遭遇两大困惑

　　这里所认定的北京小开发企业，主要指注册资金在5000万元以内，现金资产低于1亿元的开发公司。为何以1亿元现金资产来划分北京开发商的规模，可以举下例来说明。

　　据统计：2005年1～4月，北京市土地储备中心共通过“招拍挂”形式成功出让开发用地9块，其中公建用地7块，住宅及配套用地2块，成交金额最高的超过8亿元(2005年4月18日，北京国美置业有限公司以合计80529.04万元竞得丰台区中关村科技园区丰台园产业基地二期35-A1和31-A公建用地的国有土地使用权)，最低的为7750万元(2005年3月18日，北京雅居乐房地产开发有限公司经过16轮竞价，最终以7750万元竞得朝阳区双桥五号井住宅小区二期项目用地)。由此可见，经历“8·31”以后，开发商没有上亿元的现金，在北京休想通过正常渠道取得土地！这就是为何小开发商在北京难以生存的原因之一。

　　这种困境，从北京在“8·31”过关的288个项目的后续境况上，亦可见一斑。

　　“8·31”人人皆知，但“12·31”就知者杳杳了。2004年12月中旬，北京市国土局给所有未交清土地出让金的“过关”项目发通知，要求必须于当年12月31日前交清全部土地出让金，否则要将已出让的土地收回。这实际是在“手续关“后又给开发商摆了一道”资金关“。况且第三关“拆迁关“和第四关“信贷关”，每一关都和资金链息息相关。于是乎，又有很多资金不足的开发商在凑钱缴纳了出让金后就再也没有资金用于后期开发了！

　　虽然有种说法，从2000年到2004年，5年间北京市政府共出让土地约5500公顷，这个供给量据专家说够开发十年的，但这些土地中，由于股权、规划、资金、拆迁等问题而无法形成有效供给的土地又有多少？

　　另辟蹊径：开拓三线城市之路

　　北京小型开发商生路何在？三线城市或许“生机盎然”。

　　中国的城市化进程已成为不可阻挡的发展趋势。自1998年以来，我国城市化水平近几年每年都保持了1.5%至2.2%的增长，截至2003年底，全国城镇化率已达40.53%。与此同时，城市数量也从改革开放初期的193个增加到662个，其中超大、特大城市已达46个；在未来15～20年内，中国的农村城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展，成为拉动经济增长的又一个龙头！而地产商们如果抓住这个机遇，积极投入到农村城市化建设之中，就可以分享到一块又大又新鲜的“新奶酪”！

　　为什么建议小开发商去三线城市发展，而不去二线城市，有以下两点原因：

　　一是二线城市，主要指各省会城市，近两年房地产发展也非常迅猛。2005年一季度，全国35个大中城市的房屋销售价格就比去年同季度上涨9.8%，其中，商品住宅销售价格上涨10.5%，土地交易价格上涨7.8%。在这个过程中，这些城市的进入门槛也在迅速提高，当地开发商的实力亦不可小觑，部分已经有实力杀向一线城市。比如福建永同昌集团，最近在北京就同时投资了3个以上的项目，其他如甘肃兰州、河南郑州、山西太原等地的开发企业陆续杀向北京。此时进军这些城市的最佳时机已经错过，北京的小开发商到了二线城市也大不起来，即使勉强通过“招拍挂”形式取得土地，成本也相当高，难以在此基础上取得飞跃。

　　二是中国当前城市化进程给三线城市带来的房地产发展机会。在不到15年的时间内，中国的城市化率增长了21.63%，平均增长率每年是1.55%。按此计算，到2020年，全国的城市化率将达到55—60%。届时中国城市人口将达8—9个亿，换句话说，在未来的15年内，还将有3—4个亿的农民从农村迁移到城市。这其中即使有一半迁移到大中城市，就相当于要制造200个100万以上人口的大城市。而目前全国662个城市中，人口在100万以上的城市也只有46个。 而且很多大城市已经面临严重的能源紧缺和环境污染等问题，再大规模地增加移民人口，恐怕难以承受！因此，我们有理由认为：中国农村城市化的方向在小城镇！

　　以江西抚州、鹰潭、河南安阳、信阳等地为例：这几个城市的人口均不足百万，但周边的农村人口有的已达千万。近两年时间，这些城市的商品房价格从不足1000元/平方米起步，目前均价已上涨超过30%(抚州均价在1200元/平方米左右，鹰潭、安阳和信阳都在1400元/平方米以上)。随着房价上涨，地价的涨势更加惊人：在实行“招拍挂”以前，这些地区的土地成本不超过10万元/亩，现在同类地区的拍卖成交价格大约20-30万元/亩。至于某些黄金地块(适宜商铺开发)，则超过100万元/亩也很平常！光是土地的增值收益，就不低于50%/年！

　　当然，作为北京开发商，在外地进行开发也会遇到很多难处。主要有以下几个方面：

　　首先是“人脉关”。房地产的开发在很大程度上受当地政府的影响，在拿地环节上尤其如此。某些地级市的政府官员操作不甚规范，外地企业在拍卖现场被“劝退“的情况也非常普遍。为了以相对较合理成本取得土地，北京小开发商最有效的方法是参与当地大块土地的竞买，以资金优势把当地更小的企业排除在外。而如何保证拍卖地块的规模，则更需要与当地政府主管部门去沟通、磨合。

　　其次是“技术关“。不同的地区，由于建筑规范不同，市场情况不同，在产品设计中就有不同要求。举个简单例子：北京的日照间距是1∶1.6，而江西则是1∶1.16。还有，南方城市不做采暖设备，外墙也不做保温层，因此建筑成本原低于北方。再有，由于抗震等级不同，对于不同地区的建筑结构的安全要求也不同。以上都是纯粹的技术问题，但也需要在开发过程中予以解决。如果处理不当，很可能大幅增加成本，影响开发收益。

　　最后是“成本关”。这里说的不是建安成本，而是人力资源的使用成本。北京的开发企业，主要人员都在北京招聘，如果把他们调到小城市进行开发，管理成本会比较高(相对于当地的开发利润而言)。而在当地直接招聘人员，又面临一系列的考察、培训问题。新招聘员工能否适应企业文化，忠诚度如何，这些也应该在决策者考虑范围之内。

　　针对上述“三关”，并没有非常好的解决办法。有些企业采取在当地寻找一家有经验的开发公司，走合作模式进行共同开发，也有的企业派出“先遣队”，长期考察摸底，再寻机介入。到底哪个方法更合适，目前尚未定论。

　　土地新政已经实行，城市化进程更将持续。对于北京众多的小开发商而言，危与机并存，目前也正是思考未来发展方向的关键时刻。(选自《新地产》)