锋华地产综合服务机构认为2006年高档公寓市场还会延续价格上升的走势。同时，成业行也表示出忧虑，认为随着2006年高档公寓竞争的日趋激烈，尤其是商务区顶级公寓、商务公寓、酒店式公寓等价格和交易量可能会出现僵持状态。

　　但百人行·策动、华远经纪、世纪皓产、百川均赞同高档公寓竞争已经不再是价格竞争，而是产品本身品质竞争的说法，他们认为今后消费者将更加注意细节方面的设计与规划。户型设计、社区配套、生态环境、物业服务以及未来的升值空间等多方面都将成为消费者首要考虑的要点。

　　此外，思源集团和亚豪认为空置率仍是业界关注的要点，2006年随着奥运的临近以及加入世贸后开放程度的深入，空置率有望出现下降趋势。

　　别墅走向与趋势：产品两极分化，市场继续细分

　　世联地产认为从产品类型来看，北部区域仍以大户型豪宅为主，南部区域的经济型别墅将处于持续放量阶段。产品两极分化市场继续细分，已经得到中原地产、华远经纪、世纪皓产的认同。风格上，思源集团、世纪皓产均认为中式别墅将再次成为市场热点，不过百川还是认为北美风格会占主导，成业行、华远经纪认为二者以及其他风格各有千秋。此外，思源集团、亚豪表示受需求影响，高档别墅的品质和个性化程度将有较大提高，社区更加追求专属化，使得混合型别墅项目的市场份额不断降低。别墅定制模式越来越被消费者接受，开发商也有了比较成熟思路，项目可操作性大大提高，因此，华远经纪、世纪皓产认为这一产品生产模式也日益成为别墅市场的潮流。

　　由于国家停止别墅用地的审批，并且对别墅的开发和购买设置了相当多的限制，因此，已经拿到土地的别墅项目在几年内将不会有太大的竞争压力。另一方面，由于市场需求依然高涨，别墅价格，特别是高档别墅的价格还将维持在较高水平。故中原地产得出结论，从2005年的别墅价格情况可见，未来高端别墅产品将进一步占领市场；但思源集团、亚豪、成业行、百川、锋华地产综合服务机构认为经济别墅及联排别墅仍将受到市场欢迎。从总体上看，思源集团、亚豪、锋华地产综合服务机构认为未来几年别墅供需将呈平稳发展态势。

　　总体来看，中原地产预计西部别墅项目进一步减少，而北、东、南继续增加。不过，南部地区的别墅仍然未超越传统别墅区的别墅项目，但由于其良好的交通条件和相对便宜的价格仍可吸引部分市场关注。华远经纪则表示从供应区域来看，东北部、西部别墅价格仍将是别墅区域价格中最高的；北部随着几个大盘的入市,将进一步带动区域高档住宅的发展，因此未来价格上扬走势相对其他几个区域来说会更快。中原地产、成业行、百川表示除了传统别墅区，高速路沿线将成为别墅布局的重要选择地。可锋华地产综合服务机构却预测北京别墅市场将从过去依托交通资源开始向寻求景观资源过渡。

　　最后，世纪皓产发现别墅消费者发生结构性变化：已由过去的境外占70%，国内占30%，发展变化为目前的国内占80%左右，境外占20%左右，这说明将别墅作为第二居所的国内购买群体已经大量增加。

　　写字楼供应与热点：整体供应量快速增长的趋势不会改变

　　大的趋势，百人行·策动表示由于2005年写字楼的开工、供应量非常大，市场需要一定时间来消化，2006年将进入一个消化期；同时，新的产品形式出现，并逐步被市场接受。谈到产品，成业行认为2006年写字楼产品除了强调产品本身和使用功能外，很多项目开始注重生态办公、节能环保概念。2006年写字楼郊区化、低密度的趋势会更加明显。此外，华远经纪指出，一些写字楼项目的开发商可能会依据这些市场发展趋势，押后其项目的入市时间或改变其开发计划。

　　据华远经纪统计，未来3年北京写字楼供应量将达到建筑面积279.6万平米，其中2006年一年的供应量就应该在建筑面积100万平米左右。在这些新增的供应中，据预测只有部分写字楼可达到甲级标准，并且部分项目由于市场的压力将转化为其他物业类型，减小供应，但未来整体供应量快速增长的趋势不会改变。在较大的市场供应压力下，预计有相当多的写字楼会采用出售而非出租的方式，以求短期套现，回避市场竞争压力。锋华地产综合服务机构认为北京甲级写字楼市场虽然需求稳步上升，但由于供应量颇大，预计供需失衡于2006年年底会体现出来；到2007年，供过于求的情况将更明显。

　　需求方面，思源集团、亚豪认为中国入世的保护期即将结束，使得中外资机构的业务拓展进一步活跃，将带动更多的服务机构出现。总体看，未来一段时间写字楼的需求将进一步扩大，尤其是外资机构的需求力有上升趋势。但华远经纪认为内资企业依然是写字楼的需求主体。为平衡供求，写字楼的租金与售价都将面临下调压力，由此可以预见，尽管一些成熟商务区的写字楼需求依旧保持强盛，但在其他地区，空置率可能会有所上升。对于租金继续下降，中原地产很是认同。除此，中原地产还认为目前仍存在大量的境外资金处于观望状态，随着北京房地产政策的进一步明朗化，预计这些处于观望的境外投资方会积极投身京城房地产市场，尾随国际知名投资机构进入北京市场的将是多家国际中小型投资机构。2006年会是境外投资极为火热的一年，大单成交也更加活跃。世联地产认为，从长期来看，国内外开发商及投资机构纷纷投资写字楼市场的现状也存有隐患。

　　思源集团、世纪皓产、亚豪表示目前除CBD、中关村、金融街这3个北京市规划的商务“核心”外，已经在逐渐形成其他的商务分中心。主要原因在于，随着城市建设的发展，越来越多的专业市场出现，导致多元化商圈的形成。

　　商业地产：长远有发展，近期有隐忧

　　随着中国放开零售业市场，将吸引更多的外资进入北京，百人行·策动和百川预测京城商业地产2006年将保持2005年的良好势头，继续呈现供需两旺态势。但成业行却认为2005年的商业地产形势异常严峻，一方面供给大幅增加，另一方面预售成交面积稳定或略有下降，2006年可能会延续该状况。思源集团、亚豪表示，2006年将是商业地产供应的高峰期，但开发势头有所抑制，住宅底商会大量涌入市场。锋华地产综合服务机构认为从未来发展方向看，社区商业的发展潜力是巨大的，并且国家商务部也将发展社区商业作为推进流通现代化和扩大居民消费的一项重要内容，并在2005年5月下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，这对于商业地产是个利好消息。但是要达到国外或者广州、上海的社区商业成熟度，北京还有待开发商及消费者对于市场更明确的认知，在开发面积、商业布局、规划定位及招商等方面都需要进一步发展。

　　中原地产指出，从市场表现看，随着商铺供应量的增长，无效商业面积供应亦呈现进一步加大趋势，从而造成北京商铺市场空置率大幅增加。究其原因，主要是由于开发商的非专业性开发所致，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。商业营业用房的价格将会持续上涨，但增长幅度平缓；从租金角度看，一些商业项目用降低起租价的策略吸引商户进驻，因此，租金才会出现和售价上扬背离的现象，锋华地产综合服务机构明确表示。

　　世联地产认为由于受区位影响因素较大，商业物业的供应将主要向城市郊区、社区延伸，其中顺义、通州、亦庄3个重点新城随着开发加快也将成为供需的主要区域。华远经纪预测北京未来将出现一些大型购物设施和购物街，规模在10万平米以上的将有18个，其中20万平米以上的有7个，如：东方盛城、华威中心、百荣世贸商城二期、大钟寺国际广场、窑洼湖桥商业项目、金泉国际广场等。而思源集团、亚豪则认为从供应区域上进行分析，CBD、亚运村、中关村以及望京地区，都将成为未来项目供应的热点区域。

　　二手房市场：总成交量将上升

　　未来的市场需求主要体现在新增户籍人口、外来人口、拆迁安置、高校毕业生增多等方面，总计2006年北京二手房市场的需求量大致为11.69万套左右。虽然消费者需求量对年度二手房总成交量起着主导性作用，但由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还要慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量的增幅会趋缓。据此，中原地产地产预计2006年北京二手房市场总成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。百人行·策动保守估计二手房市场会增长15%以上，如果政策支持的话，增大程度应不止这些。

　　百川和亚豪认为2006年二手房价格将保持平稳走势。前者的理由是：第一，由于二手房市场“刚性”购买需求旺盛。据统计，目前北京90%以上购买二手房人群是为了自住，这部分人群不会因为新政策的出台而取消买房计划。第二，二手房房源释放量较为有限。据统计，北京二手房市场总体供需比例为1∶5。后者则将2005年商品房价格的高速上涨已经有所放缓作为缘由。

　　锋华地产综合服务机构表示阻碍北京二手房市场发展的根本性问题，例如二手房市场的准入制度问题、土地出让金的问题、收益分配的问题、税费的问题等等，在2006年将会得到不同程度的解决。再加之，宏观调控后的北京房地产市场，购房客户越发成熟，形成对房地产市场发展的理性认知。由此，思源集团、伟业顾问及我爱我家相信在未来可以通过大量建立二手房市场来解决居住问题，使二手房逐渐成为一手房强有力地补充。

　　对于即将出台的交易税征收细则，思源集团的看法是有可能对二手房市场产生一定影响，但预计震荡不大；成业行则表示2006年按市场发展规律，二手房市场理应迅猛发展，但受该政策影响，市场反而不会大起大落；世纪皓产认为，此举将剧增交易成本，造成一种有房不敢卖，没房不敢考虑二手房的怪现象，观望、买卖双方博弈将是2006年二手房市场的主调。

　　投资热门：收益型物业比例的增长将提速

　　百人行·策动认为北京的整体投资回报率较前些年上海、宁波小得多，投资类物业市场成功的项目也少，酒店公寓、写字楼、产权商铺都有失败案例。相比而言，门面商业是不错的投资选择，只是市场上这类产品稀少。

　　从公寓物业投资来讲，由于国家对高档住宅投资限制政策的出台，北京公寓市场整体空置率呈现上升趋势。但据中原地产研究分析，高档公寓的需求还是比较旺盛，尤其是地段和景观环境都具较大优势的高档公寓，华远经纪判断2006年外资投资重点很可能就是高档住宅类产品，锋华地产综合服务机构更是将酒店式公寓看成投资热门。可华远经纪却认为，2006年国家将出台更加严格的政策限制，据此判断高档住宅类产品价格将进一步上涨，涨幅可能超过商品房市场的整体涨幅，因此投资回报率可能随之进一步降低。相比之下，中小户型的普通商品住宅投资价值会更加显现。

　　从写字楼投资来讲，大单成交活跃，中原地产认为高端市场仍然供不应求，未来的投资价值将保持稳中有升。此外，中原地产和华远经纪认为商务公寓类物业需求旺盛，该类投资前景也不错。百川表示各大商圈内的商住楼、高档精装公寓是投资热门，特别是东部地区，商住楼回报率在50%，高档公寓在40%左右。总体而言，不论哪种物业，都不可能获得较高的投资回报，一般都不会超过10%，成业行总结认为。