论坛地点：中国国际贸易中心展览大厅论坛厅（北京建国门外大街一号）

　　█ 地交会开幕式暨论坛揭幕现场图文实录：

时间：7月30日上午

嘉宾：

中国国土资源报社总编 刘允洲

中国土地学会会长邹玉川

美国科特勒咨询集团主席 米尔顿 · 科特勒

　　【主持人】：各位领导，各位来宾，2005北京中国地交会国际地产高峰论坛即将开始，下面首先请出今天开幕式的大会主持中国国土资源报社刘允洲先生，大家欢迎。

　　【刘允洲】：尊敬的邹玉川理事长，尊敬的米尔顿•科特勒先生，尊敬的各位嘉宾，女士们、先生们，上午好。我受本次论坛组委会的委托主持今天上午的会议，今天上午的论坛我们将集中的研究中国房地产发展的形势，中国的房地产还是十分年轻的一个行业，在20多年的发展史上，几经坎坷，有成功的经验，也有失败的教训。那么研究国际房地产业的发展经历，总结他们的成果和教训，对于中国房地产业的发展将有重要的意义。所以我们今天上午特别邀请了中国土地学会的理事长，原国家土地管理局局长，全国政协委员邹玉川先生，他是资深的中国土地政策研究专家。我们还邀请了美国科特勒咨询集团主席米尔顿•科特勒先生，澳洲麦格理银行等国际金融机构的代表，还有中国商业地产联盟主席荀培路先生发表演说。今天的议程一共有六项，下面进行第一项，请中国土地学会理事长邹玉川先生致辞。大家欢迎。

　　【邹玉川】：各位女士、各位先生、各位来宾，各位新闻界的朋友们大家上午好。我国土地市场清理整顿以来，2003年下半年国家实施宏观调控政策，特别是今年对房地产市场进行调控以来，我国房地产业出现了重大转变，这些转变主要表现在三个方面。一是房地产热点地区投资和投资型的购房需求增长过快的城市，一些机构和个人用大量的银行贷款私募资金进行操作的势头得到有效控制，这是一个特点。国家发布了一系列旨在控制房地产泡沫的举措收到了明显的效果。目前各地房地产价格明显回落，国内大城市，特大城市房地产市场竞争日趋激烈，土地资产的稀缺、供求矛盾日益突出，建设用地长期供应将是长期的态势。三是实行招标拍卖，挂牌出让，特别是房地产使用这个方式已经全面实行，成为整个社会的共识，也为大多数开发企业所接受。今年5月11日，国家发展和改革委员会财政部，国土资源部，建设部，人民银行，税务总局和银监会等7部门联合提出关于做好稳定住房价格的工作意见。针对当前房地产投资规模过大，价格上涨过快的问题要求各地把调控楼市做为当前加强宏观调控的一项重要任务。保证普通商品房住房供应，打击炒地等，成为这次房地产新政策的关键。保持房地产市场持续健康发展。事关国民经济发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现，这次调控绝不是对房地产业进行打压，恰恰相反是对房地产业的真正爱护和保护。大家知道楼市大起大落甚至崩盘是可怕的社会灾害，其危害不亚于地震和海啸。日本地产泡沫火了10年，箫条了5年，香港楼市价格疯长一时，崩溃一朝，房价一蹶不振。楼市的价格至今没有复员，造成一大批负资产阶级，教训也是够深刻的。我们国家1992年、1993年房地产热，海南北海等地房价一度大起，等到大落之后，经济发展严重受创，后患至今没有完全消除。当时中央针对房地产热实行了果断有力的宏观调控，主要是釜底抽薪，许多人不理解，有些人甚至骂娘，后来回头一看，幸亏国家控制快，如果泡沫越来越蔓延，越来越多的房地产资金炒作，后果不堪设想，请大家想一想，一旦出现这种情况，不仅国家宏观经济发生混乱，开发商日子也不会好过。谁也不会希望出现这样的局面。经济过热绝不是什么好事，我们应当透过过热现象繁荣的表现，看到隐藏其后的危机，及时采取调控措施，防止大起之后的大落。上世纪90年代对房地产实行的第一次宏观调控，没有那次房地产的宏观调控和回归，就不会有90年代后期房地产业复苏和复兴。事隔11年，中央今年提出的新一轮房地产市场宏观调控政策，目的同样在于呼吁房地产市场的理性回归。这次宏观调控中央监视早，部署快，行政手段，经济手段并举，七部门的意见出台两个多月，已经产生了明显的效应。我们一定要冷静思考中央宏观调控的本意和实质，抓住机遇，锤炼内功，使整个房地产业更健康的发展。

　　【邹玉川】：当前一部分楼市出现了低迷的现象，市民持币观望，市场交易量缩减，我认为这是暂时的相持阶段，不会很久。有人认为楼市降温是宏观调控惹的祸，应当撤销宏观调控，任由市场波动，其实对于投资过热，房价递升是好事。是消费者理性看待购买行为的表现，当住房实际需求反映实际购买力的时候，市场观望阶段就会结束。房地产业将在新的秩序下得到稳定的发展，中国房地产业方兴未艾，大发展将持续下去，历史将会证明今天的房地产市场宏观调控将带给房地产业一个更加美好的春天。房地产政策中的土地政策因而也备受关注，据我了解，本次宏观调控中国土资源部门着力于严格土地管理，保持从紧供应房地产开发用地的态势，打压炒卖炒买土地的行为，增加普通住宅开发用地，加大供给政策，对房地产结构的引导和调控能力。同时要进一步落实市场化供给制度，既土地招标拍卖挂牌出让。并大力推进节约用地活动，从紧供地，是1997年以来，国土资源管理和土地供应的一贯政策，目的一是为了保持有限的耕地，二是为了收紧地根，防止盲目用地，控制建设的结构。尤其是防止国家资产投资，包括房地产投资过热，这一个调控中别属高尔夫球场用地还是挂红灯，一律不批，高端产品用地也不会放量供应。增加供应的是普通住宅用地，普通住宅用地的供应也是有条件的。这些条件就是要符合规划，符合供地要求。同时要在价格上升过快的地方供应，适当多考虑。我国用不到世界10％的耕地养活了占世界22％的人口，据最新统计，目前全国耕地面积仅有18万3千7百亿，人均耕地1.41亩，我们国家在1996年10月31号，土地利用状况调查之后，耕地的总量是19.55亿亩，7年多的时间减少了1亿多亩，这个速度还是相当快的。所以这个问题作为国家来讲，不能不放到重要问题上去考虑。2004年耕地又减少1200万亩，土地节约集约使用，从紧供应是国情的必然选择，目前国土资源部正在研究制定相关政策，以其通过相关土地分配关系和严格土地管理探索集约土地利用的机制，充分调动各行业包括房地产业集约土地利用的制度。最后预祝这次大会取得圆满的成功，谢谢。

　　【刘允洲】：谢谢邹玉川先生精彩的演讲，下面进行大会的第二个议程，请中国国际贸易中心股份有限公司展览部总监孙宏伟先生致辞。大家欢迎。

孙宏伟：尊敬的各位来宾，大家上午好。首先我代表国贸中心，也作为主办之一，欢迎各位参加我们这次论坛，同时也希望大家在这次论坛上获得自己所需要的信息。大家知道由中国国土资源报社、北京青年报社和美国科特勒咨询集团以及国贸中心举办的第二届投资型房地产交易会和今天的北京地交会开幕了，我代表国贸中心对参加这次论坛的嘉宾表示衷心的感谢和热烈的欢迎。本次的展览会得到了国土资源系统的大力支持，同时美国科特勒咨询集团和澳洲麦格理银行代表也带来了精彩的主题演讲。我相信本次展览会将为国内外房地产专业人士提供一个良好的交流平台和信息的平台，最后我预祝大会圆满成功，谢谢。

　　【刘允洲】：谢谢孙宏伟先生的致辞。下面进行第三项议程，请中国商业地产联盟秘书长王永平先生致辞，大家欢迎。

　　【王永平】：女士们、先生们，早上好。我很高兴应邀参加这次地交会，首先请允许我代表中国商业地产联盟对各位的到来表示热烈的欢迎。大家知道当前商业地产的开发处在一个很热的状况，可以说用如火如荼来形容。国务院前不久出台了对住宅领域的宏观调控，对商业地产的整个开发趋势起了一个更大的推动作用，调控之后，有一些大的一些住宅开发商纷纷开始转型，或者涉足商业地产的建设。我国当前商业地产的形势可以说用三句话九个字概括，起步晚，发展快，问题多。商业地产应该说对一个城市的经济建设会产生很深远的影响，一个好的商业地产它比住宅项目对一个城市的经济建设的贡献要大得多。它可以解决很多人的就业问题，它可以拉动周边地块的升值，还是一个城市形象的重要展示。我们到许多地方去，看这个城市繁不繁荣，很多时候我们看的是商业中心热不热闹，所以一个好的商业地产对一个城市的影响是非常巨大的。但是同样一个有问题的商业地产项目对城市的破坏性也是相当大的，什么是一个坏的商业地产项目，选址如果是错误的，如果它物业本身的建设是不符合商业地产的要求，它的定位不正确，一旦形成倒闭之后会带来一系列的问题。首先这个项目，尤其很多大的商业项目都处在城市热闹的商业中心，这个项目关闭或者停业会对一个城市的景观，整个商业氛围会产生很大的负面影响，另外会涉及到很多经营户的利益。大家知道前些时候普尔斯马特倒闭之后引发了很多经营商的问题和债务的问题，引起了中央领导的高度重视。所以一个商业项目出了问题之后，他不是一个简单的物业问题，会影响到很多经营商的问题，现在很多大的商业项目不光是租而且还销售，那么一旦一个项目倒闭之后，他的回报就很难实现，甚至出现了开发商卷款潜逃的现象。所以商业项目的建设我们认为应该更加规范，但是我们国家长期以来对商业网点的规划是不太重视，商业地产的开发长期处于一个无序的状况，谁想建就建，想建哪里就在哪里。我们也有一些商业性规划，但是变化很大。前一段我们对商业地产做了调查，我们看到很多商业布局上的过多的集中，还有大量的空置，那么目前我们商业地产的现象中还有一个不良的倾向就是片面的追求大体量，前不久纽约时报曾经报道说，未来10年内全球最大的10个购物中心有5个会出现在中国，这个国家喜欢大，他们认为大有影响力，有一个人士接受采访时别人问他，为什么喜欢这么大的中心盖在这样一个小的城市，被访者说我们老板想做一个名垂青史的事情。有的银行是商业项目就严格控制贷款，但是实际情况并不是这样，我们看到大量的商业设施项目是以商住两用的名义在开发，以住宅的项目立项去获取银行的贷款，否则你很难想象我们有那么多的大型项目在如火如荼的建设当中。所以我觉得这次地交会能够从土地环节里面开始研讨商业地产，这次也包括商业地产的部分，从地块的交易都有商业地产，从源头上开始研究商业地产的形势，做一些探讨和交流我觉得很有意义。最后我预祝本次地交会能够取得圆满成功，谢谢各位。

　　【刘允洲】：谢谢王永平先生精彩的演讲，发表了很重要的观点，中国的房地产也好，建设也好都不要盲目的求大，一味的贪大。下面我们欢迎美国科特勒咨询集团的米尔顿•科特勒先生和他的中国地区的总裁曹虎先生做联席演讲，大家欢迎。

米尔顿•科特勒：女士们、先生们，早上好。今天非常高兴有这样一个机会和大家来共同沟通一下房地产发展在国际市场上的趋势。就这个话题我可以讲几个小时，但是今天我想把它浓缩在20分钟到30分钟当中。科特勒咨询集团我们进入中国已经有6年，现在在北京和深圳有我们的分支机构。我们为很多行业包括了农业、航空、能源、消费品也包括房地产提供咨询服务。我们在国内服务的客户包括有像鲁能集团，包括有融创集团，包括有新疆置业等等领先的开发商。今天的演讲分成两部分，一部分讲一下在发达国家的房地产发展趋势和状况。另外一部分讲一下在新兴市场房地产发展的状况和挑战。像我们大家看到的一样，整个房地产市场在全球来说都是非常繁荣的。当然这和现在整个全世界处在低利率的经济运营期是有关系的。但是当我们把这个市场细分的话，在住宅类和商业类地产上面他们有不同的发展趋势。我会详细的讲一下在每一个商用市场和住宅类市场具体的差异。当然在成熟的发达国家市场和新兴市场，比如中国和印度两个市场上面，房地产发展都有不同的挑战和趋势。更重要的是通过这些分析比较我们看看对我们中国房地产发展带来什么样的解释。所以我们先看看以美国、欧洲、日本市场为代表的商业地产市场。

米尔顿•科特勒：在这些发达市场当中，有一个非常明显的特点是资本是过剩的，而出色的投资项目是非常缺乏的。在欧洲的经济增长率是非常低的，在美国经济增长率也是处在中等的水平，所以很多的基金都在积极的寻找高回报的投资机会。我们可以看到在全世界范围内的股权和固定收益上面回报率也是普遍偏低。在这个普遍整个收益率偏低的上面，房地产市场的繁荣就为大量的投资基金带来获得高收益的投资机会。在美国的一些比较核心的地域，像迈阿密，洛杉矶等等，房地产市场特别是商业市场是非常火爆的。但是即便在这些比较热的高收益的地区，它的收益回报率水平只适合大的机构投资者来进行投资，比如说像很典型的基金，这种规划水平不能够使私人资本或者是开发商获得满意的回报。资产的价值通常都被估值过高，整个的资本回报率从原来的10％降到7％左右。即便是7％的回报率，这个回报率仍然是高于投资到债券和股票上面。7％这个限制是能够使机构投资者满足的。而且通过长期的持有和租金的上涨，通过这种价格收益使他们的综合回报率可以达到9％。但是我们希望在我们看到投资上的时候分开来看，这个9％的回报率可以使大的投资基金感到满足，但是对于传统的开发商来说这个是不能够接受的，因为他们需要长期的回报，这个资金成本是比较高的。

米尔顿•科特勒：在美国的商业地产市场有一个特点，在一些A级的地段大量的购物中心建了起来，这些都是基金投资者，他们的资金比较低，而且这些主要的市场需求是来自于大型的连锁机构，他们又获得比较高的商业回报。同时相当的这样一些全球性的连锁商业机构，他们也参股或者投资到A级地段的物业建设当中，而不仅仅是租赁或者运营。在美国这些A级地段当中，传统的私人资本或者开发商他们都没有实力或者能力在A级地段进行商业房地产的开发。所以在美国现在有不少的开发商他们现在的业务主要变成物业管理和物业开发。或者是开发商直接把钱投在信托基金当中，由信托基金来运作房地产开发项目。所以偶尔有机会可以收购运营不善的地方，但是作为商业地产来讲他们的开发资金也是非常有限的，在美国的B级地段，他们的竞争非常激烈。同时与之相对应的是A级地段的租户，他们比较倾向于大的品牌和独立的品牌。比如说连锁的全球性的商家在取代独立的，区域性的商家进入到高档的购物中心。有一个数据，在美国的高端地段的零售市场的租价从30到40美元的租价升到80到90美元的租价，小的零售商是没有办法承受这么高的租金的。因为美国2％、3％左右的整体经济增长率同时又有完整的消费信贷体系，所以他的零售市场增长还是必须强势的，由于强势连锁市场的拉动，它目前在商业地产的控制率也并不高。但是在B级和C级的地段当中，控制率正在上升。所以在美国这种大量的私人或者私募性的开发商，他们在积极寻找美国以外的市场，因为美国市场上面的利用空间非常有限，他们非常关注中国和印度这个新兴房地产，我们指的是商业地产的运作。

米尔顿•科特勒：我们再看一看住宅类的物业，在住宅这个指数，HGX在过去两年中上扬了250％。我们看到这个走势这个曲线是非常伶俐，甚至比纳斯达克90年代末期的市场泡沫还要凶猛。由于投资者对于市场预期和未来衰退的担心，有不少投资者做出了住宅类的投资。像任何市场上一样，在美国也存在非常激烈的辩论，关于是有泡沫还是没有泡沫。像政府部门，像摩根斯坦利的政府都非常担心过热的市场。但是开发商有不同的看法，他们认为住宅市场空间非常巨大。然后就对解决这个问题，大家争论最有效的方法是找到危险的信号。在这个市场当中，我们应该注意到整个利率还是保持相对比较低的水平，而且建筑的项目不断的开工，开工率也是非常高的。这种在美国住宅市场上销售率的上升，其中有一种是房贷的按揭，ARM，它可以允许消费者在三年到五年付的完全是银行的利息，而且不需要付首期的付款。咱们国家要首付要付20％，30％和40％来讲，ARM贷款只要求你付1％和2％。所以在华盛顿特区，整个市场上面超过60％的信贷基本上都是这种ARM，零首付的信贷。这个ARM的按揭方式是三到五年前创造出来的，现在有相当一部分的ARM到期了，这时候它的购买者就会突然的每月的供款额要提升非常的多。所以这就告诉我们，尽管在美国市场上面住宅类的销售非常火爆，而且不停有新项目的开工，但是这并不意味着你的房地产发展是健康的，因为销售是来自于可以获得更多的信贷，不是通过健康的方式来获得信贷，来催生了这种泡沫的增长。我们分类型的看一下住宅类的物业，一种是公寓类的大厦，这种在迈阿密和拉斯维加斯比较推崇，在这些地方他们每平方尺在800到1000美元之间，相当于一两百万美元一套，在这个市场上面主要以投机为主要目的，大概40％以上的出售都是售给了投机商。

米尔顿•科特勒：美国绝大部分的投资人目前和这些机构都相近，这个市场会崩盘的，但是不知道这个 市场崩盘会不会波及到其他的类型。再看看豪华住宅类，这类住宅是非常容易受到可调整按揭利率的影响，也就是说短期的住宅利率按揭对这类住宅的销售有非常大的影响。格林斯潘已经宣布美国短期利率会保持这个趋势，会持续上涨，所以对这个市场来讲，豪华地产的融资是非常困难的。现在就是短期的ARM利率已经非常接近于美国30年国债的利率。而且这个利率会进一步调整，现在刚刚有提升的趋势，特别是随着咱们人民币的微调，利率也会受到相应的影响。所以这种豪华住宅类的物业不太适合做投资，比较适合富人来居住，而且它的供应量已经超过了需求量。我们再看一看中产阶级类型的住宅，一个典型的中产阶级住宅大概在40万到50万美元左右。美国的年收入的中间值是在45000美元，所以这个收入和对比这个价格，中产阶级来购买目前的中产阶级住宅还是有一定困难的。所以就导致很多中产阶级选择通过利用ARM这种的按揭形式来购买他自己的住宅。所以说当你决定要购买一个40万到50万美元的住宅，你通过ARM的方式你的首付只有4000到5000美元，这个是很容易的，但是你你每个月的负担是非常大，相当于你家庭的月收入。一个家庭里面夫妻两个人都工作，丈夫的工资可能全部都要支付房屋的贷款，日常的生活其他的支出只能靠妻子的支付。如果你没有妻子和丈夫的话，你只能靠富有的父母，还有一种方式用信用卡还你的房屋贷款。

米尔顿•科特勒：通常中产阶级第一次购买房屋的时候，他们没有经济能力承担这种价位，所以在整个房地产市场当中这类层面是非常脆弱的。所以可以看到一个现象就是说美国中产阶级他们住的离中心城区越来越远，因为可以房价低一些，但是他们在交通费用上面会增长，同时汽油方面也会获得一些增长。还想谈一谈经济适用房，在美国经济适用房这块面临很大的危机。美国和欧洲的政府面临很大的压力，划拨出合适的土地资源进行经济适用房的开发。这对地方政府是个非常困难的事情，也是非常大的一个挑战，因为它获得土地做为经济适用房的开发，这个成本非常高，比如说这个土地是做商业的开发，你要做经济适用房的开发，这对当地的财政和税收是一个非常大的挑战。现在美国政府面临很大的压力，因为现在新来的移民还有单亲的家庭，没有工作的家庭他们已经把经济适用房挤得满满的了，他们需要大量的经济适用房的开发，而且美国流浪的人群，无家可归的人群增长非常快。整个美国政府在削减他的办公费用，来支付无家可归和经济适用房的增长来开发更多的经济适用房，这个毫无疑问会影响美国信用卡消费的体系。而且随着贫穷人口的增加，信用卡的增长非常的高，甚至达到了25％。在这个成熟市场，写字楼市场当中，办公楼和一些相关的辅助的购物中心等等，都被房地产信托、投资公司所控制，通常这些信托基金是上市发行的。

米尔顿•科特勒：信托基金在公众的市场交易价格很多已经翻了倍，是大家非常追捧的投资工具。目前在咱们国内的市场上面，还没有真正交易的不动产信托基金。因为这是一种在欧美很普遍的投资工具，普通的老百姓可以通过购买信托基金，来间接参与分享房地产市场的收益，不用通过房地产物业销售来获得收益。所以现在在美国相当多的投资人，或者说土地的投资人都从以前投资于公司类，行业类的股票，转投于购买房地产资金，它们的股票。所以这就说明有大量的基金注入了信托投资基金，而且资金量非常充足，同时随着信托基金的火爆，相应的信托基金也在互相竞争，可以产生好的获得回报的投资项目，这样就导致了信托基金对消费者的投资回报率在逐年的下降。在这个信托基金这个市场上面，收益率是逐年下降的，投资是比较脆弱的，另外投资基金这么强的势头是建立在利率影响之上的，所以利率对它的影响是非常大的。我想我们在美国市场的状况，美国的发展趋势在全世界发达国家当中有不同的体现，像欧洲，澳大利亚，新西兰和日本、韩国市场都有体现，在整个全球房地产市场上的发展是相当不均匀的。在成熟市场当中，地产市场主要由两个因素推动，一个是利率，另外一个是供求之间的关系。

米尔顿•科特勒：但实际上我们仔细看，会发展在这两个因素中最关键的最根本的是利率，因为在美国和欧洲人口的增长率是相当低的，基本上保持了稳定的趋势，所以利率是最关键的因素，这是中国房地产市场和美国房地产市场上的很大的差异，在中国房地产上面自己居住的需求是很大的，而美国还是投资的需求。这个美国的短期利率是一直在上升，而且长期利率也是非常看涨的，原因非常明显，比如说举一个例子，我们国家刚刚人民币微调2％，这样对美国长期30年的国债利率提升是有一个推动，因为当我们的人民币调整以后，我们的外汇储备会有调整，美国要想卖出更多的外债的话，需要调整它的利率。在发展中市场的机会，在美国的私人资本和私人资金他们把资金投入到了亚洲市场，特别是印度和中国。这个对美国是这样，对欧洲和亚洲的一些发达国家来说也是这样。重要的一个现象是全球的零售商他们都有计划或者已经在中国和印度开设了很多商业。他们不仅仅经营这些零售，同时他们也投资于在这些零售设施的开发上面。这些零售上在当地积极寻找合作伙伴，同时他们也在新兴的市场当中试图发现一种适合当地需要的新的零售模式。在全球的连锁零售商他们在中国和印度寻找合适的零售形式，因为他们非常清楚在中国和印度这种大型的购物中心或者是仓储式的商业在中国是没有办法实行的，因为汽车拥有量少以及很少中产阶级住在郊区。其实这个具体的零售模式，什么零售模式适合中国，这个问题美国开发商也是比较头疼的，他们在前期做了很多大量的工作，这也是他们进入中国市场的障碍，他们需要了解哪些方式适合进入中国市场。他们花了很多时间来学习和了解中国人的购物和付款的习惯，在这个没有了解之前，他们不会大量的投资进入中国。他们需要了解入住的商家有哪些，他们有哪些需求，怎么整合本土的商家品牌与国际商家品牌融为一体。所以你很难想象在你的一个贸易里面，一方面是全球性的著名品牌，旁边一个店就是一个仿造全球品牌的商店，这种情况是很难想象的。所以这种商业模式，特别是零售模式的确定是美国商业地产开发资金进入中国的一个主要的困扰和障碍。

米尔顿•科特勒：但是这些外资，国外的商业地产开发商也在中国做了一些尝试，比较典型的是区域性的购物中心，比如艾德蒙顿Mall的投资人正在哈尔滨建设一个价值100亿美元的超级购物中心去吸引俄国及韩国消费者。我们非常了解哈尔滨，而且在哈尔滨做了很多项目，所以我们对这个Mall的投资规模比较怀疑，但是他们有非常大的计划，我们也非常渴望看到他们第一期和第二期的发展。万古集团是日本非常大的一个集团，他们在北京的中关村也建立一个大型的购物中心。摩根斯坦利也联合国内的投资商进入到商业地产项目中去，美林也有商业地产的投资。我们谈到刚才很多外资进入商业地产，但是把它们的总量加进来，这个对于我们去年房地产投资总额来说，就相当于大海里的一滴水。我们认为这个发展境外投资进来的模式，是混合于东西方的模式，同时住宅包括了零售和办公，进行综合一体化的开发，而且零售业出现了娱乐化的趋势，比如零售区的晚间娱乐节目越来越多，形成一种潮流。在新兴的市场当中碰到住宅的类型，在新兴的住宅市场当中，中国和印度也没有指标体系，目前看到我们搜房网有一个指标体系系统，这是非常好的尝试，但是重要的是增加你们的可信度，在美国投资者都把这个指标体系做为圣经看待，这个可信度是非常高的。对于境外国外的投资机构和投资人来说，他们一个非常重要的障碍就是在国内市场上他们拿不到可以信赖的地产数据。

米尔顿•科特勒：我们看到过很多地产开发商给我们提供的投资建议书或者投资报告，当中要么是回报率非常高，要么是回报率非常低，所以这样表现我们还没有准确的获得市场上的数据。尽管中国在提升他的贷款利率，但是总体的利率水平还是相对来说比较低的，而且中国和印度的劳动力成本比较低，住宅需求是非常大的，所以这是非常好的住宅市场。非常重要的是对中国和印度这种快速增长的中产阶级正在驱动着住宅的升级和整个价格的提升。像全球的这种对房地产泡沫的担忧也包括了中国，比如上海市场上就有这种迹象。像事业上一些很重要的分析人士对中国的房地产市场，特别是上海房地产市场的泡沫是非常担忧的。近期的一些负面的这种影响，对中国出口的负面的影响，我们国家对人民币的微调等等，这些都会影响到房地产市场。我刚才提到的全国的土地供应的减少，这些综合起来都会对住宅市场产生不确定的影响。像一些重要的基金都已经开始进入中国住宅类市场，像花期银行、凯雷投资、Blackstone基金，摩根斯坦利投资银行等等。美国的开发商私募型基金已经进入到中国，他们的投资回报率可达20％到25％，因为他们给投资人的回报非常高。而且在中国和印度之间也存在于对基金的竞争关系。大家都知道回报率取决于几个方面，比如像房地产开发的政策，土地的成本，拆迁的成本，税收的政策，资金回流的政策，这些都是我们计算投资回报率方程式当中的一个变量。

米尔顿•科特勒：另外一个非常重要的是我们要有足够多的有价值的项目来吸引海外的投资人进行资金的流入，否则这些资金流入就会中断。像私募资金，美国的开发商，他们不会为了个别的项目进入到中国投入，他们需要连续的不间断的项目，这样会降低他们的风险，也可以做长期的投资。所以总结一下，中国和印度是美国房地产开发的资本，寻求高回报的一个目的地。中国必须建立一套具有竞争优势的政策来降低外商投资中国房地产市场的风险。而且对境外的投资机构，特别是美国的投资基金，他们在中国寻求的项目一定是大项目，这样对于他们的投资效益是最高的，而且他们会达到最佳的投资规模，小项目对他们是没有吸引力的。而且他们进入中国的时候他们首先考量的是风险，他们对我们政策的机制要有清醒的认识。如果我们中国能够制定一个具有竞争优势的保障外商进来投资的房地产政策，那么欧洲和北美的投资就会像海水一样涌入到中国的房地产市场里面。在此非常重要的提醒一下，我们做房地产开发，其中金融固然重要，但是要保证有一个好的建筑质量和建筑技术，否则就是一场灾难，我们看到一组数据，北京在去年全市的固定资产投资中有82％是投资在房地产，如果我们没有好的管理，那么10年以后就会有灾难，不合格的房屋会膨化这个城市。

米尔顿•科特勒：今天看起来非常漂亮，那么10年以后，15年以后呢，外商投资进来会非常关注你的建筑质量和你的物业管理，因为他需要长期持有的回报。而且对中国的房地产来说，非常重要的一点就是中国房地产的未来实际上相当大的程度要依赖于我们国家农业产业化的进程，如果我们的进程比较高，就会为我们的房地产发展出更多的土地。非常感谢能有这个机会跟大家沟通。谢谢。

　　【刘允洲】：非常感谢米尔顿•科特勒先生给我们做的演讲，我们可以看到中国、美国还有世界上其他一些地方现在面临着共同的一场泡沫问题，我们面临的问题有很多是相同的。下面米尔顿•科特勒先生为到会的房地产开发商和嘉宾准备了一个对话的空间，各位有什么问题需要科特勒先生回答或者是讲解的，可以提出问题，可以举手。请这位先生。

　　【嘉宾】：科特勒先生非常感谢你到中国发表热情洋溢的讲解，我是广东南通集团的代表，目前我们有几个大型的商业项目准备运作，所以也是千里迢迢来北京听您的演讲。我有两个问题想问一下您，第一个问题您如何看待中国尤其是广东商业地产的发展，还有未来几年商业地产发展的趋势？第二个问题是我们公司是处在广东东莞，目前东莞的经济发展是以每年20％的速度增长，您是如何看待高速经济增长下的房地产发展？还有一个问题是在我们的开发过程中需要注意哪几个问题？谢谢您。

米尔顿•科特勒：在广东广州应该说是商业中心，但是对东莞来说，我们了解更多的是以生产制造为主的加工制造中心，您开发的商业物业具体指的是什么类型的商业物业，是购物中心还是办公楼？

　　【嘉宾】：我们有一个项目是专业市场，大概在22万平方米左右，还有一个写字楼，大概在6万平方米，还有一个项目是复合性的地产，是商用和住宅加在一起，综合起来有二三十万平方米。

米尔顿•科特勒：结合东莞目前的工业布局和地缘的优势，在这个市场上面做专业的市场模式是非常有潜力的，非常看好的。像做商业楼也可以做，但是并不具有特别的优势，比如大的办公物业在本地的需求是有限的，可能更大的需求是在广州，但是东莞发展大的专业市场的话是非常有潜力的，是战略性的市场。东莞集聚了大的配套制造商，每年的出口比较多，现在东莞可以有一个定位是到东莞来采购，配合这个大型的专业市场，可以做成各国的贸易商，各国的生产制造来直接到东莞采购生产制造的配件，可以直接购买，而不是通过中间层层渠道的过程。

　　【嘉宾】：谢谢您。

　　【嘉宾】：尊敬的科特勒先生您好，我是序辉国际地产运营机构的，我们都知道科特勒咨询集团是世界上著名的咨询公司。在此想提一个问题，因为我们知道现在国内的商业地产开发已经进入到非常高档的时期，国内近十年的开发量包括开发水平已经远远的超过了我们欧美国家过去五六十年总量的水平。现在来讲，我们国内的开发企业目前遇到一个典型的情况，就是它的融资的问题。在此我想问一个问题，科特勒集团如果这次进入大陆的话，他能给我们国内企业的融资方面带来哪些服务，具体的融资方法是如何的？你们着重从哪几个方面开展工作？或者着重从哪几方面提供服务？谢谢。

米尔顿•科特勒：首先如果这个项目能够向我们证明它能获得20％到25％以上的投资回报，那么这个项目是有投资价值的，我们可以帮助你。第二个是这个世界上从来不缺钱，如果这个项目可以向我们证明你有比较良好的管理团队，良好的业态组合，来跟我们证明这是个好项目的话，我们会投资的，钱是永远不缺的，缺的是好的项目。我们在国内参与过而且也为很多项目提供融资方面的，特别是战略开发定位方面的服务，我们看到过很多项目，但是在这些项目当中，我们很少能够看到开发商自己做得比较完善的可行性的分析和研究，因为国内很多可行性的分析和研究实际上是为了你的可行性而做的可行性，这种就是包装的，不具有价值的。而实际上你应该按照国际上的要求来做可行性的分析报告，这个是靠开发商自己来做，不能靠外商的投资者来做这个工作，他们是不会做这个工作的，他们会看你自己的评估报告，然后他们根据调查来决定是否投资。而且可行性的研究报告就相当于房地产开发商自己的营销研究报告，因为它非常重要，这个一定要在你做设计和规划之前就把它做好，而且只有做了可行性报告以后，开发商自己才清楚我这个项目能不能赚到钱，开发的资金运筹是什么样，投资回报率是多少，只有你自己做了才非常清楚，而且我们见到的有价值的可行性报告是非常少的。在我们做一个房地产开发过程当中，它的合理顺序是先做市场开发的定位，先做市场可行性报告研究，研究你的定位是什么，选择你的开发规模，选择你的产品组合，第二步才是规划和设计，同时进行投资方面的融资等等，下一步是进行销售的工作。现在我们国内的开发商是先进行设计，后面进行营销，实际他们的营销我们不认为是营销，而更多的是销售，是如何把你的产品推销给客户，是以客户为主导的思想，实际上我们的美国模式是以产品规划为先，然后如何完善你的产品设计。

　　【嘉宾】：我是中国城市房地产建设集团公司，首先感谢科特勒先生的演讲，我们公司现在正在进行海外投资。一个项目是在韩国的济洲岛，我们准备建度假村。还有一个项目是在美国的华盛顿特区，建600栋别墅。我想问的是我们的投资是否能保证安全？第二个问题是我们能否有高回报？第三个问题是如果我们决定投资，我们应该注意一些什么？谢谢。

米尔顿•科特勒：第一个你说的济洲岛的项目，我们有一个合伙人在那儿做过很大的项目，你具体做什么项目我们不清楚，我很难有评价。对韩国的房地产价格是整体往下走的，这个你要了解。然后华盛顿特区600栋别墅，你们的地点是在哪儿？

　　【嘉宾】：济洲岛我们做的是旅游房地产，你说下滑的是住宅房地产，旅游房地产在韩国非常好。华盛顿项目主要是在华盛顿周边20公里的地方，是香港的公司给我们介绍的。他给我们的投资回报，答应我们是利率是10％以上，土地投资回报50％以上。等于是融资吧，我们也是投资商。

米尔顿•科特勒：不管怎么样，非常高兴看到国内的资产流入到美国，像中海油等等这也是非常好的流向。

　　【嘉宾】：科特勒是咨询公司，我们在韩国主要投资是旅游房地产这块，所以想请你谈一下对韩国旅游房地产怎么看？

米尔顿•科特勒：首先旅游房地产，像韩国济洲岛是非常著名的地点，它每年吸引的游客量非常大，这个非常有潜力，对于中国的房地产来说，我们也给很多公司做过旅游房地产的开发定位，像鲁能公司。所以中国的旅游房地产趋势是非常大的，像在青岛和西安做了很多旅游房地产开发。其实还可以关注一下具有开发潜力的地方，比如说曲阜，做一些商务高端和旅游人士结合的旅游房地产项目是非常有潜力的。像在河南的少林寺，做一些有特点的旅游地产开发都有很好的市场潜力的。在中国旅游特别是境外游客，他们对观赏景点，历史文化是感兴趣的，但是更需要有一些娱乐性的感觉在旅游当中，而不是有教育和文化的感觉。中国的旅游产品本质上来说更多偏向于文化和审美方向的，而西方的旅游是更多偏向于娱乐的，所以我们要考虑如何加更多的娱乐项目到我们的旅游地产项目中去，所以在中国的合适开发方向应该是以娱乐方向为支撑的娱乐性旅游地产。

　　【刘允洲】：我们的互动节目很生动也很精彩，感谢提问的先生，也感谢科特勒先生耐心做的解答和讲演。那么整个上午我主持的五个议程到此结束，感谢各位合作。下面还有一个议程我交给峰会现场的支持。

　　【主持人】：非常感谢各位嘉宾参加了上午的开幕式以及我们论坛第一天上午的议程。本次上午的开幕式总共有六个议程，最后一个也是第六个议程，中国国土资源部和美国科特勒咨询集团战略合作伙伴签约仪式马上举行，中国国土资源网是致力于中国国土资源部的媒体，也是致力于创建最大型的家业平台，在这方面跟美国科特勒咨询集团有一个广阔的合作空间，这次战略伙伴签约之后，将会对我们的中国国土资源网的客户带来系统的配套的服务。下面有请中国国土资源报社总编刘允洲先生，有请美国科特勒咨询集团主席米尔顿•科特勒先生上台，交换合作书。

　　【主持人】：各位来宾，北京中国地交会国际地产高峰论坛今天上午的议程就到此结束，下午的议程从一点半开始，还会有三位嘉宾有精彩的演讲，请各位准时出席，谢谢。