房地产宏观调控难度依然不小
业界人士预期实施效果若不理想，年内更严厉政策或将跟进
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7月8日，国家统计局发布了对全国2000多家房地产开发企业的快速调查。调查结果显示，69.4%的被调查企业认为国家调控措施出台非常及时，并将在规范房地产市场方面发挥作用。
与之相近的调查报告还来自上海。7月7日，上海市统计局也发布了一份针对该市一、二级房地产开发企业的调查报告，其结果表明，该市70%以上企业预计土地调控政策将对市场产生明显作用。在土地政策趋紧后，有77.1%企业判断土地购置费将会上升，有72%的企业判断企业的土地储备将会下降。
上述两份调查结果出台的相关背景是，就在此前几日，新华社连续发表了两篇措词严厉的文章，批评部分地方楼市调控不力。在房地产业界人士看来，官方媒体上述鲜明的观点代表了中央政府对今年楼市调控的意见。
消极应对调控政策不是明智之举
国内地产界知名人士、北京市国际投资发展公司总裁杜猛接受本报记者采访时说，以七部委联合发文的形式对全国地产市场进行宏观调控，表明中央政府下了很大的决心。但他认为，“七部委政策属于宏观调控政策，是治标之策而非治本之术，只有法律才是治本的。从实施效果来看，目前国内房价确实不稳定，调控的难度依然很大。”
但国家建设部住宅与房地产业司副司长、住宅产业化促进中心主任沈建忠表示，近期国家七部委再次出台关于稳定房价措施的可能性不大，当前的重要工作是促使已有措施的落实，换言之，他们下一步的工作着力点将会放在引导政策的实施上。
沈建忠的上述观点似乎并不为业界普遍知晓，在采访过程中记者依然听到不少来自业界关于调控措施走向的“大胆推测”。北京中原房地产顾问公司总经理李文杰就判断，从中央进行房地产市场宏观调控的目的来看，一旦政府认为本次宏观调控没有达到预期效果，就很可能出台更为严厉的政策。李文杰分析，政府更想把房价稳定在一个合理的价位区间。
北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉也认为，如果一些地方政府和开发商消极应对中央调控政策的话，换来的很可能是新一轮的政策出台。这样一来，其后果对开发商将更为不利。
“如无意外，今年的中央经济工作会议将按照惯例于11月份召开，此次会议对房地产行业的态度将是非常重要的。”李文杰在接受京城一家媒体记者采访时认为，“届时，该会议会给本次房地产宏观调控下一个结论，如果认为没有取得预期效果，下一轮调控就会马上开始，因此11月份将至关重要。”
七部委政策核心是稳定房价
据国家统计局7月8日发布的快速调查结果显示，在国家出台一系列稳定房价的措施之后，48.7%的被调查企业判断今后商品房销售价格不会继续上涨，其中34.2%认为将持平，14.5%认为将下降。相比全国的认同水平，上海市的相关调查结果更是令人瞠目:该市70%以上房地产开发企业判断今后一段时间上海房价不会上涨。
不难发现，在国家统计局的这个调查结果中，对于今后房价继续看涨或者判断取向不明者依然超过半数，达51.3%，但记者在采访过程中注意到，一些来自官方的声音却坚信，随着政策的继续落到实处，尤其是部分热点城市的投资炒作将会受到越来越明显的“挤兑”，因而房价趋稳的局面值得期待。
沈建忠说，从目前来看，北京地区的房价并没有降下来，这从侧面说明国家七部委下发的稳定房价的通知主要目的是抑制房价上涨过快，是稳定房价，而不是打压房价。与之观点颇为相近，在杜猛看来，七部委政策的核心是稳定房价，而不是降低房价。
除京沪之外，广州的房价是否稳定同样是政策层面和业界关注的重点。
据了解，近一年多来，广东大多数城市，尤其是广州的房价呈现出逆市上扬的状态，跌了多年的广州房价在去年下半年以来陆续走高，虽然今年以来涨幅出现回落，不过仍旧不见下跌势头。而时代集团副总裁白锡洪认为，“广州房价的升幅已经趋于平稳，宏观调控的作用已经显现出来。”
或许圈内人士在研究国家政策的过程中形成了某种“默契”，无论是白锡洪，还是光大开发有限公司总经理陈洪志，他们在房价是该“压”还是该“稳”这一问题上，发表了不少与北京的杜猛颇为相似的观点。他们无不认为，对于像广州、上海和北京这样成熟的市场而言，价格的涨落只要在一定的幅度之内，都是市场的正常反应，而不应该让房价成为衡量市场健康与否的标尺。
业界的这种观点在消费者看来却是格格不入，调查表明，京沪穗三地的持币观望购房者无不希望过高的房价能在国家政策落实过程中受到有效的“打压”。正因为如此，业界巨头们对于国家调控政策的“畏惧”自是不言而喻。据有关报道，调控带来的隐忧无法避免地困扰着地产商们，就连被行业内誉为“娱乐明星”的SOHO现代城老总潘石屹最近也是没有好心情。
“隐忧直接来源于消费者的心理。”新世界地产张三宝在接受记者采访时说，目前市场上消费者出现的观望情绪，与国家接二连三出台的政策有着直接的关系。“消费者这种观望心理对我们的销售带来了很大的压力。”
发展商从重视战术转向关注战略
中央的宏观调控以及地方相关部门加大监管力度等各项措施，无疑对房地产行业产生了不小的影响和冲击。习惯于称自己为北京房地产行业“第二梯队”代表人物的杜猛告诉记者，随着七部委政策落到实处，他所在的房地产行业内部可能会出现一次“洗牌”。
“以往发展商更多地将精力花在战术上，如今到了该关注战略的时候了。”杜猛对于一位同行的上述感叹很是认同。“作为发展商，对于资金的投向、项目的组合与评估都得重新考量。不能按照国家政策发布前的既定思路走下去了。”他说，“房地产不好经营了，可以考虑往商业地产、酒店等相关方面转身。”
美林基业副总裁王伏安认为，在目前“地根”与“银根”双紧缩的背景下，势必会造成市场供应量下降。而与此同时，目前的供地量给中小发展商、甚至大发展商带来较大的压力。首先是土地供应量减少，市场争夺激烈导致地价过高。其次，一次性支付地价的规定将房地产开发的门槛大大提高。因此，实力有限的中小发展商将可能被市场淘汰。
供应日益趋紧的土地无疑会越来越成为发展商们追逐和角力的目标。业界人士说，在上海，即使是一批优秀的非国有房地产开发巨头也将直接面临市场空间急剧缩水的危险。
作为市场竞争主体的开发商，他们一旦在土地市场中被边缘化，那么其“宏图伟业”将无异于水中之月。据记者了解，今年以来，上海市只推出一块面积仅5.79万平方米的复合型住宅用地。作为市场竞争主体的开发商，在未来的市场供应量上，他们所占的份额可能还要大幅度减少。
王伏安说，广州一度有着1300多家房地产开发企业，如今活跃着的仅仅三四十家而已。巨头垄断的市场格局正在逐步形成。宏观调控对广东市场需求的影响有限，然而，对开发公司而言，市场的调整已经成为某种必然——大公司、大品牌在目前的政策与市场环境之下，对小公司、小品牌的挤兑效应将更加明显。
此外，业界人士认为，房地产开发商的开发模式也应该在目前的政策情况下发生转变，以往追求扩张的粗放型模式已经不再适合如今的新形势，在寸土寸金的情况下，精细化操作将逐步成为市场主流。
据了解，国家调控政策的实施已经迫使京沪穗等不少地区的各类地产发展商开始走精细化的路子。有迹象显示，上述三地的楼盘正在这种精细当中默默走向高端。王伏安觉得，精细化的操作带来的，不仅仅是品质更高的产品，同时也是发展商利润的提高。
房价回落需要一个过程
从近两个月来北京房展惨淡经营的局面来看，开发商和购房者的观望僵持局面仍在继续。一方面，京城楼市交易量明显下降，但另一方面，房价松动的迹象并未明显出现。
过高房价难以得到有效抑制。国家建设部住宅与房地产业司副司长、住宅产业化促进中心主任沈建忠说，在政策影响和引导下，房价的回落需要一个过程。房价回落到一个相对比较理性价位的过程，实际上是供求关系会出现平衡消化的过程。他认为这种过程可长可短，影响这个过程的因素除了房地产开发周期，还有消费者实际可承受的房价能力。
据了解，为了弥补购房者对城市中心区域地段的购房要求，同时有力地平抑位于城市中心住宅房屋价格居高不下的局面，北京市国土资源局将全力盘活一切可用土地资源，譬如大力改造城中村。该局相关人士告诉记者，城中村的改造不仅开发速度快，而且有利于开发上快速回笼资金，因而有益于平抑城市中心的房价泡沫。
记者注意到，在国家统计局和上海市统计局发布的调查结果中，关于当前房价难以得到有效抑制或者拉动房价上涨的因素大同小异。被调查企业认为土地等成本增加、投资性购房、投机性炒作、需求量过快增长、购房预期提高、供应量明显不足、政府指导不力等都在其中。
而作为上级部门，建设部有关人士表示，他们今后将不断地督促各地，包括北京在内的地方政府进一步加强落实稳定房价的措施，宏观调控不松手，进而达到稳定房价的目的。
北京房价仍没有回落迹象
在分析房价居高不下的原因时，北京市国际投资发展公司总裁杜猛避开了开发商的因素，而强烈质疑地方政府在土地转让过程中存在的问题。他说，“在抬高房价的过程中，地方政府其实是尝到了很大甜头的，也得到了很多好处，自然对七部委的政策持抵触情绪。”
“地方政府为了政绩，会千方百计拿土地做文章，土地出让金就是很大的一笔收入，因此他们是不希望房价下降的。”杜猛认为，“这次各地方政府都只是做做样子，搞搞表面上的形式，并没有真正把房价降下来的心思和打算，因为这和地方政府的利益是不一致的。”
此外，记者了解到，目前国土职能部门迟迟不能集中大量中低价住宅用地，有相当一部分原因来自未完成土地一级开发。以北京为例，目前北京市土地市场正处于由过去协议出让土地到现在公开交易的转型时期，理顺一些地块本身错综复杂的所属利益关系需要时日。因此，虽然国家七部委下发了稳定房价的通知，抑制房价过高上涨，但北京市的房价目前仍没有回落的迹象。
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