宽带视频：邓智仁：明智的开发商应找准时机带头降价(1)、(2)、(3)、(4)

　　窄带视频：邓智仁：明智的开发商应找准时机带头降价(1)、(2)、(3)、(4)

     嘉宾介绍：邓智仁，香港人，被业界称为中国地产教父。13年前，携后来号称中国地产界“黄埔军校”的利达行踏足北京，1995年仅代理万通新世界广场，就赚了近一亿佣金。曾经开劳斯莱斯也曾一穷二白。他曾经是很多地产大腕的启蒙老师，当年信达行很多员工现在在全国地产界各公司担任重要职位。他创立利达行、信达行都先后失败，几番失败又几番复出，外界评价他屡败屡战，而他的座右铭是“智者不惑，仁者无忧，勇者不惧”。

　　主持人： 各位网友下午好，今天我们很高兴请来北京地产界也是全国地产界很富有传奇色彩的人物，他就是邓智仁先生，请您先和网友打个招呼。

　　邓智仁： 你们好，我再来北京了。

　　主持人： 为什么说再来呢？我们请邓智仁先对自己做一个简单的介绍，可能很多网友不是很熟悉邓先生的背景，但对房地产业界来讲邓智仁先生是非常有名的人了。

　　邓智仁： 我简单自我介绍一下，我从事房地产营销包括顾问、开发等等，从事房地产行业从1984年开始，到现在已经超过20多年了。在2003年非典的时候我就结束了我的顾问行，就是信达行，去了庄胜崇光集团，他们请我当顾问，委派我去上海一个庞大的项目，作为他们的总经理。这个项目是一个在上海松江交通枢纽，大概一千亩土地，但是去了大概10个月，后来，我又离开公司去了四川成都，因为有一个朋友，他是江西人，他在十多年前是很情况不好的，我当时帮过他忙，我都忘了，对我来讲十多年前的忙是很小的事，但他记得很深，（包括我当时送他两套西装），因为他当时很情况不好，后来他发了大财了，后来他马上坐飞机到上海来找我，邀请我到成都做四川博览置业顾问有限公司的总经理，今年第六届全国花卉博览会，包括酒店、包括很庞大的住宅区，大概一千多亩左右，我在成都工作了一年左右的时间，然后我就离开了成都，回到上海，就开始我自己的事业。

    当时我在想，我在过去两年当中当总经理的时候，在上海和成都，我感觉当项目的总经理好像对我来讲是不够过瘾，就是太轻松了，没有很复杂的挑战性。在这两年间，我大概每一天的时间都不超过一个小时，但是收入是非常高的，可以说是天价，肯定有很多人羡慕我、妒忌我，有这么好的收入，而且工作还这么轻松，为什么到现在还不满意？其实做人的目标不一样，因为我本身也当过富豪，钱对我来说是重要，但不是唯一要追求的东西，因为我所追求的是在一生里面多姿多彩，无论是成功还是失败，起起落落我都经历过了，当然上天是很公平的，我有很多愿望，但也给了我很多风浪，让我起起落落。但是两年以后我感觉如果太轻松的话对我本身的性格是不适合的，所以我就决定找一个比较辛苦的工作，就是做房地产课程，叫登记人房地产课程，这很辛苦了，因为讲课可能讲几天，站着讲，还包括课程的推广等方面，什么都是从头开始，肯定是非常辛苦的工作。

　　我考虑清楚以后我就回上海准备我的课程了，从2月份开始到6月份，都在准备课程，我们是跟复旦、清华等合作课程，但是在我准备的过程里面，一个月前，庄胜崇光的老板又打电话给我，当时晚上11：30了，他问我有没有兴趣回来帮他操作崇光二期的销售，然后我在电话里面问他一些基本的情况，他问我怎么个看法，大概三到七天，我就飞过来北京和他会面，详细讲我的看法，然后我们就每一天都在谈，他要求我回来北京，放弃我现在所做的工作，这对我来讲是一个很痛苦的决定，因为坦白说，这种销售代理对我来讲不是什么了不起的工作，因为我已经过了这个时段，因为我从事过代理，后来做了开发商，后来做了顾问，很多很复杂的工作都做过，现在对我自己来说做这个课程是一个挑战，因为做课程很不简单，因为很多学员都是老板，你必须有很高的水平才能培训老板。

    所以我当时跟庄胜崇光的老板说不太愿意，但是在情在意，因为2003年非典的时间我公司关门了，我口袋里只有8000块钱，房屋不能供款，吃也不能供款，车也没有，房也没有，庄胜崇光的老板当时就找到我，给我一个很好的待遇，做他的顾问。所以，今天他有一些问题、有一些疑问，而且是难题，找我回去工作，在情在意来讲我是没有理由拒绝的，我讲的条件他也全部答应，所以在金钱方面我也是无法抗拒的，以后想想，如果我在北京成功的话这个也是不可抗拒的礼物，所以在金钱、在情在意、在荣誉这四块里面我无法抗拒这个挑战，所以我接下来开始了我一系列的工作，来准备推出庄胜崇光二期。

　　主持人： 谢谢。刚才邓先生对他这两年的情况做了一个简单的介绍，我们也想了解当年是在一个什么样的情况下经历了这样一个失败的情况？

　　邓智仁： 在2000年的时候我成立了信达行，准备做包括融资、物业管理、销售等等一系列的服务行业，但是我们因为犯了政策方面的错误，所以第一年亏损很厉害，第二年生意非常好，接不过来，本来是看到曙光了，但是又到了2003年突然出现了非典，我们公司整整6个月时间没有收到钱，我们的开销又非常高，我们春节前收不到钱，春节以后又非典，所以没办法，不久就关了门。

    后来庄胜崇光跟我谈判的时间是打算收购我这个公司过来，但是后来我再想想就拒绝了。为什么呢？因为就算他解决了我今天的问题，但无法解决我将来的问题。将来的问题就是我在北京工作这么久了，我发现开发商的诚信方面是有很大问题的，我们的很大很大债务都没有办法收回来，还包括很多关系，每天都打关系，包括一个案例，在《经济与法》里面也讲过，我一个很好的朋友，他做一个项目的时候我帮他赚了很多钱，但做第二个项目的时候他单方面违约，这令我非常失望。

　　当时，庄胜崇光准备收购我的信达行，但我想想还是拒绝了，还是毅然关了门，我还是打算从我个人起步。首先，我们跟人打交道的关系比较单纯，总是随缘，我认为很多开发商是很虚伪的。后来我就不会牵涉到债务问题。第三，从事教育行业是非常有前景的，虽然中国来讲，现在有三大板块是很有潜力的包括教育、娱乐、体育行业，这三大块中国现在还没有完全发觉起来，所以我认为教育是一个非常庞大的产业，所以我要做这个行业。但是，人在江湖、身不由己，当准备好以后，突然出现庄胜崇光邀请我来操盘，去销售二期，所以我必须要在教育行业放慢一点。

　　主持人： 我们知道，你这么多年做地产，在行业里有这样一个称号，叫营销的教父，你自己怎么看？配得上这个称号吗？

　　邓智仁： 我认为配得上，而且有余。我认为中国房地产营销的历史是从我开始，全上海的楼盘，在浦东世界广场也是我销售的，全北京第一个楼盘玫瑰园也是我销售的，所以在整个营销里面，整个历史都是从我开始，现在大家所用的手法，比如总监、副总监、佣金等等我全部都用过了，而且是从我开始。还有很多手法，比如怎么做产权式酒店等等都是我用过，所以我发现这些都是旧东西，反而我现在不愿意采用，太旧了，但在北京反而好像是刚刚开始一样。所以当营销的教父来讲我认为是当之无愧。我感觉营销不是一个很申奥的学问，其实我感觉做前期的工作、做准备工作，我们叫开发战略更重要，所以我现在很多课程里面，包括我在2000年到现在，我一直都从事顾问工作，就是前期的工作，我认为这更有意义，更加复杂，更有深度，非常有经验才能做到。本身销售本身我没有特别的兴趣，所以对销售来讲我感觉挑战不够。

　　我以前有个愿望，希望在中国房地产里面再工作十到二十年，因为我身体健康，心态非常好，所以我希望再以后的二十年能够得到一个称号是房地产教父，不只是营销的教父。

主持人： 既然在营销界或者在房地产界做了这么多年，你应该说非常有经验，但为什么还会有失败的案例呢？

　　邓智仁： 我本身做销售没有什么失败的案例，并不是说收不到钱就失败了，这和营销是无关的事，有时候收不到钱是因为卖得太好了，很多开发商没有想到要付这么多佣金出来，我感觉在销售或者营销方面我没有什么失败的案例。包括做前期报告也一样，我们通常做完前期报告以后过了一两天还会看看以前登的东西是不是今天还是成功，还是说开发商按照原来的计划进行，所以我们也不断地检讨，这两方面我感觉非常成功，没有什么失败的案例。但是在经营方面我们会常常遇到一些困难，包括中介公司等等，就是追收钱，这是非常辛苦的，也是很讨厌任务。

　　主持人： 听说您当年非常成功的时候是北京非常富有的人之一，也有一穷二白的情况，能不能描述一下穷和富的时候分别是什么样的？

　　邓智仁： 其实我的财富不是在国内，而都是在香港。我投入玫瑰园以后就开始穷了，后来人家看我做万通新世界，赚了很多钱，但也没有感觉自己很了不起，感觉财富很重要。因为我赚了钱当年还不够赔玫瑰园的，可以说我在中国这么多年在中国是赔钱的。

　　主持人： 听说当时也是开劳斯莱斯。

　　邓智仁： 我是在香港。我当时买了一部车是花了300万现金。

　　主持人： 住最好的别墅？

　　邓智仁： 也不是最好的，但在香港我后来的别墅卖出去曾经接近3000万，后来为了挽救玫瑰园，把香港的车和房都卖了。

　　主持人： 做玫瑰园最糟糕的情况是什么样的？

　　邓智仁： 我当时离开玫瑰园的时候可能身上只有一两千块钱了，而且我还和施工队的老板梁希森借了一两万块钱，当时很多外面的人不相信，我欠的钱大概有6个亿。我当时碰到了很多朋友，他们多不相信我这么穷，因为在我脸上没有失败的痕迹，我还是很开朗，其实我开朗的原因就是对我来说是一个解脱，这个包袱背得太久了，当时无偿卖掉，感觉是一个解脱，所以我反而好像看起来很轻松。别人还以为我收了很多钱，但实际是我已经很穷。

    我当时也没有很希望要跳楼或者怎么样，我只是去广州休息了两个月左右，然后病了一场，因为太闲了。后来有一个北京的开发商打电话给我，要求我回去帮他，出了一个很高的价钱。所以，我对于成功和失败看得比较淡，因为在利达行成功之前，就是1975—1984年之间我也经历了无数次的失败，所以失败对我来讲不算什么。我做很多生意都失败，包括期货、股票、进出口、贸易、信用调查、服装等等，都失败过。所以我对失败的观念是很淡的，我不管别人怎样评价我，我有自己的路要走，人的一生是不是够丰富，够多姿多彩才是我追求的目标，并不是有多少钱。可以说我过去几十年的人生是多姿多彩的，我相信我的人生可以顶别人的三辈子。我现在感觉我自己是31岁的心态，我感觉我的性命可以超过100岁，我并没有想过要退休。今天我做的课程也是十年的计划，并不是一年要做什么事，我经常跟我的员工讲，埋头苦干是最重要的，比计划还重要。

　　主持人： 听说在03年非典的时候，当时的信达行倒闭的时候邓先生也是面临非常窘迫的情况，据说当时您表现的还是心态比较好，能否介绍一下这方面的情况？

　　邓智仁： 作为一个企业来讲，每个人都不要把它看得太重。努力还是要努力，但是还要懂得放弃，要面对现实，该放弃就放弃。我以前曾经形容过，企业等于是一个衣服一样，可以脱下来可以换另一件衣服，但是人还是个人。所以你个人怎么去行为，怎么去努力是最重要的，这不是企业本身的问题，这只是一个舞台而已，但是人不能改变自己，不能变成另外一个人。

    对企业来说，我认为要有一颗平常心，做企业要尽力而为，假如它失败了，我也没有特别难过，或者特别受不了的感觉。当时玫瑰园卖出去的时候很多人都问我你不伤感吗？你不感觉伤心吗？我感觉玫瑰园只是一个商品而已，没有什么大不了，卖也卖了，离开就离开了，但是信达行和利达行有一点不同，当你离开的时候有一点伤感，有一点不愿意，但是这个我很快就可以克服过来，因为我毕竟了解，最重要的是我个人能够生存，因为个人能够生存等于你还有机会，假如你为了挽救企业去挣扎，做假、骗人，那就可能就永远都不能挽救了。

主持人： 当时信达行倒闭的时候，邓先生想自己还能做什么，你觉得还有什么办法养活自己吗，救活企业吗？

　　邓智仁： 我感觉信达行的倒闭并不是因为我的能力问题，而是因为市场的问题，收不到钱的问题。所以倒闭以后我依然要工作，依然要有我自己的事做。所以在信达行之前我也是以个人的身份做顾问，包括做现代城的顾问、万博园、银枫家园等等，都是以我个人的身份做顾问，如果有更好，但是没有也无所谓。所以当时它倒闭的时候我并没有太悲伤，当时有一小部分的传媒都认为我死了，可以说他们是看错人了，今天他们知道，又回来了。

　　主持人： 而且是又回到北京了。您觉得北京的市场怎么样？

　　邓智仁： 在生活方面我喜欢上海多于北京，成都也比北京强。比如住的房屋、交通等等，我认为上海跟成都比较好。成都是一个比较好的地方，退休以后在成都生活不错，生活的程度很低，但是它的质量也不差；上海是一个高度竞争的地方，非常适合香港人的生活，所以我在上海是非常开心的。很多人问我两年以后回到北京有什么印象？我的印象就是更加不好，更堵车，完全是停顿下来了，不是慢慢走的堵车，是完全停下来了。所以我要搬家来迁就我工作的地方。

    在做生意方面来讲，在北京来讲，整个商业方面，包括购房人，包括开发商，他们的商业头脑我感觉比上海落后了很多，包括他们的开发理念、开发水平，我感觉程度都不如他们。我在成都住了一年，我感觉成都的开发商做的还是不错的，但是我感觉北京什么都是粗枝大叶，很粗矿。房屋应该是很细的，但是在北京很难看到这种房屋。

　　主持人： 这次您从上海、四川回到北京，最开始是想做教育培训方面的东西，目前来看你们是否会从事老本行？

　　邓智仁： 原来我们来北京只是推广我的课程，不是我的总部，我的总部在上海，做完了课程在全国推广，北京肯定是一个很重要的地方。所以我们来北京不是打算来开什么公司，但是后来因为庄胜崇光的问题，所以决定就做这一个，不做第二个。但是如果有时间还是会做的。

　　主持人： 你们有没有想过还会成立什么达行呢，原来是利达行、信达行？

　　邓智仁： 没有打算过。人可以犯错误，但不要重复犯错误。经过这么多年，我感觉开这么服务型的行业是吃力不讨好，很难克服收钱的问题，这是一个很大的难题，在中国，尤其是北方的市场里。所以我不会犯同一个错误。

　　主持人： 那这时候更倾向于用个人的顾问的身份出现？

　　邓智仁： 我还是希望做课程，他不存在债务问题，不存在欠钱的问题。

　　主持人： 您有没有想过把课程做的多少大，比如信达行当年是多少多少亿？

　　邓智仁： 小生意我肯定不会做，我肯定是做有大生意的前景，这样才会去做。我刚才讲中国的教育产业是非常庞大的，潜力非常巨大的，所以我现在就朝这个目标去走，当然不是一年两年就能做出来的，所以为什么我给自己一个十年的计划，就是这个道理。当然这个产业的潜力我认为是很惊人的。

　　主持人： 邓先生也是业内的资深人士，您认为目前的房地产市场有一种说法叫“楼市非典时期”，您怎么看？

　　邓智仁： 这句话是我讲出来的，因为当时有朋友打电话给我，近一两个月打给我的，他问我：老邓，最近房地产怎么样？我说我觉得现在房地产非典了。后来说影响你了？我说没有影响我，因为我是医生。在今年2月份以后，我接到顾问的工作非常非常多，通常就是房地产不景气的时间找我的人特别多，当房地产非常好的时间大家都忘了我，都不知道谁是奠基人了，但现在奠基人又重现江湖，其实我一直都没有离开房地产行业，但是以前我做总经理，所以就比较低调了，因为没有必要去介绍什么生意，也不能接其他生意和其他工作。

    因为现在的情况和以前都不一样了，房产本身的交易量比起以前来讲是5倍到10倍的增长，所以在这么庞大的堵住情况之下，所以很多发生的行为不是我们所想象那么简单了，这次政府花了这么大的力度来整顿楼价的问题，我认为它的后果是很难有人很准确、很科学地解决这个问题。另外，这个牵扯的面非常广，和90年代的宏观调控不一样，当时是外售楼，成交额大概不到今天的百分之十，所以今天有这种政策出来，我认为结果是很难科学来预测到的，非常难。但是，简单来讲，很多开发商会出现问题。

    当时五月份我已经说过，楼价会下跌，当时很多人不承认，说不会影响到他们，但是今天没有人再说这句话了，大家都知道了会跌，但是会跌多久，会跌多大幅度，这个问题是非常难的，非常难用科学的态度来研究这个问题。通常在这种情况下，只要铁的速度快，它的成交量很快就会上去了，只要跌的速度慢，那调整的时间就会更长。所以时间长短的问题就要看楼价本身跌的快与慢的问题。如果慢调整期肯定长，如果跌得快调整期就短。就好像在香港、日本都是发生同样的问题，包括我们中国的股票市场，跌得很慢，所以很惨。

　　现在我们很多开发商只要开好，不要奸诈就行了，我认为这只是很幼稚的想法，这样大家都没饭吃，还不如干脆就跌下来，大家能买得起，成交量上去，这样才会解决问题。在很多课程里面我讲过这种情况，这在香港以前都发生过，李嘉诚永远都是带头跌，很多开发商也骂他，比如说现在二手楼房卖一万块钱，可能他的对手卖9千，他出售就卖八千，这样非常爽快，这样肯定是他先卖出去的，但是他不是看楼盘是赔钱还是赚钱的问题，他是从长远的利益来看的。所以当时很多人骂他，但是长时间来说他还是地产大王。

　　主持人： 我们可不可以理解为，开发商应该赶紧降。

　　邓智仁： 对。因为客户都还是观望，但是经过两三个月以后，客户量已经积累了，谁出手先带头跌我认为就可以变成赢家了。所以这一两个月的时间是最难受的，带头跌也不是最好的时机。最好的时机大概是9月份、10月份，开始带头跌的话那个效果会很好。

　　主持人： 但是我记得说很多开发商认为房地产经过五月份以来重的调控之后，可能在9、10月份走出所谓的观望期，您怎么看？

　　邓智仁： 我不相信这个理论。很可能是一个自我安慰，叫自己不要怕。因为这种调控不可能这么短的时间就结束了，但是我不能否认在9月份、10月份可能会成交量回升，这是可能的，因为经过这几个月客户的积累，成交量的回升是不出奇的。但是开发商还是要掌握这个时机，简单说就是要尽量将房屋变成现金，因为通常在这种不明朗的场合里，李嘉诚有一个名言：就是现金为王。就是在不明朗的情况下，谁先出手，先拿现金回来谁就是赢家。

主持人： 这好像给我们广大的买房人描述了一个很好的前景。我们也有一些网友在踊跃的提问。

　　网友：如果你买房的话准备什么时候？

　　邓智仁： 我本身已经有房屋了，但目前我也没打算出手，不是因为我要买房屋我就说楼价升，主要房屋是一个长远的问题，对我不是很有影响。但假如我今天没有房屋，我肯定不会买，我可能会等几个月，可能明年春节以后再买。除非我非常非常需要这个房屋，通常有一个数据出来，假如你自己住的话，通常找一年里面跌的幅度不超过8%左右，你还是可以买的。为什么呢？现在在帐面上的损失8%，但是你享受了生活，享受了家庭了，所以这是可以弥补回来的。假如你是来投机或者是投资的，那8%肯定是赔钱的，如果是自己住的话可以先考虑，可能春节以后会看得比较清楚，因为今天我来预测房价跌多少这是不负责任的，我刚才讲这根本没有科学的根据。

　　主持人： 但目前在很多城市，包括北京，市场上有很多这样的观点，目前好像房子用地越来越少，特别是四环五环以内的地，非常稀缺，就是说按照开发商的理论，所以房子只会越来越贵。虽然很多人都说，购房者应该等待一下，但购房者总是担心，他们的力量是抗不过开发商的。

　　邓智仁： 这都是一个误区，在很多历史里面，往往是供求的数据，往往是误导的。包括日本东京也是非常低，非常小，人口也是膨胀，最后从最高峰跌到最低峰跌了七成，等于这个供求是错误的数据。包括黄金的市场里面，以前在最高峰800多块美金，跌到前年200多美金，从供求来说也是错误的估算。所以我们不要将这个数据作为依据，只能做参考，在跌之前很多数据都会讲为什么升，当跌了一段时间就会说为什么跌，所以你根本无法相信。

    刚才讲的第二个问题就是究竟买家和开发商能抗多久？肯定买家是赢方。你不买房屋不会死掉，你不会因为买不到房屋就不能结婚，买不到房屋就不能生孩子，也不能因为买了房屋就会赔钱，这不可能的，所以买家是可以等的，主要是一个心理问题，现在可以住房屋，也可以变换一个环境。但是开发商就不同了，他假如不能卖房屋经营成本就增加，银行会催款，所以压力很大。为什么我们会有这个错觉呢？就是因为在舆论和媒体方面都是开发商的声音，所以你们感觉他们的声音和力量大，其实他们是很虚的。

　　主持人： 你认为购房者还是能抗过开发商的？

　　邓智仁： 肯定的。

　　主持人： 我们今天也有很多网友在现场提问题。

　　网友：邓先生你觉得上海的市场会有什么发展？

　　邓智仁： 上海跟全世界一样，好的地方越来越好，不好的地方越来越不好，这是一个倾向的问题。上海因为经济的发展好，所以更多的资金投入进来，所以它的整个城市，整个房价都是猛涨，所以未来的前景会很好。但问题就是在这个过程中，只要你去投资，买房屋可能就会遇到风浪，这个风浪可能很巨大，因为从长远来讲，比如十年、二十年，肯定楼价跌完以后还会升到今天的水平。

    如果浪大的话可能在这个浪里面就把你淘汰出局了。这对开发商也是同样一个道理，就是怎么看长远的楼价，包括房价、包括中国的经济发展，包括地少人多，大家都清楚，起码低价肯定会上升，但问题就是在这个过程中往往很多人已经死掉了。所以我对于上海本身是很看好的，但问题我们现在中国本身经济方面，包括很多社会问题也确实存在，这要考验我们领导人的机会，还包括中上层干部的能力，怎么去应付问题。我认为这个过程中还有很多的问题，就是我们的政府是不是很有效地做中央政府的原则性的问题，我认为这个很关键，我认为不用多说了，现在很多问题也是慢慢体现出来，包括环保、包括贫富差距，包括外国人对我们产品的约束等等，都会出现巨大的问题，这就要看我们中国，包括政府、包括人民怎么团结起来应付问题了。

　　网友：您对重出江湖，在心理上有没有做好准备？

　　邓智仁： 我不会在面对问题的时候睡不着。包括以前玫瑰园破产等等，我一样睡得很好，吃得很好。我接了庄胜崇光之后我睡觉睡得很好，但起得很早，这样就会有很多问题，有很多思潮涌进我的脑子里，这确实给我带来了很大的压力，我不能不承认这方面对我有很大的压力，因为做这个我必须很高调，必须以高姿态出现，如果这个楼盘失败的话，我可能在北京的市场里就消失了，为什么我说荣誉重要，就是这个道理。

    因为如果我失败的话，真的在销售里面有问题了，刚才说过了我在销售里都是很成功的。好多时候客观因素很重要，因为现在来讲，整个房地产处于今天的情况，确实对我来讲是很大的挑战，不是老板本身对我的挑战。但是客观的情况，面对今天的市场对我来说是一个巨大的挑战。

　　网友：邓先生你主要开办房地产教育，你主要是教授房地产哪方面的经验？

　　邓智仁： 我这个是跟外面完全不一样的，我们是从基础班到老板班，都有，加起来是六种课程，为什么有这种想法呢？在清华、北大、复旦这种大学都是培训CEO班、或者EMBA班等等，都是高管的培训，另外的一些培训是培训基础的工作，怎么入行，怎么去做业务员，我认为这两个都不够，这两个东西搭起来再加上一个培训老板才够，因为培训老板很重要。我们做这个课程从最高到最低，就是希望搭一个桥梁，就是老板需要人才，人才需要找老板，尤其是现在大学生面对失业的问题，找工作的问题，我们的愿望就是希望将这个培训作为桥梁，可以在房地产里找到他的老板，老板可以找到优秀的从业员。

　　主持人： 可见您这个培训系统是很全面的。

　　网友：听说您在苏州做了一个论坛，你会不会在苏州开课？会亲自上课吗？

　　邓智仁： 只要有足够的学生我肯定会去的。因为现在的教育行业不影响我的工作，因为我讲课都是星期六、星期天去讲，有时候晚上讲，所以不影响我的工作。我要腾空我所有的时间销售庄胜崇光问题，目前来讲我们不能完全脱离社会，理论与实践相结合是我们的目的，我们必须要结合起来，这样才会准确。

　　主持人： 我们的聊天时间马上结束了，我还有最后一个问题要问您。刚才和您的交流当中我了解到你说话很直，是一个比较敢说的人，我们之前也听到您对北京的房地产大腕或者地产界有一些批评，你经历了公司的失败以后，或者隐退两年重出的时候有没有想过改一下自己的性格？

　　邓智仁： 我绝对不会改，我就是我，我认为看到什么问题应该从我的经验，包括我的专业眼光来说出问题，而不是讨好什么人，不是求什么人，也不是求什么生意，所以我绝对不会改。

　　主持人： 您跟房地产商们的关系怎么样？

　　邓智仁： 我们太多生意也接不过来，我曾经讲过，只要十个开发商有一个迎合我就够了，已经忙得我不得了呢，所以我没必要讨好开发商。

　　我感觉北京的这些所谓大腕开发商，我认为他们给北京开发商树了一个不好的榜样，不好的形象，就是钻空子、言论不经过大脑，他们代表北京开发商说话的话，我觉得反而对北京开发商不公平。

　　主持人： 今天由于时间的关系，今天对邓先生的聊天到此结束，谢谢网友的参与，欢迎大家更多关注新浪房产的系列访谈节目。

　　邓智仁： 谢谢大家。