从“圈地为王”到“拍地称霸”土地市场：“虚火”还是“真旺”

　　商报记者 杜刚／摄

　　北京“新地王”清河地块的争夺战已经落下帷幕，其激烈和戏剧化也已经通过各路媒体的追捧传诸楼市。本报前日的头版上，最后赢家华润北京掌门人陈鹰高举竞价牌的大幅照片引人注目。一时间，华润颇有“新科状元”春风得意马蹄疾的架势。

　　同时，华润作为一家香港上市公司，可以想象，这几天香港的媒体应该更是大张旗鼓地宣传北京“新地王”花落华润。

　　更让人为华润意气风发的是，这次“夺标”，华润是战胜了京城楼市两届拍地“状元”——富力和顺驰。

　　而这两家公司，当年也都是以“天价拍地”被认为是京城楼市的“拍地狂人”。

　　但是请注意，这里有一个值得深思的问题——

　　无论是2002年的富力，还是2004年的顺驰，在天价拍地之前，对京城楼市来说都是“生面孔”，要在强手云集的京城楼市迅速获得关注与声誉，“天价拍地”无疑是一记妙招，两家公司迅速跻身京城楼市“主流关注群”。较之那些同样有着过人实力，却默默做项目的外来公司来说，富力和顺驰多多少少走了些捷径。

　　尽管如此，天下没有免费的午餐，因为“天价拿地”，富力和顺驰也没少挨白眼。前有富力被讥讽为“傻有钱，逮着大饼就啃，不管噎着不噎着”；后有顺驰当时的掌门人孙红斌动辄被各路开发商拿来开涮。

　　直到富力城“鹞子翻身”，2003年卖到了18个亿，房价从每平方米6000多元涨到了1万，京城楼市才最终“服了气”；而无论孙红斌怎么高调宣传他的“顺驰领海”卖得有多火，业界至今还有人持怀疑态度。

　　与富力和顺驰相比，华润则是京城楼市元老级的“人物”，旗下项目各个响当当，几任掌门也都是业界追捧的大腕，而自从当年“分家事件”，生猛的任志强“不玩了”之后，华润在人们心目中的形象一直是稳健、沉着、实力雄厚。这样一家公司，学着那两条“过江猛龙”做“拍地狂人”干什么？

　　另一个有趣的现象是，在拍地上一向敢为“天下先”的富力和顺驰，都没能延续自己当年“第一拍”的辉煌——

　　2002年2月28日，在北京土地交易市场的首次招标会上，富力31.6亿元拍下了广渠门东五厂49公顷土地，成为京城楼市第一任“拍地状元”，当时华润的报价是28亿元；

　　2004年1月14日，北京市政府对各类经营性用地实行招标挂牌拍卖出让以来的首宗土地拍卖中，顺驰以9.05亿元成功拿下大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地，接替富力成为新一届“拍地状元”，当时富力是在6亿的时候收的手；

　　2005年8月1日，北京市国土局挂牌出让以来最大地块清河镇住宅及配套使用地，被华润以25.65亿元的价格拍下，富力在22亿元时收手，而顺驰虽然追到了25.6亿元，但汪浩表示，他们的心理预期就是22亿。

　　联想起当年富力以3亿差价甩下华润，人们不得不感叹其中的巧合，而京城楼市土地招拍挂的3年，就在这3个3亿，从富力到顺驰到华润的轮回中过去了。

　　“巧合”？ 是的，不可否认其中确实有巧合的成分，但是更不可否认的是，究竟在这3年的土地招拍挂历程中发生了什么，使得“强势者”变“弱”，“弱势者”变“强”；“高调者”放低身段，“低调者”放开声音？

　　这也许是比拍地过程有多么激烈曲折、赢家有何打算、输家有何言论，更值得我们关注的话题。

　　幕 后　四个故事

　　又逢8月，还差一个月，“土地大限”就过去一年了，去年的8月，京城楼市很不平静，今年的8月，京城楼市同样不平静——至少有一个不平静的开始。

　　8月的第一天，北京市国土局挂牌出让以来最大的一块土地，被华润以25亿拍得。

　　又是一次让楼市惊呼“疯了”的天价，从一向以“稳健”著称，并在2004年被业界认为“全面绽放”的华润置地爆出，不仅没有让北京土地市场以及整个房地产市场原本就扑朔迷离的局势澄清几分，反而有点把水搅得更浑了的感觉。

　　就在“新地王”荣归华润的前后，有这么四个看上去彼此没有联系，而且其中细节还有待证实的故事在业界流传，仔细玩味彼此的联系，不无启发——

　　故事之一：顺驰声东击西

　　在最终拍地之前，关于顺驰的一种说法在业界悄悄流行，顺驰其实无意清河地块，做出积极参与的姿态，只是声东击西，其实顺驰有意的是石景山首钢拆迁后的地块。

　　就在清河地块拍卖的当天，石景山区正式推出“打造北京CRD(Capital　Recreation　District首都休闲娱乐中心区)”的发展战略，据称今后5年内可带动300亿元的投资项目。虽然顺驰与首钢合作的传言在业界仍然甚嚣尘上，但CRD发展战略中暂时还没有看到顺驰的身影。

　　反而是顺驰在清河地块拍卖中表现“英勇”，与华润“咬杀”到最后，并以一锤子买卖的价钱“惜败”，消息灵通人士纷纷议论，顺驰又一次“声东击西”。

　　故事之二：未曾被公开的电话

　　就在拍地前夕，富力北方集团副董事长谢强曾致电本刊某记者，请她告之华润置地(北京)股份有限公司总经理陈鹰的手机号码。事后该记者问陈鹰是否事先用高价“吓住”了富力，使之在22.35亿元时放弃，陈鹰只笑说：“你不打自招。”

　　其实“不打自招”的恐怕是陈鹰，也许他还有点遗憾当时该记者没有提供顺驰有关负责人的电话，否则也许可以再用高价“吓住”顺驰，没准还能省一两个亿。

　　故事之三：“参赛者”的夜宴

　　据说在拍地之前，参与拍地的8家公司曾“一起坐坐”。彼此沟通的大意是：这块地底价就到了17亿，而以富力为代表的“参赛者”对它的预估，到顶了也就是22亿。拍卖场上，一锤子下去就是500万，相当于“一家中小企业一年的利润”，所以大家在报价时“审着点”，慢慢往上升，别一下子报出天价。

　　有消息灵通人士透露，这场参赛者的“夜宴”有6家参与，惟独顺驰和华润缺席。果然最后报出“天价”的就是这两家，而拍卖场上80回合的“厮杀”，也验证了“大家审着点报价”的传言。惟一值得怀疑的就是“一锤子相当于一家中小企业一年的利润”的妙语，明明是主持人的现场发挥，不知怎么被安到了参与“夜宴”的开发商头上。

　　故事之四：合作盖楼遇到真正的难题

　　同样在拍地前夕，中国第一个合作建房出资人选房大会日前在京举行，200多位出资人就北京市一块“招拍挂”的芍药居甲2号地的购买事宜进行讨论。讨论的结果是房价算下来每平方米需要7400元左右，已经高过了北京市平均期房的价格。

　　这宗地块从7月27日起开始竞价，7月29日已有人第一次应价：9273.152万元，平均每平方米3988.45元。而这宗地块的挂牌竞价截止时间是8月10日，在此之前，于凌罡们能否拿到这块地，或者以什么价格拿到地还都是未知数。

本报评论　故事背后的谜局

　　被传言“声东击西”的顺驰并没有将清河地块纳入囊中，仅仅一锤子的差价，也并不是顺驰拿地的风格；而据说在“参赛者夜宴”上表现积极的谢强，尽管从我们这里要到了陈鹰的手机号码，仍然没能阻止“天价”出炉，反而被华润“吓到”。

　　其实，早在土地大限之前，任志强就曾经表示要做类似的努力：联合一些有实力的开发商，结成联盟，对土地价格给出合理的评估，在土地拍卖中统一行动，使得地价维持在一个开发商可以接受的水平。

　　当时媒体很是为他的宏伟构想所震撼，甚至将之看做“地产垄断时代”的先声，业界则是一片异议的声音。从那之后，再也没有听到此联盟的任何确切消息，任志强显然“壮志未酬”。

　　如果“夜宴”的传说属实，此番谢强等6位开发商，就是对任志强的设想做了一次现实的尝试，他们没有“垄断”的野心，只是想维护自己的利益，将地价控制在一个普遍可以接受的范围内。

　　但结果仍然让谢强们摇头不已。

　　同时被“吓到”的可能还有于凌罡们，不知他们对清河拍地作何感想，如果芍药居地块也冒出华润这样一个买家——即使没有华润那么生猛，个人集资建房的先驱们可能就真要扮演“先烈”的角色了。

　　土地市场上，并不是所有的人都在同一条“起跑线”上，至少现在还不是，地价的“透明”也还没有带来地价的真正回归。

　　于凌罡们失望了、任志强们失望了、谢强们失望了，从目前的土地市场状况来看，恐怕一段时间内他们还要继续失望下去。

　　距离土地大限近一年，适逢北京市国土局挂牌出让以来最大地块“天价”出手，回头再看仍然扑朔迷离的土地市场，我们还是那句话，土地市场的规范之路，还有长长的一段要好走。

　　热点观察

　　从“圈地为王”到“拍地称霸”的怪圈

　　“圈地”曾是京城楼市的一个热点词语，还记得当年本报发起的“观念地产展”上，曾将之用一种行为艺术来表现：一群人戴着写有“圈地运动”的红袖章，用木桩和绳子在广场上划分势力范围，依稀可以让人想象当年京城楼市“圈地”的盛况，“圈地为王”的说法毫不夸张。

　　随着一系列土地政策的出台，尤其是最近两年政府的大力整顿，当年的热点词语成为如今的敏感词汇，被刻意地冷落，或者说小心地掩盖起来，“土地招拍挂”成了新的热点。

　　如果说当年的“圈地运动”，造就了京城楼市一批默默无闻的“英雄”，直到今天，我们还不能确切地得知究竟有多少地捏在北京的开发商手里。那么现在的“土地招拍挂”，则成就了众多实力派开发商的名声，富力、顺驰、华润，都是其中的佼佼者。

　　“圈地”不再“为王”，“拍地”才能“称霸”。

　　可是，一个真正成熟稳健的土地市场，是既不需要王者，也不需要霸主的。需要的是所有的人都在同一条起跑线上，需要的是这条起跑线、这条跑道，是笔直的公正的；还需要所有的参赛者，都真正报着参赛的心态而来。

　　当然，我们并不是抨击富力和顺驰在拍地中获得的名声，也不是说华润拍下地王的动机不纯。富力城的成功、顺驰领海的销售业绩，以及华润迅速交出的用心良苦的“答卷”，本身就是一种积极心态的表现。事实上，“拍地称霸”这一现象的形成，决非几个公司、几次拍地的结果，而是整个市场的心态、状态和姿态的共同结果。

　　我们只是希望，走出了“圈地为王”时代的京城楼市土地市场，能够尽快走出“拍地称霸”的怪圈，让土地市场真正澄清起来、公平起来、“实在”起来，最终受益的是整个市场，以及市场上的每一个人。

　　曾经在土地拍卖市场上使得众买家“闻风变色”的顺驰。掌门人汪浩和北京公司董事长荆宏，此次表现镇静，仅以一锤子的差价输给华润，实在不像顺驰拿地的风格。

　　精打细算的谢强，每次报价前都要用计算器“盘算”一番。

　　陈鹰含蓄而舒畅的笑容，以及这个拍手的动作，迅速成为各大媒体的头条。

　　直 击 华润的三个关键词

　　华润拍地新闻发布会“另类”解读

　　拍地之后的第二天，华润就召开了新闻发布会，拿地的想法、初步的指标、大概的规划一个都不少，甚是胸有成竹。

　　陈鹰说：“我们已经花了一年的时间研究北京的市场和客户，另外我们花了一百余天的时间认真研究清河这个项目，所以说我们是经过合理测算的。我一直强调这个项目是一个综合开发项目，不是住宅项目，综合开发要求对于商业、体育等方面要有非常好的开发的设想和将来后续的能力，我们认为依托华润集团，以华润置地操作项目的经验，可以非常好地操作这个综合项目。华润置地是上市公司，土地储备超过300万平方米，并不是说没有土地储备，为拿地而拿地。”

　　关键词之一：土地储备

　　既然陈鹰提到了土地储备，媒体自然抓住这一点大做文章，有记者问：“土地储备三百多万平方米，这是全国范围内，除了现在在建4个项目，华润置地在北京的土地储备情况是什么样子？”

　　陈鹰的回答是：“实际土地储备还是有一些，4个在建项目都是后期，每个项目都比较大，比如凤凰城一共70万平方米，第三期还有6个楼座，除此以外还有20万平方米的写字楼。单看一个凤凰城项目，我们的土地储备相当大，还有翡翠城后期的土地，光这几块地加起来的面积很可观了，做两年没有问题的。此外我们在西城区、昌平区还有土地储备，但是是早期开发阶段。还没有纳入最后销售阶段。”

　　本报点评：可以大胆设想一下，如果华润像此刻富力一样“五盘同开”，陈鹰在竞价的时候还会不会如此志在必得？

　　再往前追溯一下，3年前华润放弃了富力城的那块地，那是因为当时华润在北京有4个项目正如火如荼。同样可以设想一下，如果当时富力手中也有这样4个项目，会不会爆出当时的天价？

　　关键词之二：上市公司

　　这是被发布会上的媒体忽视了的一个关键词。

　　陈鹰提到华润置地是上市公司，作为上市公司，如果久久没有大动作，会在股民之中产生怎样的影响，不言而喻。

　　而这样一个拍下“新地王”的豪举，又会在股民之中产生怎样的影响，同样不言而喻。

　　本报点评：富力和顺驰天价拍地的时候，无论他们怎样强调对地块的信心、调研工作详尽周密、出于周全考虑、已经成竹在胸，业界还是一致认为其中有炒作和宣传的成分，而且事实证明，那的确是很好的炒作和自我宣传，真正“一拍天下知”。

　　因此华润这次拍地的豪举，同样难以洗清类似的“嫌疑”，其实也不必洗清，业界不妨静观股市变化，看看华润会不会“一拍股票兴”。

　　与此同时，富力刚刚实现香港上市、顺驰正在谋求香港上市，谁又能知道，华润今天的豪举，会不会就是它们未来的动作。

　　关键词之三：综合开发

　　另一个引起业界争议的问题是价格。早有人热心地为华润算过一笔账：拿地成本这么高，再加上其他的费用，成本就到了6500元到7000元，得卖出怎样的高价？

　　对此，陈鹰明确表示，定位6000元／平方米到9000元／平方米。他特别强调：“这个地是综合用地，一共是七十多万平方米，包括十几万平方米的商业，还有体育、还有附属的设施，实际它是综合的开发项目，不是简单的住宅。商业的价值不是简单拿住宅算出来的，很多朋友拿总价除以面积除出来，对这个项目不太适用。一个好的商业有它的价值，我们可以持有，也可以出售，它的价格不是正常住宅比例算出来的，所以我们很多价值挖掘在商业和金融上。这一点如果只做住宅的项目公司相对是挖掘不出这些价值来的。当然我们本身现在还没有定价，也没法跟大家说最后的定价。我只能说这个地方是一个综合开发项目，我们是综合开发体，其中有一部分是住宅，一定会是海淀区中关村一个非常高性价比的产品。”

　　本报点评：虽然华润在西单开发了一些综合项目，但实事求是地说，并不能和华润开发的住宅项目相提并论。这次“综合开发”结果如何，我们还要拭目以待。

　　商报记者 杨静 仰静 李海鹏

链 接　近期全国土地市场一览

　　当我们说华润25亿元的天价，不仅没有澄清北京原本有些扑朔迷离的土地市场，反而把水搅得更浑了点。并没有指责的意思，事实上，不仅北京，近期全国的土地市场，都是一片扑朔迷离——

　　上海　商业用地挂牌遭冷遇

　　上海市2005年3号土地出让公告中的挂牌土地，除6幅地块改变摘牌时间之外，已有31幅完成了挂牌交易，其中2幅地块流标。从成交情况来看，近半数企业的出价都与底价非常接近，加价幅度在10%以内。

　　易居中国统计数据显示，约有七成的地块楼板价集中在300元／平方米-2000元／平方米，预计其未来售价约为4000元／平方米-1万元／平方米，利润空间较大。但由于商业用地的开发风险较大，从竞标情况来看，大多数企业采取了非常理性谨慎的态度，因此，成交价格相对不高。

　　成都 “地王”抛荒

　　香港和记黄埔地产公司在去年以21亿余元拍得并打算大展身手的成都“城南地王”，现在距离成都市政府交付期已经过了两个月，“地王”的拆迁工作还没有结束。而在今年2月底，和黄重拳出击素有“金温江、银郫县”之称的郊区温江，和黄以62万元／亩拍下光华大道温江段560亩地块，耗资3.472亿元。竞拍场上少了“城南地王”争夺的刀光剑影，仅两个回合就轻松成交，成交价每亩只比60万元／亩的起拍价高出了2万元／亩，出人意料。

　　武汉 地产观望期影响明显

　　7月26日，武汉举行自国家颁布房产新政以来的首次土地拍卖，4宗起拍价格超过亿元的大盘，因无人举牌而流拍。而就在3个月前，香港世茂集团、瑞安集团和和记黄埔三大财团接踵而来，一举在武汉砸下八十多亿元，内地城市土地出让的成交价格也两度被世茂集团刷新。

　　深圳　拍地天气莫测

　　8月9日，深圳将举行三宗土地拍卖，这是楼市新政后深圳第二次土地拍卖，而第一次的结果可用“刚及格”来评价，竞价者仅两家，交锋9轮即草草结束，惨淡的土地首拍让业界担心深圳的土地拍卖会否多云转阴？

　　本报评论

　　值得还是不值得 这是一个问题

　　媒体的追问、业界的质疑、市场上的议论纷纷，其实归根到底都可以用一个问题涵盖——

　　华润拍地，到底值得不值得？

　　土地的价值或许真的很难事先估算，就像恋爱一样，值得还是不值得只有当事人知道，因为他们是“用家”，旁人全是隔靴搔痒。

　　但用于房地产开发的土地，终极用家并不是开发商，而是购房者。当一块地超出底价8亿元成交的时候，意味着买家未来的利润无论如何不能少于8亿元，同时也意味着这8亿元最终的承受者是地块最终的用家——购房者。

　　8亿元的差价、25亿元的天价，究竟值得不值得？

　　富力城值得，因为它从6000元／平方米升值到了1万元／平方米；顺驰领海也许值得，因为据说卖得很不错，而顺驰随后在北京扩张势头凶猛；华润的清河地块值得不值得，还是一个未知数。

　　为了一个未知数，拍下了50家中小企业一年的利润。如果不是身临其境，当然会觉得豪气干云、够刺激。

　　但真正身处楼市的人，恐怕难免会为之惴惴。

　　谢强直言不讳他对这块地的估价就是18亿元，到了22亿元已经是“可以接受”，而25亿元“操作难度太大”；汪浩则说得更直接，用“疯狂”来形容华润此举。

　　这些都曾经是富力和顺驰自己在“拍地壮举”后得到的评价，现在他们不约而同地用到了华润的“拍地壮举”中。

　　简单地看，可以认为这只是“输家”对“赢家”的必然反应，但仔细想想，输赢背后，恐怕没有那么简单。